Do 2030 r. osoby powyżej 65. roku życia będą stanowiły 23,3 proc. populacji, a do 2050 r. – ponad 30 proc., prognozuje Główny Urząd Statystyczny. Zdaniem ekspertów Colliersa ta demograficzna zmiana znacząco wpłynie na rynek opieki nad seniorami.
– W Polsce rośnie świadomość dotycząca opieki nad osobami starszymi, a jednocześnie zmieniają się potrzeby i mentalność seniorów. Część z nich poszukuje nie tylko miejsc zapewniających opiekę, ale również oferujących możliwość aktywnego i ciekawego spędzania czasu na emeryturze. Przyczynia się to do stopniowego rozwoju inwestycji typu assisted living, łączących ideę samodzielnego mieszkania wraz z dostępem do opieki medycznej i szerokiej gamy aktywności dla seniorów. W dłuższej perspektywie mogą one nie tylko stanowić odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie w społeczeństwie, ale również stać się atrakcyjnym produktem inwestycyjnym na nienasyconym jeszcze rynku – uważa Dominika Jędrak, dyrektorka działu doradztwa i badań rynku w Colliersie.
Coś drgnęło
W formule assisted living działa obecnie w Polsce kilka inwestycji, np. Osiedle Bażantowo w Katowicach czy Senior Apartments w Majdanie koło Warszawy. Brakuje jednak operatorów sieciowych, świadczących usługi opiekuńcze. Wyjątkiem są Orpea oraz Origin Polska.
Analitycy Colliersa zwracają też uwagę na dosyć nowy pomysł inwestorów – osiedla, które mają służyć tworzeniu społeczności.
– Zgodnie z tą myślą działa już Park Seniora pod Koninem, a wkrótce dołączą do niego, będące jeszcze w budowie, Apartamenty ReVital w Mechelinkach [w woj. pomorskim - red.]. Wszystkie te inicjatywy, choć wciąż nieliczne, pokazują, że rynek zaczyna reagować na rosnące zapotrzebowanie – uważa Michał Witkowski, dyrektor w Colliersie.
W potencjał tego segmentu wierzy Józef Wojciechowski, przewodniczący rady nadzorczej spółki JW Construction, która planuje częściowo przekształcić swoje hotele właśnie w inwestycje senioralne. Przykładem jest Hotel 500 w Strykowie, w którym powstały Apartamenty Ostoja. Zdaniem twórcy JW Construction zapotrzebowanie na takie obiekty na pewno będzie rosło, a spółka nie wyklucza kolejnych tego typu przekształceń.
Inwestycjom senioralnym może służyć także rosnący popyt na takie usługi ze strony cudzoziemców. Przykładem są Niemcy czy Skandynawowie. Jak wylicza Colliers, pobyt w polskich placówkach jest dla nich atrakcyjny przede wszystkim ze względu na niższe nawet o 50 proc. koszty, a obiekty takie jak Rezydencja dla Seniorów w Zabełkowie, Dom Seniora ERANIA w Malechowie, czy Wundervoller Morgen w Zebrzydowicach już teraz kierują ofertę wyłącznie do klientów zagranicznych.
W powijakach
Choć analitycy wskazują na znaczący niedobór ośrodków opieki w stosunku do potrzeb społeczeństwa, nie mają wątpliwości, że na szybkie ożywienie w tym sektorze nie ma co liczyć.
– Spośród wszystkich segmentów rynku nieruchomości ten będzie się rozwijał najwolniej. Trzeba też zwrócić uwagę, że potencjalni inwestorzy mają wciąż niewiele danych o tym sektorze, inaczej niż w przypadku inwestycji w mieszkania czy akademiki. Domy seniora to również obszar wrażliwy PR-owo i wymagający operacyjnie. Oczywiście łatwiej jest nim zarządzać w modelu assisted living. Dużo większym wyzwaniem jest zbudowanie całej platformy do zarządzania domami opieki. W Polsce większość obiektów wykorzystuje finansowanie NFZ, które jest niepewne, trzeba je odnawiać. Inną kwestią jest to, że koszty opieki zazwyczaj kilkakrotnie przewyższają emerytury seniorów. Wyzwań dla potencjalnych inwestorów jest więc sporo. Rynek ten będzie jednak rósł, tylko powoli – uważa Kamil Kowa, dyrektor w Savillsie.
O kosztach przewyższających możliwości finansowe seniorów mówi także Dominika Jędrak.
– Średnia emerytura to obecnie 3,3 tys. zł brutto, tymczasem ceny za pobyt w publicznym domu opieki społecznej - w zależności od lokalizacji - w 2023 r. wahały się od ponad 3 tys. zł miesięcznie w woj. łódzkim do prawie 10 tys. zł miesięcznie na Mazowszu, przy średniej dla całego kraju na poziomie około 5,5 tys. zł za miesiąc. Bez wsparcia rodziny lub dodatkowego zabezpieczenia finansowego, takiego jak nieruchomość na sprzedaż czy do wynajęcia, wielu seniorów nie jest w stanie pokryć kosztów pobytu w tego typu placówkach – zwraca uwagę Dominka Jędrak.