Ruletka trwa

Jacek Konikowski
16-05-2008, 00:00

Prawnicy głowią się, co zrobić z opłatami adiacenckimi, które były i prawdopodobnie są nielegalne.

Niewiele jest momentów ekscytujących w pracy prawnika. Raczej nudna to profesja i monotonna jak mazowiecki pejzaż. Bywają jednak chwile, gdy nawet prawnikowi podskakuje adrenalina.

— Nam podskoczyła, gdy wgryźliśmy się w temat opłat adiacenckich. Ale zaraz też zapaliła się czerwona lampka, dlaczego nikt wcześniej na to nie wpadł. Wystarczyło porównać dwa dokumenty i skojarzyć kilka faktów — mówi mecenas Zbigniew Drzewiecki z kancelarii Drzewiecki, Tomaszek & Wspólnicy.

Problem z opłatami adiacenckimi przypomina deskę, w której roi się od sęków. Prawnych.

Dwa sęki

Dzielenie włosa na czworo popłaca, pod warunkiem że chodzi o ziemię. Działka podzielona na kilka mniejszych warta jest w sumie więcej niż przed podziałem. Ale skoro inwestor zarobił łatwe pieniądze, musi się zyskiem podzielić z gminą, płacąc jej tzw. opłaty adiacenckie, przez niektórych deweloperów nazywane janosikowymi. Przez innych — frycowym.

— Opłaty, idące nierzadko w setki tysięcy złotych, mają niewiele wspólnego z ponoszonymi przez gminę kosztami, lecz stanowią raczej „cichy” podatek od wzbogacenia — twierdzi jeden z deweloperów.

To jedna strona medalu. I druga: gdy gmina przeciągnie przez łąkę Kowalskiego kanalizację, prąd lub w pobliżu wybuduje drogę, ziemia Kowalskiego warta jest dużo więcej, choć on nawet palcem nie kiwnął. Gmina wydała publiczne pieniądze, a zarobi właściciel nieruchomości.

— Co innego, gdy gmina wymaga opłat w zamian za inwestycje przeprowadzone za publiczne pieniądze, np.: za budowę drogi, podciągnięcie kanalizacji czy prądu. Wtedy opłaty są uzasadnione. Wzbudza jednak nasze wątpliwości, gdy gmina nie podejmuje żadnych działań, a mimo to upomina się o pieniądze, tylko dlatego że ktoś podzielił swój grunt na mniejsze działki — po prostu granda — twierdzi Józef Wojciechowski, przewodniczący rady nadzorczej JW Construction Holding.

Prawnik zaś doda:

— To jeden z najbardziej nieprzewidywalnych elementów przy planowaniu inwestycji budowlanych, mający bezpośredni wpływ na ich opłacalność. Nieprzewidywalny, bo nie wiadomo, czy, kiedy i w jakiej wysokości gmina każe sobie zapłacić opłatę adiacencką. Słowem, hazard. Ruletka — twierdzi Zbigniew Drzewiecki.

I w tym sęk. Niejedyny zresztą. Pierwszy z tych grubszych to taki, że gminy przez lata wydawały decyzje o opłatach adiacenckich na podstawie nieistniejącego przepisu.

Przepis widmo

Przez kilka lat gminy pobierały od deweloperów i prywatnych inwestorów setki milionów złotych opłat adiacenckich na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W kwietniu 2007 roku Trybunał Konstytucyjny orzekł, że jest on niezgodny z art. 2 konstytucji, gdyż naruszał zasadę „ochrony zaufania jednostki do państwa i stanowionego przez nie prawa”. Nic dziwnego, skoro Kowalski lub deweloper przez lata żyli w niepewności, czy, kiedy oraz ile gmina każe im zapłacić. Jeszcze przed wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego przepis uchylono i zastąpiono innym — art. 98a. Z założenia lepszym, bo poprawionym. Ale pojawił się problem: co z decyzjami wydanymi na podstawie uchylonego przepisu?

— Wszystkie uchwały gmin uchwalone przed 2004 rokiem stały się nieważne, bo nie miały podstawy prawnej. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego działa wstecz — tłumaczy Drzewiecki.

Warto wiedzieć, że zakwestionowany art. 98 ust. 4 został wprowadzony w 2000 roku. Słowem, moc prawną straciły dotyczące opłat adiacenckich decyzje gmin wydane na przestrzeni czterech lat. Na tym nie koniec. Wiele gmin próbowało się jakoś ratować. Po wejściu w życie nowego przepisu, a nawet już po wyroku Trybunału Konstytucyjnego wydawały decyzje, w których co prawda opierały się na nowym przepisie, ale które wynikały z nieważnych uchwał.

