Spółki nieruchomościowe muszą śpieszyć się z raportami

Do 31 marca spółki nieruchomościowe, a także ich bezpośredni oraz pośredni udziałowcy mają obowiązek złożenia do organów skarbowych raportów o wspólnikach za 2024 r. Jednak nieprecyzyjna definicja spółki nieruchomościowej, zmiany podejścia fiskusa oraz brak jednolitej praktyki organów podatkowych i sądów administracyjnych sprawiają przedsiębiorcom poważne trudności w ocenie, czy ich firma jest spółką nieruchomościową, czy nie.

Zmienne interpretacje

Spółki nieruchomościowe obejmuje pobór podatku od zbycia udziałów lub akcji spółek, których majątek w przeważającej części składa się z nieruchomości. Według danych Ministerstwa Finansów, 1 sierpnia 2024 r. było w Polsce 3,6 tys. spółek, które określiły się jako spółki nieruchomościowe. Ogólnie można stwierdzić, że są nimi spółki inne niż osoby fizyczne (osoby prawne lub jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej), które mają obowiązek sporządzać bilans w rozumieniu przepisów ustawy o rachunkowości i które spełniają inne warunki, m.in. dotyczące posiadanych aktywów stanowiących nieruchomości.

Wątpliwości budzi jednak metoda ustalania wartości pośrednio posiadanych w Polsce nieruchomości lub praw do nieruchomości.

- Niejasności interpretacyjne pojawiają się często w przypadku posiadania nieruchomości lub praw do nich za pośrednictwem spółek zależnych, tj. przy próbie ustalenia, czy wartość posiadanych pośrednio nieruchomości lub praw do nich stanowi co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów spółki. W październiku 2024 r. WSA w Warszawie wydał niekorzystny dla podatników wyrok oznaczający poszerzenie kręgu firm mogących być uznanymi za spółki nieruchomościowe. Skutkiem tego może pojawić się konieczność weryfikacji zakresu podmiotów raportowanych w poprzednich latach – zaznacza Łukasz Kupień, doradca podatkowy, partner w zespole nieruchomości MDDP.

Pierwotnie fiskus uważał, że do obliczenia pośredniego posiadania nieruchomości trzeba uwzględniać wartość bilansową udziałów i akcji zależnych spółek kapitałowych oraz wartości udziałów kapitałowych zależnych spółek osobowych. W 2023 r. nastąpiła zmiana podejścia skarbówki na uwzględnianie wartości nieruchomości będących w posiadaniu spółek zależnych. Ta linia interpretacyjna znalazła potwierdzenie w wyroku WSA w Warszawie w październiku 2024 r.

- Z ustnego uzasadnienia wyroku wynika, że w celu weryfikacji warunku dotyczącego struktury aktywów, przewidzianego w definicji spółki nieruchomościowej, należy brać pod uwagę wartość bilansową wszystkich nieruchomości posiadanych bezpośrednio i pośrednio, a nie wartość udziałów lub akcji spółek zależnych, które mogą być uznane za spółki nieruchomościowe – wskazuje Łukasz Kupień.

Gęstsze sito

Nowa linia interpretacyjna powoduje, że przesłanki kwalifikujące daną firmę jako spółkę nieruchomościową spełnione będą przez znacznie szerszy krąg podmiotów, ponieważ wartość nieruchomości może znacząco przewyższać wartość udziałów spółek zależnych.

- Rekomendujemy uwzględnienie nowej wykładni przyjmowanej przez organy podatkowe przy weryfikacji obowiązków raportowania oraz weryfikację zakresu podmiotów raportowanych w latach wcześniejszych. Obowiązkiem raportowania mogą być objęte nie tylko spółki nieruchomościowe, ale również ich bezpośredni i pośredni udziałowcy – podkreśla Przemysław Szechyński, konsultant w zespole nieruchomości MDDP.