Polska jest już częścią ogólnoeuropejskiego rynku inwestycyjnego. Nieruchomościami w Polsce interesują się najważniejsze fundusze inwestycyjne.
„Puls Biznesu”: Rok temu z wielkim optymizmem patrzył pan na polski rynek inwestycyjny. Nadal jest pan optymistą?
Nick Axford: Patrząc na wartość inwestycji, trudno nim nie być. Popyt na nieruchomości w Europie jest olbrzymi. Istnieją jednak pewne niebezpieczeństwa związane z inwestowaniem w Europie Środkowej i Wschodniej. Wciąż trzeba brać pod uwagę ryzyko związane ze zmieniającymi się przepisami, z tempem rozwoju ekonomicznego czy wreszcie z pewną nieprzewidywalnością rynku — w porównaniu z Europą Zachodnią nie wiemy jak miasta będą się rozwijać, w jakim kierunku pójdą. Niebezpieczeństwa te powodują, że inwestorzy uzyskują większą premię i to ich przyciąga.
Tymczasem właściciele biurowców w Warszawie, chcąc przyciągnąć najemców, wciąż są zmuszani do obniżania czynszów. Inwestorzy nie obawiają się tego?
Myślę, że się obawiają, ale… trzeba pamiętać, że czynsze spadają już od kilku lat. Obecnie są znacznie niższe niż 10 lat temu, ale ich spadek nie jest już tak wyraźny jak kiedyś. Inwestorzy wiedzą, że w przyszłości nie zobaczą już dużo niższych czynszów niż teraz, ale też nie spodziewają się, żeby znacznie poszły w górę. Po prostu rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest znacznie bardziej stabilny niż dziesięć czy nawet pięć lat temu.
Można się więc spodziewać, że czynsze obecnie obowiązujące utrzymają się na podobnym poziomie przez kilka następnych lat? Właściciele nie mają szans na podwyżkę?
Jedyna możliwość znacznego podniesienia czynszów nastąpi wtedy, kiedy popyt przerośnie podaż. W Warszawie wciąż istnieje możliwość wybudowania kolejnych biurowców — nawet w samym centrum. Więc nie widzę możliwości wzrostu czynszów.
Z punktu widzenia najemców wolnych powierzchni jest bardzo wiele. To ich cieszy, bo mogą dyktować warunki. Inaczej sytuacja wygląda ze strony funduszy inwestycyjnych — te narzekają, że w Polsce brakuje dobrych produktów inwestycyjnych. Czy ograniczona podaż może spowodować, że fundusze zaczną poszukiwać innych rynków?
Myślę, że to możliwe. Często inwestorzy instytucjonalni zainteresowani Europą Środkową i Wschodnią poszukują także nieruchomości w Azji oraz w Ameryce. Ważne jest jednak to, że zainteresowanie rynkami Europy Środkowej i Wschodniej rośnie już od 10 lat i na razie nie widać oznak odwrócenia tej tendencji. Warto zwrócić uwagę, że aktywność inwesty-cyjna rośnie w miarę ros- nącej podaży. W tej chwili popyt znacznie przerasta podaż, ale wciąż powstają nowe budynki. Cały region będzie się nadal rozwijał i przyciągał coraz większą liczbę inwestorów.
A stopy zwrotu z inwestycji będą niższe, co będzie świadczyć o dojrzewaniu tego rynku…
Obecnie Europa Środkowa i Wschodnia zaczęła już przyciągać inne grupy inwestorów niż pięć-dziesięć lat temu. Pionierami na tym rynku byli deweloperzy, inwestorzy spekulacyjni oraz fundusze amerykańskie. Obecnie ci inwestorzy sprzedają to, co wybudowali i opuszczają ten region, bo ich interesują stopy zwrotu na poziomie 10-12 proc. Na ich miejsce wchodzą najważniejsi europejscy inwestorzy: niemieckie fundusze emerytalne, fundusze hiszpańskie. Widzimy nawet zainteresowanie ze strony francuskich inwestorów. Niższe stopy zwrotu oznaczają, że rynki Europy Środkowej i Wschodniej zaczęły być postrzegane jako integralna część europejskiego rynku inwestycyjnego. Fundusze, które dotychczas kupowały nieruchomości z 5-procentową stopą zwrotu w Londynie, Paryżu i Wiedniu, widzą, że w Warszawie mogą kupić budynki z takimi sami najemcami z 7-procentową stopą zwrotu.
W tej chwili to wygląda atrakcyjnie. A co, jeśli zbliżymy się do tych 5 proc.
Nie wierzę w to, że stopy zwrotu w Europie Środkowej i Wschodniej spadną poniżej poziomu 5 proc. Spójrzmy na Londyn — to bardzo duży rynek, bardzo przejrzysty, rozwinięty i stabilny. Nie ma żadnego powodu, dla którego stopy zwrotu z inwestycji w Warszawie mogłyby zbliżyć się do poziomu londyńskiego. Jeśliby jednak się tak zdarzyło, że w Warszawie stopy osiągnęłyby poziom 5 proc., to w Londynie powinny znaleźć się na poziomie 2,5-3 proc. Realnie możemy się spodziewać, że rynek warszawski upodobni się do lizbońskiego, ale nigdy do londyńskiego.
W Warszawie ceny nieruchomości na pewno jeszcze wzrosną — to głównie z powodu olbrzymiego popytu. Jednak w chwili, gdy deweloperzy wybudują kolejne budynki, ceny spadną. Oczywiście nie mówię tu o załamaniu się rynku, jednak pewnej korekty w przyszłości należy się spodziewać.
Na razie ceny nieruchomości w całej Europie rosną. Jak długo potrwa ta tendencja i czy oznacza, że korekta będzie znacząca?
Nie sądzę. W latach 80. XX wieku inwestorzy bardzo optymistycznie podchodzili do rynku nieruchomości. Wydawali olbrzymie pieniądze na nieruchomości, podbijając ich ceny. Duża korekta nastąpiła na początku lat 90. Fundusze inwestycyjne zaczęły ponownie na dużą skalę interesować się rynkami nieru- chomości w 2001 r. po załamaniu na giełdach światowych, związanym z upadkiem spółek internetowych.
To co różni dzisiejszych inwestorów od tych sprzed 20 lat, to to, że w latach 80. kupowano biurowce, licząc głównie na wzrost czynszów w przyszłości. Gospodarka dobrze się wtedy rozwijała i rzeczywiście z roku na rok czynsze rosły. W tej chwili mamy odwrotną tendencję — czynsze spadają lub są stabilne w całej Europie. Inwestorzy kupują głównie budynki generujące bezpieczne przychody — nie lubią pustych biurowców. Uważam, że czynsze spadły do minimalnego poziomu i nie powinny się dalej załamywać.
Nick Axford, szef działu analiz w CB Richard Ellis