Rynek mieszkaniowy nic nie przeskrobał

opublikowano: 26-06-2016, 22:00

Nieruchomości zaliczyły kwartalny egzamin całkiem nieźle, a inwestor nadal zarabia na mieszkaniu, które kupił na kredyt

Chociaż przygotowanie kwartalnego podsumowania zajmuje analitykom NBP właściwie całe następne trzy miesiące, inwestorowi na rynku nieruchomości raporty dają znacznie szerszy obraz niż doraźne komentarze pośredników czy deweloperów. Tym razem zestawienie nie zaspokoi jednak żadnych sensacji, bo rynek mieszkaniowy od stycznia do marca zachowywał się naprawdę poprawnie — ceny były stabilne, nie zanotowano żadnego niepokojącego wzrostu kredytów, a zakupy lokali pod wynajem wciąż wyglądają na opłacalne.

Stolica do oślej ławki

Sygnały o sporym ożywieniu, które docierały z branży przez ostatnie miesiące, nie przełożyły się na żaden spektakularny wzrost cen, bo zarówno stawki za mieszkania nowe, jak i za te z drugiej ręki, uznaje się za zrównoważone.

Miastem, któremu na kwartalnym teście nie poszło pod tym względem najlepiej, była Warszawa — na rynku pierwotnym ceny podniosły się rok do roku o 3 proc., ale na wtórnym spadły 4 proc., do 7 tys. zł za mkw. O wyniku nie zdecydował przy tym obniżony popyt, tylko większa liczba transakcji w segmencie mieszkań gorzej położonych i o niższym standardzie. O ile słabsze lokalizacje nie gwarantują szybkiego znalezienia najemców, mieszkania wykończone na podstawowym poziomie są głównym obiektem zainteresowania inwestorów — a kupowanie ich na kredyt dalej okazuje się bardziej opłacalne niż bankowe lokaty i 10-letnie obligacje skarbowe, a także porównywalnie zyskowne do najmu nieruchomości komercyjnych.Prostym do odgadnięcia powodem jest niewielki wzrost średniej stawki najmu w dużych miastach, ale trzeba pamiętać, że mowa o opłacalności w krótkim terminie, bo perspektywa inwestycji finansowanej kredytem zależy też od polityki banków. Nominalne dochody gospodarstw też co prawda wzrosły, ale wypłaty nowych kredytów mieszkaniowych nie zmalały — czego banki spodziewają się w następnych miesiącach, w których popyt klientów na spaść wraz z zaostrzeniem warunków. Deweloperzy natomiast wciąż budują, chociaż analizy NBP wskazują, że z ich rentownością różnie bywa.

WIG swoje, ceny swoje

Branżowy indeks WIG Deweloperzy od kwietnia wpadł w trend spadkowy, mimo że rentowność samych inwestycyjnych projektów utrzymywała się na wysokim poziomie. Na opłacalność nowych przedsięwzięć składają się jednak nie tylko niskie koszty materiałów i robót, ale też zgromadzone zapasy gruntów, których deweloperzy nie wahają się teraz wykorzystywać. W pierwszym kwartale oddano do użytku ponad 17 proc. mieszkań więcej niż rok wcześniej, a takich, których budowę dopiero rozpoczęto, przybyło prawie 8 proc. Samych pozwoleń również wydano deweloperom 9,7 proc. więcej niż w I kw. 2015 r., więc przez dwa następne lata raczej trudno się spodziewać znaczącego spadku podaży. Na razie zapasy niesprzedanych lokali nie rosną, a na sześciu największych rynkach niesprzedanych mieszkań ubyło — głównie ze względu na szeroką ofertę nowych osiedli i zapowiedzi wyczerpania kapitału na tegoroczne dopłaty z MdM. Ożywienie na rynku, wywołane wysokimi dopłatami, należy wiązać przede wszystkim z włączeniem do programu mieszkań z drugiej ręki, a także z deklaracją, że MdM nie zostanie przedłużony po 2018 r. Przełożenie wysokości dofinansowania na interes inwestora nie jest przy tym szablonowe, bo program działa w tych miastach, w których mieszkania spełniają cenowe i powierzchniowe wymagania — czyli nie tam, gdzie inwestuje się najczęściej. Na rynku wtórnym stolicy takie limity spełniło niecałe 6 proc. lokali, a w Bydgoszczy, Kielcach, Katowicach czy Zielonej Górze — ponad 70 proc. Największe miasta zasłużyły też na pochwałę za skrócony czas czekania na kupców — chociaż pod tym względem lepiej ich za bardzo nie chwalić, bo im więcej będzie z czasem do wyboru, tym bardziej klienci będą grymasić.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy