Prelease zyska na popularności
Przed rozpoczęciem inwestycji rezerwuje się tylko duże powierzchnie
WAŻNE LOGO: Zdaniem Jerzego Muszyńskiego z Agencji Nieruchomości Unikat, inwestorzy decydują się na zawarcie umowy prelease jedynie ze znanymi na rynku firmami. Dzięki temu przedsięwzięcie zyskuje na wiarygodności wobec banku. fot. MP
Umowy typu prelease, polegające na wynajmowaniu powierzchni biurowej jeszcze przed rozpoczęciem lub w trakcie budowy biurowca, nie cieszą się popularnością. Wśród przedstawicieli rynku nieruchomości pojawiają się jednak opinie, że sytuacja zmieni się i umowy te będą zawierane coraz częściej.
Duże nasycenie rynku biurowców powoduje, że do podpisania umów prelease dochodzi rzadko.
— Wydaje mi się, że 2-3 lata temu, kiedy popyt znacznie przewyższał podaż, podpisywano ich trochę więcej — twierdzi Katarzyna Cieplak, broker z Knight Frank Nieruchomości.
Obecnie na najemców czeka sporo wolnych lokali w nowo wybudowanych biurowcach. Są to jednak stosunkowo niewielkie powierzchnie.
— Na rynku przybywa międzynarodowych, dużych firm, których zapotrzebowanie na lokal sięga często kilku tys. mkw. Dzięki umowie prelease mają możliwość wcześniejszego zapewnienia sobie niezbędnej powierzchni — wyjaśnia Jarosław Zagórski, broker z firmy Healey & Baker.
Mniejsze ryzyko
Umowa prelease jest korzystna dla obu zawierających ją stron, czyli dla inwestora i najemcy.
Jak twierdzi Jarosław Zagórski, dzięki niej minimalizuje się ryzyko ponoszone przez inwestora, a bank może mu udzielić kredytu na budowę na dużo korzystniejszych warunkach. Klient zaś ma możliwość wynegocjowania stawki czynszu niższej od rynkowej. Może też wpływać na projektowanie i wykończenie wnętrz. Budynek może zostać dostosowany do jego specyficznych wymagań.
— Niekiedy banki wymagają od deweloperów przedstawienia takich umów, ponieważ stanowią one uwiarygodnienie przyszłej inwestycji. Może nawet dojść do sytuacji, w której kredytodawca wyznacza termin na jej zawarcie. Po jego upływie bank stwierdzając, że kredytowanie inwestycji staje się dla niego ryzykowne, może zwiększyć ustalone wcześniej oprocentowanie — wyjaśnia Jerzy Muszyński z Agencji Nieruchomości Unikat.
W sytuacji, kiedy wynajęcie powierzchni biurowej nie nastręcza problemu, inwestorzy decydują się na nowe przedsięwzięcia zazwyczaj dopiero po znalezieniu chętnego na wykorzystanie 40 proc. powierzchni, czyli tzw. najemcy strategicznego.
— Czekają wręcz na tego typu klientów. Z powodu przepełnienia rynku boją się inwestować, ponieważ nie wiedzą, na jaki zwrot mogą liczyć. Po podpisaniu umowy prelease są natomiast pewni, że biurowiec nie będzie przynosił strat. Tak więc powinna ona dotyczyć większej powierzchni lokalu. Rozmowy zaczynają się zwykle od 3 tys. mkw., a czasem nawet klient musi zdecydować się na zajęcie przynajmniej połowy biurowca — uważa Katarzyna Cieplak.
Na początku roku jej firma podpisała umowę na wynajem 11 tys. mkw. w Poznańskim Centrum Finansowym. Nastąpiło to na rok przed planowanym oddaniem budynku do użytku, jednak w Poznaniu brakowało takiego biurowca i dlatego szybko znalazł się najemca.
Dokładne opisy
Polskie prawo nie przewiduje umów przedwstępnych dla najmu. Dlatego prelease jest zwykłą umową o najem lokalu, z tą różnicą, że zasadniczą jej część stanowią dokładne opisy inwestycji.
Zdaniem Jerzego Muszyńskiego są one zabezpieczeniem dla klienta w przypadku niezrealizowania przedsięwzięcia zgodnie z założeniami, np. gdy standard obiektu odbiega od ustalonego. Oprócz tego sporo miejsca poświęca się w nich na listę kar przewidzianych za niedotrzymanie warunków umowy. Zazwyczaj są to odszkodowania lub rekompensaty wysokości ustalonej przez same strony. Ich znaczenie jest tym większe, że często ukończenie budynku się opóźnia.
— Spotkałem się z sytuacją, kiedy inwestor z powodu nieukończenia na czas budowy poniósł koszty wynajęcia tymczasowego biura dla swojego klienta — informuje Jarosław Zagórski.
Dodaje dalej, że za najemców dodatkowej gwarancji udzielają firmy matki, które zobowiązują się do płacenia czynszu w przypadku ich wycofania się z umowy. Są to gwarancje bankowe w postaci sumy z czynszu za 6 miesięcy, wraz ze wszystkimi opłatami eksploatacyjnymi i podatkiem VAT.
Rezerwowanie powierzchni biurowych może następować również przez zawarcie listu intencyjnego między inwestorem a klientem.
— Następuje w nim wyrażenie woli wynajmowania w przyszłości budynku i z tego powodu mogą one pełnić formę umowy przedwstępnej. Po zakończeniu strony przystępują do zawarcia umowy zasadniczej — uzupełnia Jerzy Muszyński.