Rzeczoznawcy majątkowi pod ścianą

  • Marta Sieliwierstow
opublikowano: 23-06-2016, 22:00

Skutkiem nowej tzw. ustawy rolnej jest nie tylko ograniczenie obrotu gruntami rolnymi, ale także problem z ich wyceną.

Obowiązująca od 1 maja 2016 r. ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z zasobu własności rolnej skarbu państwa przysparza problemów nie tylko kupującym i sprzedającym grunty, ale także tym, którzy muszą je wyceniać. Na mocy ustawy Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR) ma prawo pierwokupu nieruchomości rolnych po cenie równej wartości rynkowej oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie wiadomo jednak, kto będzie płacił za wyceny, w sytuacji gdy ANR będzie chciała skorzystać z prawa pierwokupu.

— W ustawie nie jest wskazane, kto będzie musiał dostarczyć wycenę nieruchomości rolnej i kto będzie ponosił koszty jej sporządzenia — sprzedający czy ANR. Szczegółów w tym zakresie należałoby oczekiwać od rozporządzenia do ustawy, którego jeszcze nie ma — mówi Jakub Budych, licencjonowany rzeczoznawca majątkowy, ekspert w dziale wycen i doradztwa agencji Cushman & Wakefield.

Kłopotliwe ceny

Rzeczoznawcy majątkowi alarmują, że mogą mieć problem z uzyskaniem odpowiednich danych niezbędnych do wykonania operatu. Aby wycenić konkretną działkę, muszą ją porównać z podobnymi nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są warunki i ceny transakcji.

— Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawcy bazują na historycznych danych. Po 1 maja analiza historycznych transakcji powinna być przeprowadzana na tyle szczegółowo, aby wykluczyć takie, w których uczestniczyły strony, które obecnie nie są dopuszczone przez ustawę do obrotu gruntami. Teraz wyzwaniem jest właściwe odwzorowanie rynku na podstawie historycznych cen transakcyjnych w nowym otoczeniu prawnym — dodaje Jakub Budych. Ponieważ w myśl zapisów ustawy kupić ziemię rolną może jedynie rolnik indywidualny, to rzeczoznawcy będą musieli wykluczać transakcje zawarte przez inne osoby.

— Liczba osób uprawnionych do kupna ziemi zmalała minimum o 80 proc. To powoduje, że ceny gruntów rolnych spadają. Jednocześnie na rynku pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży działek teoretycznie rolnych, ale w praktyce przeznaczonych na cele inwestycyjne, które były kupowane przed laty, a których właściciele nie zdążyli przekwalifikować na grunty budowlane. W praktyce szanse na ich sprzedaż są znikome — ocenia Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo- -przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej w agencji JLL.

Większy problem

Przyjmuje się, że aby wycena nieruchomości była wiarygodna, powinny być brane pod uwagę minimum trzy porównywalne transakcje. Oczywiście im jest ich więcej, tym lepiej. Nie chodzi jednak o to, żeby zebrać pięćdziesiąt różnych transakcji, ale o to, by były jak najbardziej zbliżone do wycenianego gruntu.

— Z każdym miesiącem, kiedy będą się pojawiać nowe transakcje, z pewnością będzie nam łatwiej. Po pierwszym półroczu obowiązywania ustawy powinny się pojawić dane z GUS i ANR, co będzie dużym wsparciem. Natomiast ten pierwszy, przejściowy okres jest trudniejszy, bo klient oczekuje od rzeczoznawców wycen dzisiaj, a nie za pół roku — ocenia Katarzyna Kotkowska, licencjonowany rzeczoznawca majątkowy, ekspert w dziale wycen i doradztwa Cushman & Wakefield. Problem mają nie tylko posiadacze gruntów rolnych, ale także właściciele działek z wydanymi warunkami zabudowy, których teoretycznie ustawa nie dotyczy.

— Po wejściu w życie ustawy obrót działkami z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy bardzo spowolnił. W przypadku takich gruntów jest największa niepewność co do ich sytuacji prawnej. Dotyczy to nawet działek, które otrzymały warunki zabudowy przed wejściem ustawy w życie. Transakcji na takich gruntach obawiają się nie tylko potencjalni inwestorzy, ale również notariusze, którzy mieliby w nich uczestniczyć.

Dopóki ktoś się nie odważy, nie kupi takiego gruntu i nie wystąpi o wpis do księgi wieczystej jako nowy właściciel, nie będziemy wiedzieć, na czym stoimy. Nie oznacza to, że obrót tymi działkami już nigdy nie wróci, ale na pewno nie nastąpi to szybko — mówi Tomasz Olszewski. © Ⓟ

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu