Rynek mieszkaniowy w Poznaniu nasycił się
Większość dużych deweloperów budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu zrealizowała plany. W grudniu ożywiony ruch panował w firmach oferujących lokale na wynajem. Deweloperzy narzekają jednak, że klienci nie mają pieniędzy na zakup mieszkań.
Zdaniem Jacka Cenkiela, prezesa Unii Wspólnego Inwestowania w Poznaniu, sytuację w budownictwie mieszkaniowym w stolicy Wielkopolski trudno ocenić jednoznacznie.
— Pod względem liczby oddanych lokali, rok 2000 był lepszy od poprzedniego, gdyż przekazywano mieszkania sprzedane jeszcze w 1999 r., który był okresem boomu. 2001 rok będzie gorszy. Rynek nasycił się, nabywców znajdują tylko bardzo atrakcyjne propozycje — podkreśla Jacek Cenkiel.
Trudny pieniądz
Przyczyną dającego się odczuć zastoju stają się coraz niższe dochody potencjalnych klientów.
— UWI sprzedała w 2000 r. 251 mieszkań — o 60 mniej niż rok wcześniej. W 2001 r. chcemy wybudować ponad 500 mieszkań, kontynuując inwestycje na osiedlu Stefana Batorego, na Sołaczu (ul. Urbanowska i Nad Wierzbakiem) oraz w ramach Poznańskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego, przy ul. Folwarcznej i Roboczej. Nową lokalizacją będzie Chwaliszewo — opowiada Jacek Cenkiel.
Dariusz Kapitan, prezes Przedsiębiorstwa Budowlano-Inwestycyjnego Danter, przyczyn zmniejszonego zainteresowania mieszkaniami upatruje w decyzjach podejmowanych na szczeblu państwa.
— Nieracjonalne były decyzje RPP, podwyższającej stopy procentowe w kraju, który ponoć dobrze się rozwija. Za kredyty kupowane jest u nas 10 proc. mieszkań, dwa lata temu było to 40 proc. — twierdzi Dariusz Kapitan.
Jego zdaniem, również dwumiesięczna dyskusja o uwłaszczeniu nie pozostała bez wpływu na sprzedaż. Ludzie, którzy mieli dostać zajmowane mieszkania za darmo, nie kwapili się do kupna nowych. Jednakże w grudniu ruch w Danterze był znaczny, gdyż umowy podpisywali klienci chcący skorzystać z ulgi z tytułu budowy mieszkań do wynajęcia.
W 2001 r. Danter będzie kontynuował budowę osiedli w Suchym Lesie i na Górczynie. Rozpocznie też nowe inwestycje. Danter utworzył z firmą Fortis spółkę DANBUD, nabywając 4 ha terenu po starym browarze przy ul. Majakowskiego. Przygotowuje się też do budowy na 11 ha osiedla ekskluzywnych domów jednorodzinnych w podwarszawskich Markach. W sumie zamierza ukończyć 520 mieszkań. Aby zaś zrównoważyć przewidywany spadek ich sprzedaży, wkracza w nowy segment rynku inwestycyjnego — budowę biurowców przy ul. Murawa i Rataje.
Z kolei SM Wielkopolanka znalazła w 2000 r. 233 nabywców lokali. Do użytku spółdzielnia oddała 295 mieszkań, a w 2001 r. chce wybudować ich około 400.
Jakość i cena
— Na poznańskim rynku pojawiło się wiele nowych firm budujących mieszkania na sprzedaż. Wpłynęło to w znacznym stopniu na zahamowanie wzrostu cen mieszkań i zmniejszenie się rentowność firm deweloperskich — zauważa Ryszard Szulc, prezes Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Budowlanego Ataner.
Ataner sprzedał około 500 mieszkań, ale oferta firmy jest większa. Powód podobny jak w przypadku konkurencji: brak pieniędzy na rynku i wysokie stopy procentowe.
— Ceny mieszkań są bardzo wysokie w stosunku do dochodów klientów, ale jeśli chce się dobrze wybudować, trzeba stosować solidne materiały — uważa Ryszard Szulc.
W 2001 r. Ataner zamierza oddać do użytku 510 mieszkań: przy ul. Półwiejskiej, Garbary, Międzychodzkiej-Brzask, Katowickiej. W połowie roku rozpocznie się II etap budowy osiedla przy Naramowickiej. W ofercie sprzedaży znajdzie się 500-700 mieszkań — w zależności od popytu.
okiem eksperta
Rok 2000 można potraktować jako kończący dotychczasowy żywiołowy etap rozwoju rynku nowych mieszkań. Firmy deweloperskie — szczególnie większe — powinny wypracować dłuższą strategię działania i dążyć do wypracowania wyraźnej pozycji na coraz bardziej różnicującym się rynku. Można też zaobserwować rosnące zainteresowanie udziałem w tym rynku sektora finansowego. Zresztą bez zwiększenia udziału kredytów bankowych trudno oczekiwać wzrostu popytu na nowe lokale. Deweloperzy muszą spodziewać się rosnącej konkurencji na coraz bardziej rozwiniętym i nasyconym rynku oraz — być może — nawet przejściowo zmniejszenia rentowności. Ale z drugiej strony trzeba brać pod uwagę niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i ciągle rosnącą rolę mieszkania w standardzie życia ludności w Polsce, a więc i w naszym regionie.
prof. Henryk Gawron
kierownik Katedry Inwestycji i Nieruchomości Akademii Ekonomicznej w Poznaniu
W Wielkopolsce (zwłaszcza w Poznaniu) około 30 proc. budowanych mieszkań stanowią lokale do wynajęcia. Likwidacja ulgi w 2001 r. wpłynie negatywnie na wzrost liczby budowanych mieszkań, a także na ceny najmu, które w związku z rosnącą podażą zaczęły spadać. Niekorzystne efekty braku ulgi podatkowej z tytułu budowy mieszkań do wynajęcia pojawią się z opóźnieniem 12-15 miesięcy. Coraz większego znaczenia nabiera finansowanie kupna mieszkań z kredytów bankowych. Oferta kredytów hipotecznych rozwija się szybko, choć ciągle ma wady. Jedną z nich jest wysokie oprocentowanie kredytów złotowych. Kupujący mieszkania mogą i powinni zaciągać kredyty w walutach obcych (np. w euro czy frankach szwajcarskich). Korzystne zmiany systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego są głównym czynnikiem, mogącym umożliwić w najbliższych latach poprawę koniunktury na rynku nowych lokali.
prof. Marek Rekowski
kierownik Katedry Mikroekonomii AE