Niektórzy, szczególnie samotni i ci, którym brakuje środków do życia, mogą rozważać skorzystanie z produktów pozwalających na zwiększenie dochodów po zakończeniu aktywności zawodowej. Są to, popularne w krajach Europy Zachodniej, odwrócony kredyt hipoteczny i renta dożywotnia. Podstawowe pytania jakie sobie zadają osoby rozważające skorzystanie z tych rozwiązań to: na czym one polegają, czy są dostępne w Polsce, a jeśli tak, to na jakich warunkach? W Polsce od grudnia 2014 r. do porządku prawnego weszła ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Dzięki niej zestaw produktów bankowych poszerzył się o tzw. odwróconą hipotekę. Jednak mimo prawie rocznego obowiązywania ustawy, żaden bank nie oferuje jeszcze takiego rozwiązania. Występuje za to renta dożywotnia oferowana przez tzw. fundusze hipoteczne, które w odróżnieniu od banków, nie są nadzorowane przez Komisję Nadzoru Finansowego, ani żaden inny organ państwowy. Umowy renty dożywotniej skonstruowane są w oparciu o umowę dożywocia lub umowy renty, dla których podstawę prawną stanowią przepisy kodeksu cywilnego. Z zawieraniem takich umów wiąże się jednak istotne ryzyko dla konsumenta, warto więc dokładnie poznać zasady funkcjonowania renty dożywotniej, niebezpieczeństwa z nią związane oraz sposoby zabezpieczenia się przed czynnikami ryzyka.
Odwrócona hipoteka
Zgodnie z ustawą odwrócony kredyt hipoteczny to umowa, w ramach której „bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami”. Z definicji tej wynika, że kredytobiorca nie traci prawa własności nieruchomości. Staje się ona wyłącznie zabezpieczeniem spłaty pieniędzy przekazanych klientowi, a za jego życia bank nie może przejąć nieruchomości. Wysokość kredytu jest uzależniona od wartości rynkowej nieruchomości, a kredytobiorca sam decyduje, czy wypłata ma nastąpić jednorazowo, czy też w ratach przez określony czas, np. 10 lat. Umowę można w dowolnym momencie wypowiedzieć, co powoduje oczywiście obowiązek spłaty pobranego dotychczas kapitału z odsetkami, ale konsekwencją tego jest wygaśnięcie roszczenia banku względem nieruchomości (zwolnienie obciążenia hipotecznego). Gdy właściciel lokalu, czyli kredytobiorca umiera, wypłacony kredyt wraz z odsetkami staje się wymagalny rok po jego śmierci. Spadkobiercy kredytobiorcy mają do wyboru dwie możliwości: albo spłacić kredyt i zachować nieruchomość, albo pozwolić bankowi przejąć lokal i przeprowadzić rozliczenie ze spadkobiercami. Jeśli okaże się, że wartość rynkowa nieruchomości jest większa od wierzytelności banku z tytułu kredytu, bank przekaże różnicę spadkobiercom. Jeśli natomiast wartość nieruchomości będzie niższa od roszczeń banku, nie będzie miał prawa domagać się wyrównania różnicy od spadkobierców. Dotychczas żaden bank w Polsce nie zdecydował się na wprowadzenie odwróconego kredytu hipotecznego do swojej oferty.
Renta dożywotnia
W Polsce odwróconą hipotekę czyli odwrócony kredyt hipoteczny mogą oferować tylko banki. Jeśli inna instytucja reklamuje się, iż oferuje odwróconą hipotekę to bez względu na to, jak nazwała produkt, ma do zaoferowania umowę renty lub dożywocia. Zawarcie takiej umowy oferują najczęściej tzw. fundusze hipoteczne. Umowa renty dożywotniej polega na tym, że właściciel mieszkania czy domu zrzeka się prawa własności do nieruchomości w zamian za otrzymywanie dożywotniego świadczenia pieniężnego. Dotychczasowy właściciel staje się jedynie lokatorem zachowując prawo do zajmowania lokalu do śmierci. Właścicielem mieszkania staje się fundusz hipoteczny, który poza miesięcznym świadczeniem pieniężnym, zobowiązuje się do opłacania czynszu oraz regulowania zobowiązań publiczno-administracyjnych związanych z nieruchomością (podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, ubezpieczenie lokalu), a czasami też do zapewnienia opieki nad lokatorem. Wysokość miesięcznej renty obliczana jest na podstawie wartości rynkowej nieruchomości oraz aktualnego wieku klienta, na podstawie którego określa się średnią dalszą długość jego życia. Kobiety, które statystycznie żyją dłużej, dostaną niższą rentę niż mężczyźni - według GUS-u długość dalszego życia 65 – letniego mężczyzny wynosi 15 lat, a kobiety -20. Wartość miesięcznego świadczenia jest tak kalkulowana, żeby łączna suma wypłat wynosiła 30-50 proc. wartości nieruchomości. Należy przy tym wiedzieć, że od umowy renty dożywotniej nie można odstąpić, ani jej wypowiedzieć, ponieważ ma ona formę aktu notarialnego obowiązującego z chwilą jego podpisania.
