Łączna powierzchnia biurowa w największych miastach poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) przekroczyła 6,6 mln m kw. Jest o ponad 400 tys. m kw. większa niż w Warszawie.
Od stycznia do końca września deweloperzy dostarczyli w miastach regionalnych prawie 236 tys. m kw. w 16 budynkach, z czego prawie 51 proc. (119,7 tys. m kw.) trafiło na rynek w III kw. Wśród największych zrealizowanych inwestycji znalazły się takie biurowce, jak: Ocean Office Park B (Cavatina Kraków, I kw.), Craft (Ghelamco, Katowice, III kw.), Nowy Rynek E (Skanska, Poznań, II kw.) czy Kreo (Ghelamco, Kraków, III kw.). Do końca roku deweloperzy planują oddać do użytku jeszcze blisko 150 tys. m kw., co oznacza, że nowa podaż w IV kw. osiągnie najwyższy poziom w całym roku.
Deweloperzy hamują
Równocześnie wielkość łącznej powierzchni biurowej w budowie spadła do poziomu poniżej 400 tys. m kw. — to najniższy poziom od ponad 10 lat. Na koniec III kw. w trakcie realizacji pozostawało 380 tys. m kw., o ponad 17 proc. mniej niż w II kw. i prawie o 35 proc. mniej niż rok wcześniej.
— Mimo posiadania sporych banków ziemi wielu deweloperów często odracza decyzję o rozpoczęciu budowy do momentu podpisania znaczącej umowy przednajmu. Ponad milion metrów biur dostępnych od ręki w już istniejących budynkach też mocno wpływa na ogólną aktywność deweloperów — mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa, lider ds. ESG w Newmark Polska.
Najemców w miastach regionalnych nie brakuje — w III kw. podpisali umowy na prawie 195,5 tys. m kw. Popyt brutto za pierwsze trzy kwartały 2023 r. wyniósł prawie 532 tys. m kw. i był wyższy r/r o 18,5 proc. Według Anny Szymańskiej, dyrektor działu powierzchni biurowych w Newmark Polska, wśród najemców widać jednak dążenie do optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej, a proces wynajmu znacząco się wydłuża.
Wysokie pustostany
Wskaźnik pustostanów na rynkach regionalnych na koniec III kw. wyniósł 17,3 proc., co oznacza wzrost o 0,5 pkt proc. k/k i o 2,1 pkt proc. r/r. Najemcy mają do dyspozycji łącznie ponad 1,1 mln m kw. wolnej powierzchni biurowej, czyli najwięcej od początku prowadzenia statystyk.
Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na głównych regionalnych rynkach biurowych utrzymują się na wysokim poziomie, sięgając nawet 16-17 EUR za m kw. miesięcznie, i zdaniem ekspertów Newmark Polska nie powinny w najbliższym czasie się zmienić.
Według Mateusza Polkowskiego, szefa działu Research & Consultancy w JLL, Warszawa i regiony diametralnie różnią się pod względem podaży.
— Na rynku stołecznym widać duże spowolnienie aktywności deweloperskiej. W 2022 r. mieliśmy 180 tys. m kw. w budowie, w 2023 r. jest to 270 tys., a przed pandemią bywało po 800-900 tys. m kw. To sprawia, że współczynnik pustostanów w stolicy wynosi 10,6 proc. i maleje. W regionach współczynnik przekroczył już 17 proc. i dalej rośnie. Deweloperzy realizowali tam dużo mniejszych inwestycji, rozpoczynając je nawet w najgorszym okresie pandemii — mówi Mateusz Polkowski.
Eksperci JLL przewidują, że do końca 2023 r. współczynnik pustostanów na rynkach regionalnych sięgnie 18 proc.
Według Mateusza Polkowskiego w stolicy i miastach regionalnych jest też odmienna struktura pustostanów. W Warszawie — ze względu na wybieranie przez firmy najnowszych budynków, które spełniają najwyższe normy, mają wiele certyfikatów i są narzędziem do pozyskiwania najlepszych pracowników — współczynnik pustostanów w nowych budynkach jest bardzo niski, generowany przez budynki stare opuszczone przez głównych najemców. W miastach regionalnych natomiast w ostatnim czasie zostało dostarczonych na rynek za dużo projektów biurowych, które będą musiały być wchłonięte przez najbliższe 2-3 lata.