Rynek magazynów ożyje w połowie roku

Małgorzata Ciechanowska
opublikowano: 22-12-2009, 00:00

Deweloperzy magazynów oczekują niewielkiej poprawy koniunktury dopiero w połowie przyszłego roku.

Deweloperzy wracają do rozmów o nowych inwestycjach w parki logistyczne

Deweloperzy magazynów oczekują niewielkiej poprawy koniunktury dopiero w połowie przyszłego roku.

Magazyny oddane do użytku w 2009 r. to głównie inwestycje rozpoczęte w ubiegłych latach. Według raportu firmy King Sturge już w pierwszej połowie roku na rynek trafiło prawie 844 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej (podczas gdy w 2008 r. łącznie było to ponad 1,3 mln mkw.). Zarówno to, jak i szybko rosnąca podaż i malejący popyt, spowodowały przyrost pustostanów. Współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł z 7,7 proc. w 2008 r. do 18,6 proc. w pierwszej połowie 2009 r. Bez najemców pozostaje prawie milion mkw. magazynów. Najwięcej na Górnym Śląsku i w Szczecinie, najmniej na rynku warszawskim, poznańskim i w Trójmieście.

Nieznaczna poprawa

W trakcie budowy znajduje się około 160 tys. mkw. powierzchni magazynowej, co stanowi 3 proc. całkowitych zasobów. Według szacunków firmy Cushman Wakefield z powierzchni będącej w budowie pod koniec września 2009 r. ukończonych zostanie około 20 proc. W rezultacie na rynek wejdzie jedynie około 30 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej. Wioleta Wojtczak z działu badań i doradztwa King Sturge wskazuje na plus tej sytuacji — mała ilość powierzchni magazynowej oddawanej do użytku przełoży się na spadek liczby pustostanów.

— Aktywność najemców pozostanie na poziomie zbliżonym do obserwowanego w połowie roku 2009, chociaż pod koniec roku możliwy jest niewielki wzrost ilości wynajętej powierzchni. W związku z tym zarówno współczynnik pustostanów, jak i wysokość czynszów nie powinny ulec dużym zmianom. Odwrócenia tej tendencji spodziewamy się dopiero w połowie 2010 r. — twierdzi Tomasz Olszewski, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman Wakefield.

W związku ze spadkiem popytu na powierzchnie magazynowe, obniżeniu uległy stawki czynszu.

— Cena za wynajem magazynów w dużym stopniu zależy od lokalizacji inwestycji. Uważam, że stawki czynszowe powinny utrzymać się na poziomie zbliżonym do zeszłorocznego. To założenie ogólne, dotyczące całego rynku magazynowego w Polsce. Każdą transakcję należy bowiem analizować indywidualnie, a stawki czynszowe, na podstawie których zostały lub zostaną podpisane konkretne umowy najmu, są zależne od intensywności konkurencji na rynkach regionalnych, procentu powierzchni dostępnej czy też jakości produktu — wylicza Marcin Turski, leasing menager z Point Park Properties.

Najwyższe czynsze są w Warszawie, gdzie większość transakcji dotyczy powierzchni mniejszych niż 5 tys. mkw. Obecnie cena za mkw. waha się od 5 do 6,25 EUR za miesiąc. Czynsze w centach logistycznych poza głównymi miastami oscylują na poziomie 3-6 EUR za mkw. miesięcznie.

— Naszym zdaniem czynsze w przyszłym utrzymają się na podobnym poziomie — zapowiada Wioleta Wojtczak.

Zabezpieczenia

Banki stawiają rygorystyczne warunki kredytobiorcom, a popyt na biura słabnie, dlatego wielu deweloperów wstrzymało, przesunęło w czasie lub odwołało swoje projekty. Jednym z głównych wymagań banków finansujących inwestycje jest przynajmniej 50-proc. wynajęcie powierzchni i podpisanie umów przedwstępnych. To zabezpieczenie także dla inwestorów, bo pozwala im rozpocząć budowę. Maciej Chmielewski, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Colliers International, przewiduje, że w 2010 r. większość deweloperów ostrożnie i z dystansem będzie rozważać nowe inwestycje. Obecnie finansowane są głównie projekty typu BTS. Ta tendencja utrzyma się w nadchodzącym roku. Nowymi przedsięwzięciami będą budynki na indywidualne zamówienie najemców. Utrzyma się także ograniczenie ilości powierzchni spekulacyjnych.

Również firma ProLogis postanowiła skupić się na budynkach typu BTS i ograniczyć nowe przedsięwzięcia.

— W 2010 r. zamierzamy się skoncentrować na wynajmie wolnej powierzchni i na przedłużeniu umów najmu. Głównym celem będzie pozyskanie nowych klientów i usprawnieniu obsługi kontrahentów — mówi Maciej Madeja, wiceprezes ProLogis w Polsce.

Nie oznacza to stagnacji w roku 2010.

— Koniec 2009 r. pokazuje, że firmy stopniowo wracają do rozmów o nowych inwestycjach. Szczególnie aktywna jest branża farmaceutyczna i spożywcza. Nowy rok rozpoczynamy z kilkoma projektami w trakcie budowy w Łodzi, Poznaniu i Warszawie. To m.in. obiekty dla Farmacolu i Torfarmu — ujawnia Robert Dobrzycki, partner zarządzający w Panattoni Europe.

Deweloperzy postanowili także wydłużyć czas zawierania umów. W wielu nieruchomościach minimalną długość umowy rozciągnięto z 3 do 5 lat. Inwestorzy wymagają również wyższych zabezpieczeń umów w formie depozytu lub gwarancji bankowej.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Małgorzata Ciechanowska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu