Rok cudów

opublikowano: 29-03-2017, 22:00

Historyczny wynik. Rekordowy popyt. Miód, mleko i strumień gotówki. Tak można podsumować miniony rok na rynku magazynowym.

Główną siłą napędową polskiego rynku magazynowego był szybki rozwój e-commerce. Swoje zrobiły też ekspansje firm już obecnych w Polsce: operatorów logistycznych, sieci handlowych. Na wzrost popytu wpływ miał też rozwój przedsiębiorstw z branży motoryzacyjnej. W ślad za rosnącymi potrzebami najemców podążały inwestycje deweloperskie, czego efektem jest ponad 1,25 mln mkw. powierzchni magazynowej oddanej do użytku i 1,3 mln mkw. w budowie.

Dobry wynik. Na ponad 3 mln mkw. oszacowano popyt brutto w sektorze magazynowym w 2016 r. w Polsce. Co ważne — 70 proc. to nowe umowy najmu.
Zobacz więcej

Dobry wynik. Na ponad 3 mln mkw. oszacowano popyt brutto w sektorze magazynowym w 2016 r. w Polsce. Co ważne — 70 proc. to nowe umowy najmu. Fotolia

Nowi inwestorzy

„Polski rynek nieruchomości inwestycyjnych staje się coraz głębszy i zróżnicowany, czego efektem jest napływ nowych inwestorów z Afryki, Azji czy USA. Wartość transakcji inwestycyjnych na koniec 2016 r. przekroczyła 4,56 mld euro, z czego 770 mln euro przypadło na sektor magazynowy. Jest to rekordowy wynik, wyższy o 67 proc. w porównaniu z rokiem 2015” — napisano w raporcie przygotowanym przez Axi Immo.

Wśród najważniejszych ubiegłorocznych transakcji na rynku inwestycyjnym autorzy raportu wymieniają zakup zasobów logistycznych P3 przez GIC Real Estate i Hillwood przez CBRE GI. Konkurencyjne w porównaniu z Europą Zachodnią stopy zwrotu z inwestycji przy bardzo dobrych wynikach na rynku najmu są kluczem wzrostu na rynku inwestycyjnym.

— W trakcie negocjacji jest kilka dużych umów, co pozwala stawiać optymistyczne prognozy na 2017 r. Należy jednocześnie podkreślić, że stałą tendencją jest koncertowanie się inwestorów na głównych hubach logistycznych. Nowe lokalizacje są nadal zbyt ryzykowane z punktu widzenia funduszy, zwłaszcza wobec niepewnej sytuacji podatkowej. Największym czynnikiem ryzyka, który wstrzymuje niektóre transakcje, są nieścisłości dotyczące interpretacji przepisów o podatku VAT przy zakupie i sprzedaży inwestycyjnej — mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi Immo.

Kolejka po metry

W 2016 r. zostały pobite rekordowe wyniki z 2015 r. Wynajęto 3,09 mln mkw. magazynów, z czego ponad 2,18 mln mkw. na podstawienowych umów i ekspansji. To o 25 pkt proc. więcej niż w 2015 r. Duża wartość transakcji wynikała z silnej ekspansji firm obecnych w Polsce i z dużych inwestycji sektorów e-commerce i produkcji.

Największą siłę przyciągania miały tradycyjnie duże ośrodki na czele z Warszawą, gdzie wynajęto 818 tys. mkw. Na drugim miejscu był Górny Śląsk z popytem brutto 521 tys. mkw. Rok 2016 należał też do nowych miejsc — zwłaszcza Szczecina i Bydgoszczy. W pierwszym zawarto kontrakty na 343 tys. mkw. z czego 95 proc. stanowiły nowe umowy najmu. W drugiej intensywnie rozwijały się sieci handlowe Kaufland i Carrefour.

— Niższe koszty pracy, dostępność kadr, coraz lepsza infrastruktura drogowa i potencjał lokalnych rynków to kluczowe czynniki sukcesu w nowych regionach. W 2017 r. będziemy obserwowali rozwój kolejnych miejsc: Kielc, Białegostoku, Zielonej Góry. Ze względu na duże inwestycje produkcyjne i bliskość granicy z Niemcami województwo lubuskie może być gorącą lokalizacją na magazynowej mapie Polski — uważa Renata Osiecka.

Najbardziej aktywni najemcy to nadal operatorzy logistyczni (30 proc. popytu), następnie sieci handlowe (22 proc.) i lekka produkcja. W 2016 r. wzrósł udział firm z sektora produkcyjnego, przede wszystkim motoryzacyjnych (7,5 proc.).

Nowe obiekty

Duża aktywność najemców spowodowała, że deweloperzy oddali w 2016 r. do użytku 1,25 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego 1,08 mln mkw. w największych regionach i niemal 170 tys. mkw. na tzw. rynkach wschodzących. To wynik lepszy o 35 pkt proc. niż w 2015 r. Łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczyła 11,2 mln mkw. Najwięcej nowych magazynów powstało w regionie warszawskim (239 tys. mkw.), następnie w Polsce Centralnej (230 tys. mkw.) i Poznaniu (195 tys. mkw.).

W budowie pozostaje 1,3 mln mkw., z czego 27 proc. to inwestycje spekulacyjne. Najintensywniej ze względu na duże kontrakty buduje się w Warszawie (350 tys. mkw.), Szczecinie (313 tys. mkw.), Poznaniu (219 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (126 tys. mkw.). Czynsze pozostały w 2016 r. na ogół bez zmian. Możliwość negocjacji stawek bazowych w głównych regionach była ograniczona, większe możliwości zmian dotyczyły tzw. stawek efektywnych. Najatrakcyjniejsze stawki efektywne można było uzyskać w okolicach Warszawy (1,9-2,4 euro za mkw.), w niektórych miejscowościach na Górnym Śląsku i w Poznaniu.

— W większości miejsc, w obiektach zarządzanych w ramach funduszy inwestycyjnych, negocjacje stawek poniżej średnich rynkowych są ograniczone. Inaczej jest w nowych obiektach, gdzie deweloper chce mieć umowę pre-let na rozpoczęcie budowy kolejnego obiektu lub zamyka projekt i zostaje mu ostatni wolny moduł. Wtedy okres wakacji czynszowych i zachęty finansowe dla najemców są z reguły większe — opowiada Renata Osiecka.

Wydaje się, że czas największych spadków czynszów efektywnych już się skończył, ale w przypadku dużych kontraktów, powyżej 10- 15 tys. mkw., pozostaną bardzo niskie. Wszystko wskazuje na to, że 2017 r. może być równie udany jak poprzedni. Popyt będzie oczywiście zależał od czynników makroekonomicznych: utrzymania się dynamiki PKB powyżej 3 proc., wysokości eksportu i inwestycji bezpośrednich, zwłaszcza pochodzących z Niemiec i Wielkiej Brytanii.

Polski sektor magazynowo-produkcyjny przyciąga najemców ze względu na wysokiej jakości magazyny, atrakcyjne czynsze, które od kilku lat nie rosną, i niskie koszty pracy. Oferta jest coraz większa i dostępna nie tylko na tradycyjnych rynkach, ale też w nowych miejscach. W 2017 r. można się spodziewać realizacji pierwszych projektów w Kielcach, Białymstoku i Kaliszu, gdzie deweloperzy będą chcieli wykorzystać potencjał kadry pracowniczej i nową infrastrukturę drogową.

— Ze względu na inwestycje Mercedesa w Jaworze, ale też innych firm produkcyjnych obsługujących rynek niemiecki będą się rozwijały przedsięwzięcia magazynowe w województwie lubuskim. Powstają tam obiekty BTS dla branży produkcyjnej i motoryzacyjnej, m.in. w Zielonej Górze — mówi Renata Osiecka.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: MARCIN BOŁTRYK

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu