Przenoszenie umowy najmu

21-09-2015, 22:00

Komentarz

PIOTR GLONEK radca prawny z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

W długoterminowych umowach najmu powierzchni komercyjnych niejednokrotnie pojawiają się klauzule umowne, przyznające najemcy prawo do przeniesienia praw i obowiązków na osobę trzecią. Dzieje się tak przy nadpodaży obiektów handlowych, kiedy najemca jest silniejszą stroną umowy. Na jej podstawie można doprowadzić do jednostronnej zmiany podmiotowej, czyli zastąpić dotychczasowego najemcę innym. W związku z tym powstaje pytanie, czy takie klauzule są skuteczne i jakie niosą zagrożenia. Według obowiązującego w Polsce prawa, strony umowy można zmienić jedynie po przelewie wierzytelności i przejęciu długu.

Nie ma znaczenia, czy nastąpi to w ramach jednej czynności, czy też kilku. Konieczne jest natomiast, by czynności prawne spełniały łącznie warunki wymagane przez prawo dla obu tych czynności. Przy przeniesieniu przez najemcę ogółu praw i obowiązków zawsze konieczna jest zgoda wynajmującego. W tej sytuacji powstaje pytanie, czy wynajmujący może już przy zawieraniu umowy najmu wyrazić taką zgodę i czy może mieć ona charakter blankietowy.

Odpowiedź na to pytanie brzmi: nie. Z przepisów ogólnych kodeksu cywilnego wynika, że skuteczność przeniesienia ogółu praw i obowiązków z tytułu najmu wymaga zgody wynajmującego.

Może być wyrażona jeszcze przed zawarciem umowy, ale nie powinna mieć charakteru blankietowego. Przyjmuje się, że taka zgoda musi się odnosić do konkretnej sytuacji. Wynajmujący musi ostatecznie wiedzieć, na co wyraża zgodę. Co więcej, zgoda wynajmującego na przejęcie długu powinna być uznana za bezskuteczną, gdy w chwili jej wyrażania wierzyciel (wynajmujący) nie wiedział, że przejmujący dług (nowy najemca) jest niewypłacalny.

W przypadku zezwolenia blankietowego wykluczona jest możliwość zbadania wypłacalności przejmującego dług, który w chwili udzielania zgody nie jest jeszcze przecież znany. Stwarza to niebezpieczeństwo przejęcia długu przez podmiot, który nie jest w stanie zrealizować zobowiązania. Z tych samych powodów krytyczna ocena tego rodzaju zapisów ma odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów powszechnych. Klauzula umowna — zezwalająca najemcy na przeniesienie praw i obowiązków bez określenia podmiotu przejmującego — budzi istotne zastrzeżenia prawne.

Ocena prawna i wzgląd na konsekwencje tego rodzaju zapisów sprawiają, że takie klauzule nie powinny być stosowane i traktowane jako skuteczne. Uzasadnionym prawnie interesem wynajmującego jest, aby udzielana przez niego zgoda zawsze odnosiła się do konkretnego przypadku. Pozwala to wynajmującemu zabezpieczyć się przed negatywnymi konsekwencjami niekontrolowanej zmiany najemcy.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Anna Gołasa

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Przenoszenie umowy najmu