Niski mimo ostatnich wahań kurs złotego sprawia, że coraz więcej osób zastanawia się nad przewalutowaniem dewizowych kredytów mieszkaniowych. Za taką operację trzeba jednak zapłacić — i to całkiem niemało.
W ostatnich kilku miesiącach banki obserwują duże zainteresowanie kredytami przeznaczonymi na spłatę pożyczek zaciągniętych w innych bankach, jak również zmianą waluty, w której je zaciągnięto. Dotyczy to zwłaszcza osób, które zawarły umowy kredytowe kilka lat temu.
Przyczyną zaciągnięcia kredytu na spłatę pożyczki w innym banku jest chęć poprawienia warunków obsługi zadłużenia, a zwłaszcza obniżenia oprocentowania. W ciągu ostatnich dwóch lat oprocentowanie kredytów złotowych znacznie spadło. Dla przykładu, kredyt mieszkaniowy oferowany przez BZ WBK jest obecnie oprocentowany na 6,99 proc., czyli podobnie do kredytów dewizowych.
Na decyzje o przewalutowaniu wpływa także możliwość rozłożenia kredytu na dłuższy okres lub zwiększenia jego kwoty, co pozwala uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na remont bądź dokończenie budowy. Kusząca jest także możliwość zniesienia kapitalizacji odsetek, która powoduje zwiększanie zadłużenia. Powodem zaciągnięcia kredytu na spłatę kredytu może być również niezadowolenie klienta z poziomu obsługi przez bank.
— Kredyty na spłatę kredytu stanowią około 8 proc. wszystkich udzielonych przez nas pożyczek hipotecznych. Badania przeprowadzone w naszym Call Center wskazują, że 5-8 proc. dzwoniących wyraża chęć zaciągnięcia właśnie takiego kredytu — twierdzi Dariusz Józefiak, pracownik Polskiego Towarzystwa Finansowego.
Według Anny Wydrzyńskiej, dyrektora departamentu rynku mieszkaniowego w PKO BP, od wprowadzenia w 1999 r. produktu Własny Kąt liczba udzielonych przez bank kredytów na spłatę zobowiązań w innych bankach wyniosła około 3 proc. udzielonych pożyczek.
Jeszcze kilka miesięcy temu różnica w oprocentowaniu kredytów złotowych i walutowych była znaczna. Powodowało to, że kredytobiorcy wybierali pożyczki w walutach obcych, które były bardziej opłacalne mimo ryzyka związanego z kursem walut. Obecnie, gdy oprocentowanie złotowych i walutowych kredytów mieszkaniowych prawie się zrównało, sporo osób zastanawia się nad przewalutowaniem swoich zobowiązań. Jednak niewiele z nich ostatecznie decyduje się na taki krok.
— Nie odnotowaliśmy znacznego wzrostu transakcji związanych ze zmianą waluty kredytu. Obecnie dokonujemy kilku, maksymalnie kilkunastu przewalutowań miesięcznie — mówi Zbigniew Kudaś z GE Banku Mieszkaniowego.
Najczęstszą przyczyną przewalutowania są zmiany kursów walut i stóp procentowych kredytów. Zazwyczaj jest ono dokonywane, gdy kredytobiorca spodziewa się znacznego spadku kursu innej waluty niż ta, w której zaciągnął pożyczkę, lub gdy spodziewa się wzrostu kursu waluty swojego kredytu.
— W pierwszym przypadku kredytobiorca, który dokonuje przewalutowania, liczy na zmniejszenie się zadłużenia po spadku kursu waluty, w drugim — na minimalizację ryzyka związanego ze wzrostem kursu waluty swojego kredytu — tłumaczy Anna Wydrzyńska.
Bankowcy przestrzegają jednak przed pochopnym podejmowaniem decyzji o przewalutowaniu. Warto wcześniej przeprowadzić symulację spłaty kredytu po przewalutowaniu i porównać wysokość rat spłacanych przed dokonaniem zmian i po nich. Należy również sprawdzić, jak wahały się kursy walut w ostatnim czasie oraz jak zmieniało się oprocentowanie kredytów udzielanych w tych walutach.
Warto też pamiętać, że zmiana warunków umowy kredytowej jest najczęściej obarczona prowizją. Kształtuje się ona, zależnie od banku, na poziomie od 0 do 2 proc. Często za pierwsze przewalutowanie instytucje nie pobierają żadnych opłat lub stosują ich niższe stawki. Na przykład w Banku Gospodarstwa Krajowego za dwa pierwsze przewalutowania płaci się prowizję wysokości 1,5 proc., natomiast za następne już 2 proc. W MultiBanku natomiast jest to usługa bezpłatna.
Podobnie dopuszczalna częstotliwość dokonywania przewalutowań zależy od banków. W niektórych kredytobiorca może dokonywać konwersji bez ograniczeń, w innych z kolei tylko kilka razy w ciągu okresu kredytowania. Możliwa jest zmiana kredytów złotowych na walutowe i odwrotnie. Banki zezwalają również na konwersję w ramach różnych walut obcych.
