ROSNĄ WYMAGANIA NAJEMCÓW BIUR
Wydatki na budynek zwracają się po ośmiu latach
POTRZEBNY ZAPAS: Patrick Delcol, członek zarządu Centrum Finansowego Puławska, uważa, że przy zagospodarowywaniu budynku trzeba pamiętać o pozostawieniu rezerwy dla najemców, którzy zechcą wynająć większą powierzchnię. fot. Tomasz Zieliński
Zarządcy biurowców prezentują zasadniczo dwa poglądy, jeśli idzie o dysponowanie wolnymi pomieszczeniami: jedni uważają, że konieczny jest zapas, aby firmy w każdej chwili mogły wynająć większą powierzchnię, inni uważają to za stratę pieniędzy.
Zarządcy budynków niechętnie zdradzają, jakie kwoty należy zainwestować, aby zbudować biurowiec. Nieczęsto też chwalą się, jak szybko zwraca się taka inwestycja. Andrzej Szewczykowski, dyrektor marketingu warszawskiego biurowca Fim Tower, podkreśla, że zależy to od czasu, na jaki został zaciągnięty kredyt.
— Najczęściej jest to okres 5-8 lat. Budynek zwraca się między 7 a 8 rokiem działalności — mówi Andrzej Szewczykowski.
Zatrzymać lokatorów
Często zdarza się, że firmy, które nie decydowały się na wynajęcie dużych powierzchni, po pewnym czasie zgłaszają chęć zajęcia nowych pomieszczeń. Paradoksalnie, dynamiczny rozwój może zmusić przedsiębiorstwo do opuszczenia nawet atrakcyjnego biurowca, oferującego niskie ceny.
— Zarządzając budynkiem trzeba pamiętać o rezerwie dla najemców. Planujemy wynajęcie 95 proc. powierzchni, pozostałych 5 proc. tworzy właśnie taką rezerwę — twierdzi Patrick Delcol, członek zarządu Centrum Finansowego Puławska.
Nie wszyscy podzielają opinię, że taka strategia jest właściwa.
— W naszym budynku nie ma rezerwy w postaci wolnej powierzchni. Zdarzyło się kilka razy, że firma chciała zwiększyć powierzchnię swojego biura i było to niemożliwe, więc zmieniała wtedy lokalizację. Trzeba pamiętać o tym, że nie wynajęta powierzchnia przynosi straty, aby tego uniknąć, koszt jej utrzymania zapewne wlicza się w wysokość czynszu. Wtedy płacą za nią wszyscy lokatorzy — zauważa Antoni Krzątała.
Nasz rozmówca twierdzi, że częstym zjawiskiem jest wynajmowanie przez firmy większego pomieszczenia już na samym początku.
— Przedsiębiorcy przewidują możliwość zwiększenia zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Żeby w takim przypadku nie ponosić większych kosztów, podnajmują ją, za zgodą właściciela budynku, mniejszym firmom — dodaje Antoni Krzątała.
Nie tylko biuro
Rosną wymagania przyszłych lokatorów co do standardu lokali.
— Kiedyś najważniejszą rzeczą dla przedsiębiorcy było po prostu posiadanie biura. Dziś sytuacja się zmieniła. Właściciele firm chcą mieć w pobliżu lekarza, bank, sklepy, pocztę, pralnię, biuro podróży, fryzjera, bary. Dzięki temu pracownicy nie są zmuszeni do opuszczania budynku — tłumaczy Patrick Delcol.
Nie wszystkie budynki mogą pomieścić tak dużą liczbę punktów usługowych. Tak jest np. w Fim Tower.
— Jeśli ktoś dysponuje dużą powierzchnią, może sobie pozwolić na otwieranie restauracji czy innych podobnych punktów. Jest rzeczą oczywistą, że dobrze jest, jeśli pracownicy mają bank czy pocztę pod jednym dachem. Z restauracjami sprawa jest bardziej skomplikowana. Nasz budynek jest w takim miejscu, że jest ona niepotrzebna. W okolicy jest bowiem bardzo dużo różnych restauracji i punktów fast food. Wszystko jest w zasięgu ręki, więc nie rozpaczamy z tego powodu — uważa Andrzej Szewczykowski.
Standardem w biurowcach stały się sale konferencyjne. W niektórych są one dostępne także dla firm z zewnątrz, co przynosi dodatkowe dochody.
— W naszym budynku zorganizowaliśmy centrum konferencyjne dla najemców i osób z zewnątrz. Jeżeli takie centrum istnieje w budynku, najemcy nie muszą na stałe wynajmować powierzchni pod sale konferencyjne, co obniża koszt wynajmu biura — twierdzi Patrick Delcol.
Trzeba inwestować
Zbudowanie biurowca i wyposażenie go w najnowocześniejsze akcesoria nie wystarczy do tego, aby zatrzymać lokatorów, czyli firmy.
— Część zarabianych pieniędzy przeznacza się na podtrzymanie wartości budynku. Idzie między innymi o modernizację systemu telefonicznego, wentylacji, wymianę wykładzin i malowanie ścian — opowiada Patrick Delcol.
Radosław Górecki