Q Mam zamiar nabyć mieszkanie. Osoba, od której mam je nabyć, chce mi je odsprzedać za niską cenę, ale przejęcie go ma nastąpić w formie darowizny. Zaznaczam, że dla sprzedającego jestem osobą obcą. Czy to prawda, że w takim wypadku muszę ponieść dużo większe koszty niż bym to zrobił umową kupna na rynku wtórnym? Jakie są koszty dodatkowe (urząd skarbowy, sąd, hipoteka itd.) przy nabyciu mieszkania w formie darowizny na osobę obcą, a jakie w formie umowy kupna, jeśli wartość mieszkania wyceniona jest na kwotę 120 tys. zł?
A Powodem różnicy kosztów między umową sprzedaży a umową darowizny jest sposób opodatkowania. Przy sprzedaży stosuje się podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2 proc. wartości nieruchomości, a przy darowiźnie podatek od spadków i darowizn, który w przypadku osoby obcej dla darczyńcy wynosi dla kwoty 120 tys. zł — 2704,80 zł oraz 20 proc. nadwyżki ponad 19 320,00 zł.
Q Jak rozumieć — z punktu widzenia inwestora — sformułowanie „dobrze skonstruowana umowa o zarządzanie”? Na jakie elementy takiej umowy powinno się zwracać uwagę w przypadku powierzenia swych środków biuru maklerskiemu. Interesuje mnie także możliwie maksymalne uproszczenie, czy ograniczenie konieczności dowodzenia swych racji, tzn. dowodów wskazujących na niezachowanie przez biuro zasad starannego działania. Jakie są najczęstsze przypadki tzw. złamania zasad starannego działania przez BM?
A Dobrze skonstruowana umowa o zarządzanie pakietem papierów wartościowych to umowa, która maksymalnie ograniczałaby możliwość różnej interpretacji jej treści, była zrozumiała i wyraźnie określała uprawnienia i obowiązki stron. Proponowanie klientowi podpisania umowy, dla zrozumienia której niezbędny byłby doradca prawny, jest najczęstszym grzechem instytucji posługujących się wzorcami umów, a więc i domów maklerskich.
Q Czy drobny akcjonariusz ma prawo zaskarżyć do sądu prawnika, który źle zinterpretował statut spółki na WZA i sąd uznał zaskarżenie jednej z uchwał WZA (chodzi o przyznanie dywidendy na WZA Telekomunikacji Polskiej).
A Jeżeli akcjonariusz, który zatrudnił prawnika, poniósł w następstwie jego porady szkodę, to mogą zachodzić okoliczności, jakie uzasadniałyby wystąpienie z roszczeniem o jej naprawienie. W sytuacji jednak gdy prawnik doradzał spółce, to ona odpowiada wobec akcjonariuszy za decyzje oparte na jego opiniach. Spółce natomiast, gdyby z tego powodu poniosła szkodę, przysługiwać będzie roszczenie regresowe wobec prawnika.
Q Mieszkanie, które chcę kupić, nie ma założonej księgi wieczystej. Czym jest taka księga, gdzie po kupnie mieszkania musze się udać, aby założyć taką księgę, jakie będą mi potrzebne dokumenty i jakie koszty są z tym związane?
A Księgi wieczyste są urzędowymi rejestrami służącymi do ujawnienia ogółu praw rzeczowych na nieruchomości i stanowiącymi źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości. Księgi wieczyste są prowadzone w sądach rejonowych ustalonych przez Ministra Sprawiedliwości w drodze rozporządzenia.
Do przeniesienia własności nieruchomości niezbędne jest sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego, w którym powinien także być zawarty wniosek o dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli przedmiotem aktu notarialnego jest nieruchomość nie posiadająca księgi wieczystej, nabywca jest zobowiązany złożyć wniosek o jej założenie. Akt notarialny do właściwego sądu przesyła notariusz. Opłata za wniosek o założenie księgi wieczystej wynosi 30 zł plus ewentualne wydatki poniesione w postępowaniu.
Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, to w interesie nabywcy jest, aby sprawę uregulował jej aktualny właściciel przed zawarciem transakcji. Umowa bez zachowania formy aktu notarialnego nie przeniesie własności nieruchomości na nabywcę.