W październiku 2016 r. pojawił się pierwszy projekt ustawy o polskich REIT-ach. Z mniejszym lub większym nasileniem dyskusja na ich temat trwa do dziś. Pojawiają się kolejne projekty ustaw, zazwyczaj wywracające do góry nogami poprzednie koncepcje. Jednak samych REIT-ów w polskim porządku prawnym jak nie było, tak nie ma, choć te zagraniczne wykupują położone w Polsce nieruchomości.
Tymczasem 19 stycznia 2022 r. do sprzedaży trafiło siedem nowych funduszy inPZU. Wśród nich inPZU Akcje Sektora Nieruchomości. Tak jak inne fundusze indeksowe inPZU, nawet w okresach największych spadków nie będzie on próbować osiągać wyników lepszych od swojego benchmarku. Jego celem jest wyłącznie odzwierciedlanie zachowania indeksu stanowiącego punkt odniesienia funduszu. Tym indeksem jest MSCI World Real Estate. Na koniec 2021 r. przeróżne REIT-y ważyły w nim 81,7 proc.
Formuła REIT-u (Real Estate Investmnet Trust) pojawiła się po raz pierwszy w 1960 r. w prawie Stanów Zjednoczonych. Obecnie funkcjonuje w kilkudziesięciu państwach, najczęściej w formie spółki notowanej na giełdzie. Główne zasady funkcjonowania REIT-ów są podobne. Wehikuły takie zazwyczaj nie budują, ale kupują skomercjalizowane nieruchomości i czerpią zyski z ich najmu. Korzystają przy tym z preferencji podatkowych. W zamian muszą co roku wypłacać odpowiednio rozproszonej grupie inwestorów lwią część zysków w postaci dywidendy. Wymóg rozproszenia inwestorów zapobiega "opakowaniu" w REIT nieruchomości jednego właściciela.
Ponad 31-procentową wagę w indeksie bazowym inPZU Akcje Sektora Nieruchomości mają REIT-y specjalistyczne, jak określa się te, które nie inwestują w „tradycyjne” typy nieruchomości z sektora biurowego, mieszkaniowego czy magazynowego. Tak naprawdę tych specjalistycznych jest jeszcze trochę więcej, bo MSCI jako osobny segment z 5-procentowym udziałem wyróżnia REIT-y zaangażowane w nieruchomości sektora opieki zdrowotnej.
Maszty całego świata
Jakie spółki będą najbardziej ważyć na wynikach inPZU Akcje Sektora Nieruchomości? W pierwszej dziesiątce największych pozycji indeksu MSCI World Real Estate są trzy REIT-y specjalizujące się w infrastrukturze telekomunikacyjnej. Chodzi głównie o maszty telefonii komórkowej, ale też sieci światłowodowe. Te firmy to American Tower, Crown Castle i SBA Communictaions. Ich łączny udział w benchmarku inPZU Akcje Sektora Nieruchomości wynosi 15,3 proc. Crown Castle i SBA koncentrują się na rynku amerykańskim, ale American Tower prowadzi działalność naprawdę globalną. Tylko ta firma ma 219 tys. masztów telefonii komórkowej. W Polsce pojawiła się w 2020 r. poprzez przejęcie ATC Polska i ze swoimi ponad 40 lokalizacjami jest w zasadzie niezauważalna. W takich krajach jak Francja, Ghana, Uganda, Kenia, Republika Południowej Afryki, Chile, Peru i Kolumbia ma jednak tysiące masztów. W Meksyku, Hiszpanii, Niemczech i Brazylii dysponuje 10-23 tys. lokalizacji, a w rodzimych Stanach Zjednoczonych i Indiach dziesiątkami tysięcy. Ten nieruchomościowo-telekomunikacyjny kolos to zarazem największa spółka w indeksie z wagą blisko 7,7 proc.
Na koniec 2021 r. 7-procentowy udział w benchmarku inPZU Akcje Sektora Nieruchomości przekraczał jeszcze Prologis. To również amerykański gigant prowadzący globalną działalność. Tyle że w dość tradycyjnym dla REIT-ów segmencie magazynowym i dobrze znany nad Wisłą. Jego hale stoją w 12 polskich miejscowościach, a ich łączna powierzchnia liczona jest w milionach metrów kwadratowych.
Z 10 największych spółek indeksu MSCI World Real Estate w specyficznie rozumianej branży magazynowej działa jeszcze Public Storage. W Stanach Zjednoczonych jest operatorem budynków podzielonych na małe magazynki, które można przyrównać do komórek lokatorskich. Kto potrzebuje takiej dodatkowej przestrzeni może ją wynająć od Public Storage.
Nie tylko właściciele masztów telefonii komórkowej nawiązują jednak do zachodzącej na naszych oczach cyfrowej rewolucji. Wśród 10 najważniejszych składowych indeksu, jaki ma naśladować nowy fundusz inPZU, są dwa REIT-y żyjące z wynajmu serwerowni. To Equinix i Digital Reality Trust. Ich centra danych rozsiane są po Ameryce Północnej, Europie, Azji Południowo-Wschodniej i Australii, przy czym Equinix ma obiekt w Warszawie.
Na tym tle dość tradycyjnie jawi się działalność Simon Property Group oraz Realty Income. Obie firmy koncentrują się na Stanach Zjednoczonych, gdzie są właścicielami nieruchomości handlowych. Simon Property preferuje przy tym obiekty, które można by nazwać galeriami handlowymi i centra outletowe. Realty Income stawia na obiekty, które w polskich warunkach zwane są parkami handlowymi. Nie stroni też od małych budynków, których jedynym użytkownikiem jest jakaś sieć gastronomiczna. Głównym najemcą Realty Income jest 7-Eleven, czyli odpowiednik Żabki.
Niemcy mieszkaniami stoją
W dziesiątce największych składowych benchmarku inPZU Akcje Sektora Nieruchomości jest tylko jedna spółka niezarejstrowana w Stanach Zjednoczonych. To znajdująca się na dziewiątym miejscu niemiecka Vonovia. Jest właścicielem około 570 tys. mieszkań na wynajem, położonych głównie w Niemczech, ale też w Szwecji i Austrii. Zarządza też ponad 70 tys. takich mieszkań mających innych właścicieli.
Warto jednak zwrócić uwagę, że na koniec 2021 r. ekspozycja geograficzna całego MSCI World Real Estate wyglądała nieco inaczej niż mogłoby to sugerować pochodzenie 10 największych spółek. Stany Zjednoczone miały ponad 71,4 proc. udział w indeksie, ale za nimi były Japonia (7,3 proc.), Hongkong (5,4 proc.), Australia (4,9 proc.) i dopiero Niemcy (3,4 proc.). Na pozostałe kraje razem wzięte przypadało niespełna 8 proc. ekspozycji benchmarku inPZU Akcje Sektora Nieruchomości.