Rynek magazynowy odbija się od dna
Analitycy twierdzą, że rynek powierzchni magazynowej powoli odbija się od dna. Zmniejszyła się liczba inwestycji w obiekty magazynowe, a to pociągnęło za sobą spadek czynszów, co zachęca firmy do podpisywania umów najmu. Być może już pod koniec tego roku czynsze wzrosną o jakieś 10 proc.
Zdaniem analityków, rok 2001 może być korzystny dla deweloperów, którzy wybudowali powierzchnie magazynowe.
— Podaż powierzchni magazynowych powinna ulec zmniejszeniu. W roku 2000 r. oddano do użytku wiele obiektów magazynowych. Przez to spadały czynsze. Teraz jednak deweloperzy nie planują wielu inwestycji w tym segmencie nieruchomości. Czynsze spadły na tyle, że wynajem magazynów stał się bardziej opłacalny, co ożywiło popyt. Obecnie czynsze za powierzchnie magazynowe położone blisko centrum Warszawy wynoszą około 6 USD za mkw. miesięcznie, czynsze za powierzchnie w okolicach Piaseczna wynoszą około 5 USD, a w miejscowościach położonych najdalej, czyli np. w Teresinie, wynoszą około 4 USD — uważa Tomasz Olszewski z Healey & Baker.
Przyszli najemcy z uwagą obserwują rynek. Obecnie zawiera się coraz więcej umów na powierzchnie magazynowe.
— Czynsze w porównaniu z latami ubiegłymi znacznie spadły. Łatwiej negocjuje się z właścicielami obiektów. Obecnie wynajmujemy magazyny w Piasecznie, choć nie jest tajemnicą, że myślimy o budowie własnego centrum magazynowego. Decyzja o rozpoczęciu budowy może zapaść wtedy, kiedy podpiszemy z naszymi kontrahentami kilka długoterminowych umów — mówi Dariusz Nachyła, szef logistyki Hellmann Moritz International.
Tendencja zwyżkowa
Jeśli do końca 2001 r. rzeczywiście nie powstanie dużo nowych obiektów, a popyt będzie nadal wysoki, to może się okazać, że pod koniec roku czynsze za powierzchnie magazynowe w okolicach Warszawy pójdą w górę.
— Przewiduję, że pod koniec tego roku czynsze w stolicy mogą powoli wzrastać. Stanie się tak dlatego, że puste obecnie powierzchnie zaczną się wynajmować, a wielu nowych obiektów nie będzie. Podwyżka jednak nie będzie wysoka. Spodziewam się wzrostu około 10 proc. To z kolei zachęci inwestorów do podejmowania decyzji o budowie kolejnych obiektów tego typu. Świadczy to o normalizacji rynku, który będzie co jakiś czas przeżywał wzrost lub spadek, tworząc cykle — tłumaczy Tomasz Olszewski.
Źródła popytu
Zdaniem Tomasza Olszewskiego, największy popyt obserwuje się ze strony firm logistycznych, choć na rynku podpisano także kilka znaczących umów z hurtownikami. Natomiast popyt ze strony firm z branży telekomunikacyjnej okazał się pozorny.
— Na razie ze strony tych firm nie widać zainteresowania. W 2000 r. wiele firm z branży telekomunikacyjnej badało polski rynek w poszukiwaniu dużych powierzchni magazynowych, jednak nie doszło tu do podpisania poważniejszych umów. Jak wiemy branża ta przeżywa obecnie kłopoty, i to nie tylko w Polsce. Na powrót zainteresowania ze strony takich firm będzie trzeba jeszcze poczekać — uważa Tomasz Olszewski.
W Warszawie rynek magazynowy jest najbardziej rozwinięty. Natomiast, jak wynika z danych Działu Analiz Rynkowych Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości, prezentowanych na kwietniowej konferencji „Nieruchomości — czas dla profesjonalistów”, w innych dużych miastach Polski podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych jest niewielka. Najczęściej, zdaniem analityków z WGN, na magazyny wykorzystuje się istniejące już stare zasoby, które poddaje się modernizacji.
— Z nowoczesnych magazynów korzystają zwykle duże zachodnie koncerny, mające w Polsce swoje oddziały — przeważnie są to liderzy branży FMCG. To dla nich powstają supermagazyny wokół największych polskich miast: Warszawy, Poznania i na Śląsku. I choć rynek wydaje się już nasycony, to nowe inwestycje będą się pojawiać. W przypadku stolicy wyraźnie widać podział rynku na trzy strefy lokalizacyjne, najwyższe czynsze to obręb Warszawy, strefa druga to Ożarów, Piaseczno, Błonie, czyli obiekty w odległości około 30 km od centrum i trzecia strefa to np. Mszczonów, Teresin — odległość 50 km — mówi Bogusław Danel, dyrektor handlowy EUROAD.
Trzeba dokładać
Zdaniem Dariusza Nachyły, każda firma decydująca się na wynajem magazynów musi się liczyć z tym, że oprócz opłacenia czynszu będzie musiała jeszcze zainwestować.
— Powierzchnie magazynowe oddawane do użytku nie mają np. specjalistycznych central telekomunikacyjnych. Dostępne powierzchnie nie są też przystosowane do przechowywania ADR-ów, czyli materiałów niebezpiecznych. Każdy operator, który zdecyduje się na wynajem, musi się liczyć z dodatkowymi kosztami — mówi Dariusz Nachyła.
Transportowcy są jednak zadowoleni ze standardu budowanych obecnie magazynów.
— Nowe magazyny powstające w Polsce spełniają już wszystkie europejskie i światowe normy. Są to nie tyle powierzchnie magazynowe, co centra logistyczne wyposażone w nowoczesne systemy informatyczne i technologie magazynowania. Dotychczas koszt ich wynajmu był wysoki, ale ceny właśnie zaczęły spadać i można je negocjować. Popularność magazynów stopniowo rośnie. Firmy chętnie oddają specjalistom zarządzanie zarówno przewozami, jak i magazynowaniem czy dystrybucją. W Europie Zachodniej takie procedury są standardem — mówi Bogusław Danel.