Spada zainteresowanie zakupem rezydencji
Rynek luksusowych nieruchomości mieszkalnych w Polsce dopiero się kształtuje. Zapaść gospodarki sprawiła, że liczba transakcji kupna takich obiektów spadła, a zainteresowanie ich wynajmem jest minimalne. Największym popytem cieszą się zaś działki o atrakcyjnej lokalizacji, na których można dopiero zbudować luksusową rezydencję.
Aktualne normy, którym powinno odpowiadać budownictwo rezydencjonalne, powodują, iż domy niegdyś uważane za luksusowe, obecnie nie posiadają podstawowych atrybutów charakterystycznych dla tego typu budownictwa, takich jak np. sauna, basen, ogród zimowy czy kort tenisowy.
— Liczbę rezydencji wystawionych do obrotu można policzyć na palcach jednej ręki — twierdzi Grzegorz Penar, prezes Agencji nieruchomości K&G Partners
Rezydencje powstałe po 1990 r. przeważnie od początku swego istnienia nie zmieniły właściciela, jednak na rynku występuje dosyć znaczna liczba ofert rezydencji, których budowa została doprowadzona tylko do zamkniętego stanu surowego. Wynika to z faktu, iż właściciele świeżo powstałych fortun niejednokrotnie, chcąc podkreślić swoją pozycję społeczną, rozpoczęli budowy, których ze względów finansowych nie byli w stanie dokończyć.
Podaż i popyt
Na rynku nieruchomości rezydencjonalnych zawiera się niewiele transakcji i dlatego trudno jest określić precyzyjnie wielkość obrotu takimi obiektami. Ponadto, znaczna liczba tego typu transakcji odbywa się bez udziału agencji pośredników.
— Luksusowe domy nabywane są przez najzamożniejszych. Przepływ informacji dotyczących nieruchomości wśród tych osób jest stosunkowo szybki i elastyczny — twierdzi Grzegorz Penar.
Potencjalni nabywcy poszukują przeważnie rezydencji zlokalizowanych w luksusowych rejonach miast, natomiast rzadziej poszukiwane są domy usytuowane na ich obrzeżach. Jednak klienci najbardziej zainteresowani są nie zabudowanymi działkami, na których można by dopiero zbudować luksusowy dom. Najczęściej spowodowane jest to pragnieniem inwestorów, aby nowa rezydencja była zbudowana z uwzględnieniem ich potrzeb i oczekiwań.
Ile za posiadłość
Wycenić rezydencje jest znacznie trudniej niż zwykły dom jednorodzinny. Wpływa na to wiele czynników, spośród których najważniejszymi są: ograniczona liczba transakcji obrotu tego rodzaju nieruchomościami oraz brak jednoznacznych kryteriów wpływających na zwiększenie lub obniżenie wartości nieruchomości.
Wartość rezydencji często uzależniona jest od irracjonalnych przesłanek, takich jak na przykład status społeczny poprzedniego właściciela lub aktualnie panująca moda. Ponadto cena rezydencji przeważnie jest jednym z ostatnich czynników, wpływających na zainteresowanie jej zakupem ze strony potencjalnych nabywców. Zdarza się nawet, iż zaniżenie wartości nieruchomości rezydencjonalnej wpływa negatywnie na zainteresowanie ze strony nabywców. Spowodowane jest to przeświadczeniem klientów, iż stosunkowo niedroga posiadłość nie może spełniać wymaganych standardów. Ceny rezydencji w niewielkim stopniu uzależnione są od położenia w obrębie lokalizacji prestiżowych i sięgają od kilkuset tysięcy do kilku milionów USD.
Wszechobecny zastój
Zauważalny od prawie dwóch lat zastój na rynku nieruchomości nie ominął także rynku obrotu rezydencjami. Spadek dynamiki wzrostu PKB, która za pierwszy kwartał tego roku wyniosła 2,3 proc. i była o 3,2 proc. mniejsza w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego, sprawił pogorszenie kondycji ekonomicznej wielu przedsiębiorców, a tym samym obniżył ich zainteresowanie nabywaniem dóbr luksusowych.
— Nie zmniejszyło się tylko zainteresowanie luksusowymi domami, a przede wszystkim działkami, położonymi w prestiżowych rejonach Warszawy — twierdzi Grzegorz Penar.
Spowodowane jest to ogromnym deficytem rezydencji w tych rejonach i praktycznie wyczerpaniem zasobów działek nie zabudowanych. Dostępność luksusowych nieruchomości na tzw. Żoliborzu Oficerskim oraz w niektórych rejonach Górnego Mokotowa w Warszawie jat tak niewielka, iż nie działają standardowe prawa rynku, a ceny osiągają niejednokrotnie poziom 8-12 mln zł.
Wynajem rezydencji
Sytuacja na rynku wynajmu nieruchomości rezydencjonalnych nie różni się zasadniczo od rynku kupna i sprzedaży. Nadwyżka podaży nad popytem rezydencji przeznaczonych do wynajmu jest tak ogromna, iż czołowym agencjom obrotu nieruchomościami udaje się średnio wynająć jeden luksusowy dom w ciągu kwartału.
— Recesja na rynku nieruchomości spowodowała, iż ceny miesięcznego najmu spadły, w porównaniu z innymi latami, o blisko 30 proc. — twierdzi Wojciech Leszczyński dyrektor działu wynajmu w Agencji Nieruchomości Unikat.
Nie tylko recesja wpływa na spadek cen najmu. Wielu dyrektorów menedżerów wyższego szczebla z zachodnich firm zastępowanych jest obecnie przez polskich następców, co powoduje dalszy spadek zainteresowania rezydencjami przeznaczonymi do wynajmu.
— Rezydencje, w których czynsz za wynajem wyceniany jest na więcej niż 8-20 tys. zł miesięcznie, praktycznie nie mają szansy na znalezienie najemcy, podczas gdy te same nieruchomości w latach ubiegłych osiągały ceny najmu dochodzące nawet do 40 tys. zł.