Karol Grejbus, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Savillsie, opowiada o nowych oczekiwaniach względem miejsca pracy, wyzwaniach rynku biurowego i złotym okresie coworków.
PB: Gdy rozmawialiśmy przed rokiem, ponad połowa firm pracowała w modelu hybrydowym. Co zmieniło się od tamtego czasu? Jaki tryb pracy preferują dziś najemcy biur?
Karol Grejbus: Według naszych danych od lutego 2023 r. obłożenie biur w Warszawie wzrosło z 46 do około 55 proc. Kluczowym modelem pracy jest hybryda i wszystko wskazuje na to, że pozostanie z nami na dłużej. Warto jednak zwrócić uwagę na znaczącą rozbieżność między preferencjami organizacji a oczekiwaniami pracowników, które prowadzą do tego, że w wielu firmach model pracy wciąż się kształtuje. Najemcy bez wątpienia dążą jednak do jeszcze większej optymalizacji kosztów. Ci, którzy decydują się na relokację, bardzo często wybierają redukcję zajmowanej przestrzeni w zamian za lepszy standard albo lokalizację biura.
Nie są to jedyne zmiany, do jakich doszło na rynku biurowym w ostatnich miesiącach...
Zmian było rzeczywiście sporo. Zaobserwowaliśmy np. że procesy decyzyjne związane z renegocjacją umowy czy relokacją biura znacząco się wydłużyły. Coraz częściej trwają 12 miesięcy, kiedyś było to 8-9 miesięcy. Kolejną zmianą jest rosnący wpływ zasad ESG [ang. environmental, social, governance — red.] na rynek biurowy. W najbliższych miesiącach branżę czeka bardzo dużo pracy związanej ze zrozumieniem i wdrożeniem strategii zrównoważonego rozwoju. Rynek już pracuje nad stworzeniem standardu tzw. zielonych umów. Warto podkreślić, że najemcy coraz częściej zwracają uwagę na certyfikację budynków. Już wiemy, że w nadchodzących miesiącach będziemy mieli nadal do czynienia ze wzrostem kosztów, m.in. energii. Wybierając biuro, najemcy oczywiście biorą ten aspekt pod uwagę. Bez wątpienia budynki przyjazne środowisku będą się znajdowały na — niestety krótkiej — liście powierzchni rozważanych przez najemców.
Już od dłuższego czasu mówi się na rynku o luce podażowej. Czy ona faktycznie powinna niepokoić, skoro wiele firm definitywnie zrezygnowało z pracy wyłącznie stacjonarnej? Jaką alternatywę dla nowej powierzchni mają potencjalni najemcy?
W pierwszych kwartałach tego roku hasło luki podażowej odmieniano chyba przez wszystkie przypadki. Faktem jest, że w sektorze biurowym w Polsce obserwujemy spadek wielkości nowej podaży. Widać to na wszystkich rynkach w kraju. Do realizacji wchodzą tylko nieliczne inwestycje. Luka podażowa dotyczy jednak tylko największych firm, które poszukują dużo większych przestrzeni. Najemcy średniej wielkości wciąż mają w czym wybierać. Jeśli chodzi o rynek pierwotny, to nowe budynki powstają np. w okolicach ronda Daszyńskiego w Warszawie. Na rynku wtórnym dostępnych jest coraz więcej powierzchni zwalnianych przez firmy na skutek optymalizacji kosztów. Oczywiście najemcy mogą wybierać spośród oferty biur konwencjonalnych, ale też coraz większej puli atrakcyjnych przestrzeni do podnajęcia. No i są jeszcze coworki, które coraz mocniej zaznaczają obecność na rynku.
No właśnie, w jakiej kondycji jest ten rynek, skoro nieco ponad miesiąc temu upadłość ogłosił WeWork?
Pomijając kłopoty dużego operatora, o którym rozpisywała się ostatnio prasa, mamy bez wątpienia do czynienia ze złotym okresem operatorów biur serwisowanych. Istotne jest też to, że takie przestrzenie przestają nam się kojarzyć wyłącznie ze start-upami i małymi firmami. Coraz częściej zajmują je duże globalne organizacje. Od 2022 r. ich udział wzrósł z 42 do około 50 proc. Największe firmy przypominają odrobinę dryfujące po morzu tankowce, które często zanim obiorą nowy kierunek, korzystają z krótkotrwałych rozwiązań. Co też istotne — dane z naszego raportu pokazują, że sektor elastycznych biur wykazuje się znaczną odpornością na zawirowania gospodarcze.
Popularność coworków rośnie, a co — pana zdaniem — będzie się działo z tradycyjnymi biurami?
Choć na rynku widać duże spowolnienie, to inwestycje, które już się rozpoczęły, na pewno zostaną zrealizowanie. Poza tym na horyzoncie widzimy kilka ciekawych projektów. Trwają już nawet rozmowy z potencjalnymi najemcami. Na pewno jednak w najbliższych kilkunastu miesiącach rynek nie zostanie zalany informacjami o nowych projektach.
Jeśli chodzi o starsze budynki, to widzimy, że wiele funduszy inwestycyjnych zastanawia się nad podniesieniem ich standardu, by mogły konkurować z nowszymi inwestycjami w atrakcyjnych lokalizacjach.
Sporo starszych budynków, zwłaszcza na warszawskim Służewcu i Mokotowie, będzie przebudowywanych pod PRS [private rented sector — wynajem instytucjonalny — red.] i domy studenckie. W niektórych przypadkach grunt będzie wykorzystywany pod budownictwo mieszkaniowe.
Szykuje się dosyć ciekawa przyszłość. Wszyscy uczymy się tego nowego rynku i z zapartym tchem śledzimy zachodzące na nim zmiany. Mocno wierzę jednak, że tradycyjny rynek biurowy nie zniknie. Podobnie jak zainteresowaniem nim. Aktywność najemców jest obecnie dosyć wysoka i wszystko wskazuje na to, że w przyszłym roku też taka będzie. Wyzwaniami są wysokie czynsze i koszty adaptacji. Istnienie tych blokerów wymaga większej elastyczności zarówno od wynajmujących, jak też najemców oraz firm doradczych.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
dziś: „Jaka przyszłość czeka biura”
goście: Karol Grejbus — Savills, Dorota Osiecka — Colliers, Katarzyna Rusek— SAP Polska, Michał Pisarkiewicz – Michael Page