Co ogranicza ryzyko
Podstawowa i najważniejsza różnica miedzy odwróconym kredytem hipotecznym, a rentą dożywotnią dotyczy własności nieruchomości. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego klient zachowuje prawo do lokalu, które zostaje obciążone hipoteką na rzecz banku. Zaś przy rencie dożywotniej, z chwilą podpisania umowy mającej formę aktu notarialnego, klient traci własność tego lokalu. Za to na jego rzecz powinno zostać ustanowione prawo dożywotniej służebności mieszkania, zapisane w akcie notarialnym i ujawnione w księdze wieczystej. To ma zabezpieczyć seniora przed eksmisją, w sytuacji gdy fundusz upadnie, a syndyk masy upadłościowej sprzeda nieruchomość nowemu właścicielowi, który zechce pozbyć się lokatora. Jednocześnie warto zabezpieczyć się przed ryzykiem niewypłacania świadczeń przez fundusz lub wypłacania ich w mniejszej kwocie. Można tego dokonać poprzez zapis w akcie notarialnym o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy, na sumę co najmniej 100 proc. jej wartości rynkowej. Ponadto w celu ułatwienia ewentualnej egzekucji z majątku funduszu powinno się uzyskać jego oświadczenie (także zapisane w akcie notarialnym) o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten przyśpiesza bowiem procedurę windykacyjną w postępowaniu egzekucyjnym. Sąd na nasz wniosek wyznacza wówczas komornika, który przeprowadza egzekucję z majątku funduszu w celu zaspokojenia naszego roszczenia.
Skonsultuj zanim podpiszesz
Warto pamiętać, że notariusz nie sprawdzi, czy w akcie są wpisane postanowienia zabezpieczające interesy klienta funduszu. Dwa lata temu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) skontrolował przedsiębiorstwa oferujące zawieranie umów świadczeń dożywotnich pod kątem przestrzegania przepisów prawa z zakresu ochrony konsumentów i stwierdził przypadki naruszeń. Były to między innymi uzależniana od zgody funduszu możliwość zamieszkania w lokalu najbliższej rodziny seniora, obciążanie go kosztami poważniejszych napraw lokalu, czy też nakładanie pod groźbą kary obowiązku informowania o zebraniach spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli więc decydujemy się na zawarcie umowy renty dożywotniej, a nie czujemy się kompetentni, żeby ją zweryfikować pod kątem zabezpieczenia naszych praw, zwróćmy się o pomoc do prawnika, miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumenta tudzież do organizacji konsumenckich, zanim złożymy podpis na umowie.
Umowy i porady
Z informacji Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że w II kwartale tego roku fundusze hipoteczne zrzeszone w KPF zarządzały 310 umowami dożywotniego świadczenia pieniężnego. Ich liczba się potroiła w ciągu czterech ostatnich lat.
Konsultacji i porad można zasięgnąć w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów Bezpłatna infolinia: 800-889-866, czynna pn.-pt. w godz. 8.00-17.00 Strona internetowa: https://uokik.gov.pl
Więcej o ekonomii i finansach znajdziesz na stronach www.nbp.pl i portalu edukacyjnym www.nbportal.pl.
WARTO ROZRÓŻNIĆ PRODUKTY: Odwrócone kredyty hipoteczne mogą w Polsce oferować tylko banki. W ich przypadku właściciel do końca życia nie traci prawa własności lokalu. Jeśli inna instytucja niż bank reklamuje się, że oferuje odwróconą hipotekę to bez względu na to, jak nazwała produkt, ma do zaoferowania umowę renty lub dożywocia. A w takim przypadku dotychczasowy właściciel staje się jedynie lokatorem zachowując prawo do zajmowania lokalu do śmierci. Właścicielem mieszkania staje się fundusz hipoteczny, co może pociągać za sobą niekorzystne konsekwencje dla lokatora. [FOT. TP]
NASZ CEL: „Nie daj się nabrać. Sprawdź, zanim podpiszesz” to kampania społeczna, której celem jest zwrócenie uwagi na ryzyko związane z zawieraniem umów finansowych. Współorganizatorami akcji jest sześć instytucji publicznych: Bankowy Fundusz Gwarancyjny, Komisja Nadzoru Finansowego, Ministerstwo Finansów, Ministerstwo Sprawiedliwości, Narodowy Bank Polski oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Na stronie kampanii www.zanim-podpiszesz.pl można wyliczyć koszt pożyczki, wyszukać podmioty objęte nadzorem oraz zapoznać się z zasadami bezpiecznego zaciągania pożyczek.