Wybór między kredytem złotowym a walutowym to tak naprawdę wybór między wariantem nieco droższym, ale za to bezpiecznym i przewidywalnym, a tańszym, ale obarczonym ryzykiem zmiany kursu. Warto zauważyć, że kurs najpopularniejszej waluty, w której udzielane są kredyty hipoteczne, czyli franka szwajcarskiego, w ciągu 2002 r. wzrósł o 16,2 proc.
— Pozwalamy na wielokrotne zmiany waluty. W pierwszych dwóch miesiącach 2003 r. klienci najczęściej przewalutowywali kredyty w euro. Najwięcej osób zmieniających walutę kredytu wybierało złote oraz franki szwajcarskie. Coraz więcej osób zmienia kredyty walutowe na złotowe, które chociaż są wyżej oprocentowane, to jednak pozbawione ryzyka kursowego — twierdzi Anna Wydrzyńska.
Z kolei w PTF niewielu klientów zmienia walutę obcą na złote. Częstsze są natomiast operacje zamiany jednej waluty na inną — np. z euro na franka szwajcarskiego lub dolara.
— Powodem jest niższe oprocentowanie kredytów denominowanych w CHF i USD. Ponadto dolar w ostatnim czasie nieco mniej zyskuje na wartości niż euro — tłumaczy Dariusz Józefiak.
Konwersje między walutami obcymi są natomiast mało popularne w BZ WBK oraz w MultiBanku.
Jak wyjaśnia Piotr Gajdziński, pracownik BZ WBK, są to przypadki sporadyczne, najczęściej realizowane przez klientów o dochodach wypłacanych w walutach obcych.
— Wynika to z faktu, że kurs euro w zeszłym roku zwyżkował o ponad 15 proc., dolara — prawie o 7 proc. i jest obarczony dużym ryzykiem związanym z potencjalnymi działaniami wojennymi. Powoduje to, że klienci coraz przychylniej patrzą na złotego. Obserwujemy nawet tendencję do przewalutowania kredytów w CHF na złote. Nasi klienci dostrzegają korzyści związane z mechanizmem bilansowania w ramach planów finansowych. Przestają oceniać kredyt porównując tylko oprocentowanie, ale patrzą, jakie korzyści oferuje im bank z punktu widzenia całości ich przepływów finansowych — przekonuje Krzysztof Druszcz, pracownik MultiBanku.
Tendencja do przewalutowania kredytów na złotowe będzie występować coraz wyraźniej wraz ze spadającym oprocentowaniem kredytów złotowych. Teraz jednak zdaniem Dariusza Józefiaka taka operacja jest całkowicie nieopłacalna.
— W chwili obecnej, gdy złoty znacznie stracił na wartości, przewalutowanie kredytu w dewizach na złotowy jest bardzo niekorzystne — traci się zarówno na spadku kursu naszej waluty, jak i na różnicy w oprocentowaniu pomiędzy kredytami złotowymi a walutowymi. Przykładowo, osoba, która zaciągnęła kredyt w EUR w pierwszej połowie ubiegłego roku, płaci w chwili obecnej raty o ponad 20 proc. wyższe niż na początku (z powodu zmiany kursu), a gdyby w chwili obecnej zdecydowała się na przewalutowanie kredytu, to wysokość jej raty byłaby dodatkowo o kilkanaście procent wyższa niż rata kredytu walutowego (z powodu różnic w oprocentowaniu) — mówi Dariusz Józefiak.
Krzysztof Druszcz uważa jednak, że w najbliższym roku Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na kolejne obniżki bazowych stóp procentowych, wraz z którymi nastąpi obniżenie wysokości oprocentowania hipotecznych kredytów złotowych. Wówczas zamiana kredytu walutowego na złotowy stanie się bardziej korzystna.
Trudno jednak określić, w jakim stopniu przewalutowanie jest opłacalne. Na pewno można na nim zarobić, gdy kurs waluty w chwili konwersji jest niższy niż w momencie zaciągania kredytu, a różnica w oprocentowaniu kredytów walutowych i złotowych jest bardzo niewielka.
— Zatem dobry znawca procesów rządzących zmianami kursów walut, który potrafi je przewidywać w czasie, może zyskać na przewalutowaniu. Zazwyczaj jednak zmiany kursów są na tyle szybkie, że klient nie jest wstanie ustalić terminu zmiany kursu na niekorzystny dla niego. Wówczas przewalutowanie nie przynosi znaczących zysków — dodaje Piotr Gajdziński.
Przewalutowanie wymaga sporządzenia aneksu do umowy. Wcześniej jednak bank analizuję historię spłaty kredytu przez klienta i ocenia jego zdolność kredytową. Kredytobiorca jest zobowiązany do dostarczenia dokumentów, dotyczących wysokości jego dochodów. Jeżeli kredyt jest zabezpieczony przez poręczenie osób trzecich, muszą one wyrazić zgodę na zmianę waluty. Wiele banków, aby ułatwić klientom przewalutowanie, ograniczyło procedurę do minimum, rezygnując np. z badania zdolności kredytowej klientów. Nie żąda się również wpisu nowej hipoteki do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości.