Obserwowane w ostatnim okresie pogorszenie koniunktury gospodarczej powoduje kłopoty podmiotów gospodarczych z płynnością finansową. Szansą na pewne przezwyciężenie tych kłopotów może być wykorzystanie posiadanych nieruchomości. W grę wchodzą dwa typy operacji: leasing zwrotny nieruchomości oraz ich refinansowanie w oparciu o tzw. formułę project finance.
Omawiane operacje refinansowania nieruchomości mogą być realizowane w dwóch wariantach — mogą dotyczyć albo nieruchomości wykorzystywanych na własne potrzeby lub posiadanych nieruchomości wynajętych przez zewnętrznych najemców. W tym drugim przypadku przychody z najmu stanowią dodatkowe źródło przychodów danego podmiotu — właściciela nieruchomości — funkcjonujące równolegle w stosunku do działalności podstawowej.
Refinansowanie nieruchomości poprawia płynność finansową podmiotów gospodarczych, choć od strony logistycznej i podatkowej nie jest łatwą operacją. Refinansowanie należy odróżnić od wykorzystania w celu poprawy wyniku finansowego podmiotu gospodarczego przepisów znowelizowanej ustawy o rachunkowości, gdzie mowa jest o tzw. wartości godziwej środków trwałych, co daje możliwość ich przeszacowania i zwiększenia pozycji pt. kapitały z aktualizacji wyceny.
Typową strukturą prawno-finansową wykorzystywaną w transakcjach refinansowania nieruchomości jest struktura project finance. Wiąże się ona z tworzeniem spółek celowych, które powinny stać się właścicielem i administratorem refinansowanej nieruchomości. Regres, czyli żądanie dodatkowych zabezpieczeń od udziałowców takich spółek, ma ograniczony charakter. Spółka celowa wynajmuje powierzchnię w nieruchomości najemcom – może to być firma z grupy kapitałowej, w tym spółka matka, albo najemcy zewnętrzni. Możliwa jest też kombinacja tych grup najemców. Przedmiot działania takiej spółki powinien być ograniczony do czynności, związanych z posiadaniem i administrowaniem nieruchomością. Ograniczeniom powinno też podlegać zatrudnienie osób w spółce celowej. Odpowiednie umowy najmu i o zarządzanie nieruchomości powinny mieć tutaj długoterminowy charakter, być zawarte na czas określony i gwarantować stabilne przepływy pieniężne spółce celowej.
Transfer refinansowanych nieruchomości do spółek celowych może mieć różnorodną formę. W grę wchodzi tutaj wprowadzenie refinansowanej nieruchomości do spółki celowej aportem rzeczowym, sprzedaż nieruchomości spółce celowej oraz podział macierzystej spółki przez wydzielenie majątku. Dobór sposobu transferu nieruchomości do spółki celowej jest związany z długością stosownych procedur (np. czas rejestracji zmian kapitału oraz uzyskania wewnętrznych zgód przez dokonujący podmiot) oraz z sygnalizowanymi kwestiami podatkowymi.
Przy wycenie nieruchomości należy pamiętać o tym, że wartość nieruchomości, determinowana jest przez takie czynniki jak: lokalizacja nieruchomości, funkcjonalność, standard techniczny oraz sytuacja na rynku nieruchomości. W szczególności chodzi tutaj o możliwość spłaty zobowiązań zaciągniętych w związku z realizacją projektu przez sprzedaż nieruchomości. Fakt ten ma duże znaczenie dla banków finansujących, zwłaszcza dla banków hipotecznych przy udzielaniu kredytu. Na potrzeby refinansowania nieruchomości, wycena jest prowadzona głównie metodami dochodowymi.
Umowa najmu to jeden z najważniejszych dokumentów stosowanych przy wycenie nieruchomości metodami dochodowymi. Umowa najmu o odpowiednim kształcie gwarantuje płynność finansową transakcji refinansowania nieruchomości. W polskich przepisach, umowa najmu została uregulowana w art. 659-679 k.c. Umowa najmu wpływa na skalę ryzyka rynkowego projektu refinansowania nieruchomości. Może ona skutecznie zredukować ryzyko rynkowe, jeżeli zawiera elementy zabezpieczenia interesu spółki celowej wynajmującej powierzchnie. Opracowywanie kształtu umów najmu powinno mieć miejsce już na etapie przygotowywania dokumentacji projektu. Wycena nieruchomości jest punktem wyjścia do określenia struktury finansowania operacji refinansowania nieruchomości, czyli proporcji dług-kapitał. Większość banków finansuje do 80 proc. wartości nieruchomości. Kredyt bankowy zaciągany na refinansowanie nieruchomości ma charakter długoterminowy. Jego waluta powinna być zbieżna z przeważającą walutą umów najmu. Zabezpieczeniami tego typu kredytów mogą być: hipoteka zwykła lub kaucyjna, zastaw na udziałach w spółce celowej, cesje wierzytelności z umów najmu oraz cesje praw z polisy ubezpieczeniowej.
*dyrektor departamentu kredytów komercyjnych w RHEINHYP-BRE Banku Hipotecznym
współpraca:
Michał Socha – PolandProperty.pl