— Gminy, działając na podstawie swoich dawniejszych uchwał, w których powoływały się na przepis uchylony przez Trybunał Konstytucyjny (co już samo w sobie powodowało, że uchwały te były nieważne), już po wyroku trybunału wydawały decyzje o opłatach adiacenckich, w których powoływały się na nowy artykuł (98a), który zastąpił ten niekonstytucyjny. Tyle że ten nowy nie istniał w momencie uchwalania uchwały rady gminy i dokonywania podziału nieruchomości — zauważa Drzewiecki.

Jedynie uchwały gmin, które zapadły na podstawie nowego artykułu ustawy o gospodarce nieruchomościami, są w świetle prawa poprawne. I tu pojawia się kolejny sęk. Z tych grubszych.

Nowy jak stary

Uchylony przez Trybunał Konstytucyjny art. 98 ust 4 zastąpił art. 98a, który miał być poprawioną wersją niekonstytucyjnego poprzednika. I jest. Sęk w tym, że poprawiony jedynie częściowo. Uchwała rady gminy nie może już pozostawiać zarządowi określania stawki opłaty adiacenckiej, wskazując jedynie jej maksymalną wielkość, lecz musi ją dokładnie określić. I tyle zmian. Kowalski co prawda wie już, ile gmina każe sobie płacić, ale wciąż nie wie, czy i kiedy będzie musiał płacić. Bo gmina może, ale nie musi przyjść po pieniądze. Słowem, inne grzechy starego przepisu pozostały. A wraz z nimi obawa o niekonstytucyjność nowego przepisu. Uzasadniona?

— Odniesienie argumentacji zawartej w przywołanym wyroku Trybunału Konstytucyjnego do obecnego art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadzi, moim zdaniem, do jednoznacznego wniosku, że przepis ten jest sprzeczny z art. 2 konstytucji, z tych samych względów, z których sprzeczny z ustawą zasadniczą był art. 98 ust. 4 tej samej ustawy — twierdzi Drzewiecki.

Jego zdaniem, trybunał wskazał, że znajomość maksymalnej kwoty daniny publicznej nie jest wystarczająca dla spełnienia konstytucyjnego standardu, bo zasada ochrony zaufania jednostki do państwa i prawa wymaga, aby „zainteresowany znał dokładną treść i wysokość ciążących na nim obowiązków daninowych w chwili zdarzeń powodujących powstanie takiego obowiązku”.

— Nowa regulacja nie umożliwia zaś zainteresowanemu ustalenia wysokości ciążącej na nim opłaty adiacenckiej. Może ona wynosić zero lub kwotę równą iloczynowi wzrostu wartości jego nieruchomości wskutek podziału i stawki wynikającej z uchwały rady gminy — uzasadnia Drzewiecki.

Słowem, nowy przepis i stary problem. Kowalski nadal żyje w niepewności. I z nadzieją, że ktoś ponownie zaskarży poprawiony przepis do Trybunału Konstytucyjnego. I kołomyja się powtórzy.

Smutek wójta

Już raz orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 2007 roku spowodowało, że opłaty adiacenckie pobrane przez gminy w okresie obowiązywania pechowego art. 98 ust. 4 były nieważne i gminy powinny je zwrócić.

Teraz tylko patrzeć, aż Rzecznik Praw Obywatelskich lub sąd administracyjny, a może także Kowalski w trybie skargi konstytucyjnej ponownie zaskarży, tym razem poprawiony art. 98a, do trybunału. Jeżeli ponownie uwzględnieni on skargę, wówczas ci, którzy musieli płacić opłaty adiacenckie, będą z tego obowiązku zwolnieni, zaś ci, którzy ją zapłacili, będą mogli domagać się od gminy zwrotu pieniędzy. Gra warta świeczki.

— Szanse wygrania sprawy są znaczące. Ewentualne stwierdzenie przez trybunał sprzeczności z konstytucją art. 98a dawać będzie osobom, na które opłata ta została nałożona ostateczną decyzją, możliwość domagania się wznowienia postępowania w sprawie, które powinno również doprowadzić do uchylenia decyzji w przedmiocie nałożenia opłaty, jako wydanej bez podstawy prawnej. Pamiętać tu trzeba jedynie o miesięcznym terminie na złożenie wniosku o wznowienie postępowania od wejścia w życie wyroku Trybunału — twierdzi mecenas Drzewiecki.

Pytanie tylko, jaki będzie ten trzeci przepis, który zastąpi ten poprzedni, jaki miał być panaceum na ten pierwszy.

Z prawnego punktu widzenia opisana sytuacja jest paradoksalna. Podobnie jak poprawianie czegoś czymś, co wymaga poprawy. Bałaganiarstwo? Można zgrzytnąć zębami, gdy chodzi o hydraulika ze starymi nawykami, trudno, gdy w grę wchodzą akty prawne dotyczące tysięcy obywateli i firm. Bo komu mają ufać? Rozwiązanie? Zlikwidować janosikową opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości. Będzie smutek wójta, ale też radość Kowalskiego, bo skoro potanieje ziemia, potanieją również mieszkania. n

Jacek

Konikowski

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Jacek Konikowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Ruletka trwa