Budownictwo, a szczególnie budownictwo mieszkaniowe, to zazwyczaj jedno z kół zamachowych całej gospodarki. Tylko nie w Polsce, gdzie stale spada ilość oddawanych do użytku mieszkań, a rosną jedynie... potrzeby w tym zakresie, szacowane dziś na 1,5 mln mieszkań. A do 2010 r., biorąc pod uwagę planowany przyrost gospodarstw domowych oraz naturalne ubytki substancji mieszkaniowej, trzeba będzie aż... 3 mln 700 tys. mieszkań.
Przełamanie niemocy w budownictwie to szansa na złagodzenie kryzysu gospodarczego, to szansa na ożywienie popytu na polskie artykuły. Kolejne ekipy rządowe w zasadzie to rozumieją i każdorazowo obiecują, że mieszkalnictwo będzie lokomotywą całej gospodarki.
Przyczyna niepowodzeń tkwi bowiem w złej filozofii i błędnych założeniach polityki mieszkaniowej. Bez jej zmiany wszystko zostanie po staremu. Błędne jest oparcie rozwoju budownictwa na wysiłku indywidualnym — szczególnie finansowym — obywatela, który albo sam buduje dom, albo kupuje go od firmy. A państwo stwarza mu preferencje, a to poprzez ulgę budowlaną, a to poprzez preferencyjne kredyty. Ta filozofia nie bierze zupełnie pod uwagę stanu zamożności naszego społeczeństwa. Posłużmy się zresztą przykładem. I to nie budowy domu, na który trzeba znacznie większych środków, tylko budowy czy kupna mieszkania o powierzchni 50 mkw. w budynku wielorodzinnym.
Przyjmijmy, że średni koszt budowy 1 mkw. to 2000 zł (średnia dla kraju). Daje to koszt 100 tys. zł. Bierzemy więc kredyt, powiedzmy superpreferencyjny, na 5 proc. rocznie, rozłożony na 30 lat (w realność takiego kredytu w najbliższych latach nikt jednak nie wierzy). W pierwszym roku płacimy ratę kredytową 693 zł miesięcznie. W następnych latach raty maleją, ale w tempie mało odczuwalnym, gdyż po 5 latach obniżona rata nadal wynosi 640 zł. Przy bardziej realnej stopie kredytu 10 proc. w skali roku rata, w pierwszym roku, wynosi 1100 zł, a po pięciu latach spada poniżej 1000 zł, aż o... pięćdziesiąt groszy.
Powstaje więc konkretne pytanie, ile rodzin w Polsce, nie posiadających własnego mieszkania, stać na taki wydatek? Większości nie. Czyżby więc ludzie niezamożni winni zapomnieć o własnym kącie? Nie, pod warunkiem, że inaczej spojrzymy na problem.
Masowe budownictwo mieszkaniowe w Polsce może ruszyć wyłącznie jako budownictwo czynszowe, budowane przez tych, którzy mają pieniądze i nie muszą brać kredytów. Są dwie możliwości: państwo i otwarte fundusze emerytalne.
OFE jako w pełni niezależne podmioty trzeba do tej idei przekonać pokazując, że mogą na takiej inwestycji zarobić — docelowo nie mniej niż na obligacjach. I że zabezpieczenie ich dochodu będzie bardzo solidne, w postaci substancji mieszkaniowej.
Rozważmy więc możliwości państwa, które co prawda ledwie zipie, ale nadal ma spore zasoby w postaci majątku. Minimalna skala dodatkowych mieszkań, dla której warto uruchamiać program rządowy, to 50 tys. lokali czynszowych w skali roku. Trzymając się założonych cen winno to kosztować około 5 mld zł.
- Stworzony zostaje zamknięty fundusz mieszkaniowy, któremu co roku SP przekazuje minimum owe 5 mld zł, na przykład w postaci akcji posiadanych przez SP firm, tzw. resztówek.
- Gminy zobowiązane zostają do przekazania na cele programu określonej powierzchni uzbrojonego terenu.
- Technologia i urozmaicone architektonicznie powtarzalne projekty preferują materiały tanie i wytwarzane w Polsce.
- Budowę prowadzą firmy wyłaniane w przetargach.
- Fundusz zasiedla mieszkania na zasadach czynszowych (w perspektywie możliwość wykupu) w formie przetargu na czynsz.
- Administrację i bieżące utrzymanie budynków fundusz zleca spółdzielniom mieszkaniowym lub innym firmom w formie przetargu.
- Fundusz ustala minimalną stawkę czynszu, która zapewnia zwrot kosztów budowy, minimalny zysk oraz pokrywa wydatki na utrzymania budynków.
Po zaspokojeniu pierwszych potrzeb, kiedy czynsz ustalany rynkowo byłby wyższy, stałoby się możliwe zbliżenie do czynszu minimalnego, dostępnego dla ludzi biednych, a fundusz przeszedłby na system samofinansowania — bez dalszych dotacji państwa.
Autor jest doradcą sekretarza stanu Andrzeja Piłata (Ministerstwo Infrastruktury)