Chociaż nieruchomości o podwyższonym standardzie trudno czasem precyzyjnie zdefiniować, im bardziej rozwija się ich rynek, tym częściej podejmowane są takie próby. Bez znaczenia, czy wyposażenie apartamentu obejmowałoby kolekcję jaj Fabergé, czy zbiór staroci trochę mniejszej wartości, najczęściej obieranym kryterium jest po prostu cena za mkw. Średnia stawka za mkw. ekskluzywnej nieruchomości to, według opinii zarabiających miesięcznie powyżej 20 tys. zł brutto, ponad 17 tys. zł, wynika z raportu KPMG. Zdaniem analityków, prognozy nie dają powodów do niepokoju, ale w porównaniach do światowego poziomu widać jeszcze sporą dysproporcję — przeciętne ceny za mkw. apartamentu w Monako to właściwie też kilkanaście tysięcy, tyle tylko, że podawane są nie w złotym, ale w euro.
Warszawski benchmark
Jeśli potrzebne byłoby jeszcze mniej korzystne zestawienie, ceny maksymalne w księstwie Grimaldich przekraczają nawet 80 tys. EUR (335 tys. zł) za mkw., podczas gdy największe polskie transakcje w tym sektorze sięgają 10 mln zł za całość, wynika z raportu. Porównanie nie byłoby jednak do końca sprawiedliwe, bo w przypadku polskiego rynku mowa o stanie deweloperskim, a w przypadku maleńkiego rynku Monako o mieszkaniu w pełni umeblowanym, i to prawdopodobnie nieskładanymi według ulotki regałami. W przypadku zupełnie nowych nieruchomości, roczna wartość transakcji wynosi w Polsce około 500 mln zł, z czego za 50 mln zł odpowiada sprzedaż rezydencji, a za zdecydowanie większą resztę — handel apartamentami.
W możliwej do analizowania ilości, takie mieszkania dostępne są właściwie tylko w pięciu większych ośrodkach, przy czym najbardziej wyraźny jest wzrost ich podaży w Warszawie. Poza stolicą analizowane są też rynki Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia i Poznania, ale w przedziale cenowym powyżej 18 tys. zł za mkw. prawie 90 proc. lokali ma warszawski adres. Najdroższe z nich kosztują nawet 65 tys. zł za mkw., trochę taniej jest w Krakowie i we Wrocławiu, gdzie za mkw. najwięcej zapłacimy około 40 tys. zł, a jeszcze przystępniej w Trójmieście i Poznaniu, gdzie stawka wyniosłaby już 30 tys. zł. Na polskim wybrzeżu zakup wyjść może więc dziesięciokrotnie taniej niż przy porcie w Monako, chociaż w kwestii wysokości czynszu za wynajem, z księstwem trudno byłoby konkurować chyba nawet Sopotowi.
Widok rynku w cenie
Krajowa oferta luksusowych mieszkań na wynajem rozrasta się nie tylko pod względem ilości samych lokali, ale też bardziej geograficznie, bo coraz widoczniej różnicują się ich lokalizacje. Poza głównymi inwestycjami z widokami na Pałac Kultury czy Wawel, projekty na trochę mniejszą skalę pojawiają się też na przykład w Katowicach, gdzie za 130-metrowy apartament w dzielnicy Ligota oczekiwać można miesięcznego czynszu rzędu 12,5 tys. zł, wynika z ogłoszeń na portalu Otodom. Na zarobek powyżej 10 tys. zł moglibyśmy liczyć wynajmując też 100 mkw. na 44. piętrze wrocławskiego wysokościowca albo o połowę mniejsze, dwupokojowe mieszkanie w Śródmieściu Warszawy. Ponad 20 tys. zł comiesięcznej opłaty od lokatorów oczekiwać moglibyśmy za to mając do zaoferowania 7 pomieszczeń na niecałych 300 mkw., bez mebli, ale za to z widokiem na Sukiennice i Kościół Mariacki.
Turystyczne atrakcje, chociaż zazwyczaj gwarantują też wyższy poziom hałasu, potrafią podnosić czynsze równie skutecznie, co bliskość nadmorskiej plaży, zadbanego parku czy brzegu jeziora — przy czym mając do wyboru rejony ważniejszych zbiorników wodnych i okolice cenniejszych zabytków, te drugie stosunkowo łatwiej zagospodarować. Podobnie jak w pobliżu mazurskiego jeziora, w obrębie starówki raczej trudno byłoby coś nowego zaprojektować, ale — jak się okazuje — do powstania nowoczesnego apartamentu wystarcza często nawet bardzo wiekowa zabudowa.
Działania polegające na całkowitej renowacji przedwojennych kamienic dawno już zyskały popularność, szczególnie że podnosząc standard takich mieszkań, inwestorzy zarobić mogą i na dogodnym położeniu, i na wykończeniu o wysokiej jakości. Zabytkowość klatki schodowej czy oryginalność zachowanych witraży nie zaliczają się jednak do najczęściej występujących udogodnień tego segmentu, bo, jak wynika z raportu KPMG, głównym elementem odznaczającym takie nieruchomości jest monitoring, a zaraz po nim istotne są recepcja i klimatyzacja.
W związku z tym, że najemcę z reguły łatwiej znaleźć, jeśli mieszkanie nie jest kompletnie puste, ale funkcjonalnie wyposażone, w przypadku ekskluzywnych lokali wysokość potencjalnych zarobków wygląda na blisko związaną z jakością umeblowania. Rodzimy stereotyp mieszkań na wynajem funkcjonuje jako obowiązkowy zestaw pawlacza, wzorzystego dywanu i meblościanki, ale mając na uwadze zwrot z inwestycji, bezpieczniej będzie się od niego oddalić. Niekoniecznie jednak w kierunku kolekcji Fabergé, bo licząc, że czynsz od lokatorów pokryje wartość jednego jajka, trzeba byłoby założyć, że wynajmowanie zacznie się opłacać dopiero po kilkuset latach. © Ⓟ