Do niedawna aktywność deweloperów koncentrowała się głównie na stolicy. Dziś coraz ważniejszą rolę odgrywają inne miasta.
Niespotykane ożywienie notuje dziś zwłaszcza rynek powierzchni magazynowych. Jednocześnie stale rośnie w nim udział innych rejonów kraju niż centrum.
Liczy się lokalizacja
W tym roku w regionach powstało dwukrotnie więcej obiektów tego typu niż w okolicach Warszawy — wynika z ostatniego raportu firmy Colliers International.
W pierwszym kwartale 2006 roku w Warszawie podpisano umowy najmu na blisko 64 tys. mkw., z czego najwięcej dotyczyło II strefy, czyli obszaru odległego o 15 do 30 kilometrów od centrum miasta. W samej Warszawie jest popyt na nieduże powierzchnie, ale stawki czynszów są tu relatywnie wysokie (5 EUR za mkw. i wyższe).
Głównymi ośrodkami powierzchni magazynowej poza Warszawą są dziś okolice Piotrkowa i Łodzi, Górnego i Dolnego Śląska oraz Poznania, gdzie obecnie tworzą się nowe centra logistyczne. Zdaniem ekspertów, podaż powierzchni magazynowej w przyszłości będzie skupiona właśnie wokół tych miast.
Powodem coraz większego zainteresowania inwestorów tymi rejonami jest przede wszystkim lokalizacja i dogodna komunikacja. Dobrym przykładem jest zwłaszcza Piotrków, położony w sąsiedztwie autostrady A1 i oddalony od niego o 50 kilometrów Stryków, w którym znajdować się będzie skrzyżowanie autostrad A1 i A2. Drugie zagłębie logistyczne powstaje na południu kraju na terenie Górnego i Dolnego Śląska. O rozwoju tego regionu przesądza bliskość autostrad A1 i A4 (trasa katowicka) oraz sąsiedztwo Czech i Niemiec.
Niestety, podaż nowych powierzchni magazynowych nie nadąża za popytem.
Obecnie jedynie w Łodzi i Wrocławiu najemcy mogą znaleźć wystarczającą ilość powierzchni magazynowej.
Zdaniem ekspertów Colliers, wynika to z tego, że deweloperzy nie boją się tu budować spekulacyjnie (bez zdeklarowanego najemcy), licząc na rosnący popyt w związku z inwestycją LG Philips we Wrocławiu.
Deweloperzy są aktywni również w innych dużych miastach.
W Poznaniu, gdzie współczynnik powierzchni wolnych wynosił na koniec I kwartału tego roku 3 proc., czterech deweloperów planuje oddanie do użytku w sumie 100 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej do końca tego roku.
Mniejsze obiekty zostaną oddane do użytku w okolicach Trójmiasta, gdzie w trakcie realizacji jest magazyn klasy A w Pruszczu Gdańskim. Nowy magazyn buduje się także w Krakowie.
Największymi umowami podpisanymi w minionym kwartale były: 40 tys. mkw. wynajętych przez firmę H&M w obiekcie, który powstanie w Poznaniu, oraz 43 tys. mkw. dla amerykańskiego producenta kabli w Tulipan Parku w Strykowie. W tym czasie na Śląsku zawarto dwie umowy na 9 tys. i ponad 13 tys. mkw.
Duży potencjał
W większości miast jest obecnych pięciu międzynarodowych deweloperów. To m.in.: Prologis, Parkridge CE, Panatonni, Slough Estates i AIG/ Lincoln.
— Stale rosnący popyt sprawia, że deweloperzy od kilku lat wykupują grunty z myślą o wykorzystaniu ich w przyszłości. Jednak większość realizuje inwestycje dopiero w momencie pojawienia się konkretnego klienta. Znikoma część decyduje się na przedsięwzięcia spekulacyjne — uważa Maciej Chmielewski z działu powierzchni magazynowych firmy Colliers.
Jego zdaniem, problemem, przed którym obecnie stoją deweloperzy, jest brak odpowiednich, dostępnych gruntów. Ideałem są duże płaskie tereny, o które wcale nie jest łatwo. Z tego powodu firmy inwestujące na przykład w okolicach Krakowa szukają terenów pod centra magazynowe na Śląsku. Powód? Górzysty teren i duże rozdrobnienie gruntów. Ich scalenie jest kosztowne i wymaga czasu.
Jednak według eksperta Colliers potencjał polskiego rynku nie jest do tej pory w pełni wykorzystany.
— W naszym kraju są jeszcze duże płaskie połacie ziemi, a jej ceny są niższe niż w sąsiednich krajach.
— Rezultatem jest niesłabnące zainteresowanie deweloperów — ocenia Maciej Chmielewski.
Ruch nie słabnie
Nie mniejszym niż dotychczas popytem cieszy się także rynek biurowy. W tym sektorze liderem jest Warszawa, jednak stolice regionów, a zwłaszcza Wrocław i Kraków, odgrywają coraz większe znaczenie. W stolicy po nieprzerwanym spadku podaży nowych budynków, począwszy od początku 2000 roku, ten rok będzie okresem ożywienia. Ukończonych zostanie wiele nowych obiektów. Mimo to większa aktywność deweloperów nie doprowadzi jednak do nadmiaru powierzchni wolnych, przynajmniej w krótkim okresie.
— Przewidujemy, że w ciągu najbliższych miesięcy rynek będzie utrzymywał się w równowadze, na wysokim poziomie zarówno popytu, jak i podaży — ocenia Marcin Kania, dyrektor w dziale powierzchni biurowych firmy Colliers.
W pierwszym kwartale tego roku podpisano umowy najmu na ponad 82 tys. mkw., czyli o 30 proc. mniej w porównaniu z 2005 rokiem. Mimo to na tle lat poprzednich to wciąż dobry wynik.
W ścisłym centrum najwięcej najemców przyciągnął biurowiec Rondo 1. Poza Śródmieściem największymi inwestycjami były: Biurowiec Topaz firmy Globe Trade Centre o powierzchni ponad 11 tys. mkw. i I etap inwestycji Ghelamco Trinity Park.
— Oba biurowce zostały wynajęte przed ich ukończeniem, co zachęca deweloperów do kolejnych inwestycji — uważa Marcin Kania.