Od lipca do końca września w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi sprzedano 6,6 tys. mieszkań — wynika z raportu JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce III kwartał 2022”. Dla porównania: w II kw. sprzedano ich 9,2 tys. Ostatnio tak niska sprzedaż jak w III kw. zdarzyła się tuż po wybuchu pandemii, gdy zamknięte były biura sprzedaży.
Według Aleksandry Gawrońskiej, dyrektorki działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, seria podwyżek stóp procentowych, a w konsekwencji wzrost oprocentowania kredytów sprawiły, że popyt drastycznie zmalał — na rynku są obecni głównie nabywcy gotówkowi. Tymczasem podaż poszła w górę. Jeszcze przed 1 lipca czyli pod koniec II kw., pojawiło się w sprzedaży dużo mieszkań od inwestorów, którzy starali się zdążyć z ich wprowadzeniem na rynek przed wejściem w życie przepisów o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W całym II kw. było ich ponad 19 tys., a w III kw. doszło jeszcze 7,2 tys. Co prawda w III kw. ze sprzedaży została wycofana rekordowa liczba około 4 tys. mieszkań, jednak nowa podaż została powiększona także o sporą liczbę zwrotów (najczęściej rezygnacji z płatnych rezerwacji), które zasiliły ofertę.
W efekcie oferta na koniec września wyniosła 51,4 tys. mieszkań, a relacja popytu do podaży wyraźnie się pogorszyła. Eksperci JLL podkreślają, że taki poziom dostępności mieszkań jest porównywalny z poziomem oferty w okresie od 2015 r. do 2019, jednak przeciętna kwartalna sprzedaż wynosiła wówczas prawie 16 tys. mieszkań, a dziś jest o ponad połowę niższa.
Rynek mieszkaniowy w Polsce w III kw. 2022 r.
| Mieszkania sprzedane (w tys.) | Mieszkania wprowadzone do sprzedaży w III kw. 2022 r. (w tys.) | Oferta na koniec III kw. 2022 r. (w tys.) | Średnia cena mieszkań w ofercie na koniec kwartału (w zł/m kw.) | |
| Warszawa | 2,1 | 2,4 | 14,6 | 13600 |
| Kraków | 1,1 | 1,0 | 9,3 | 13000 |
| Wrocław | 1,2 | 1,5 | 7,9 | 12100 |
| Trójmiasto | 1,0 | 1,3 | 9,1 | 12400 |
| Poznań | 0,8 | 0,8 | 5,6 | 10400 |
| Łódź | 0,5 | 0,5 | 5,0 | 9000 |
Źródło: Raport JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce III kwartał 2022”
Ceny poszły w górę
Średnie ceny mieszkań w ofercie na koniec września najbardziej wzrosły w Krakowie (5,0 proc.) oraz we Wrocławiu (4,0 proc.). Eksperci JLL tłumaczą to pojawieniem się na tych rynkach bardzo drogich inwestycji, które istotnie wpłynęły na poziom cen dostępnych lokali. W Trójmieście, Poznaniu i Łodzi ceny w III kw. wzrosły niewiele (od 1,0 do 1,8 proc.) w porównaniu z końcem II kw. W Warszawie cena pozostała praktycznie bez zmian (-0,1 proc.).
W skali roku najwyższy wzrost cen ofertowych również zanotowano we Wrocławiu i w Krakowie (19,8 i 17,3 proc.). Najmniejszy wzrost nastąpił w Warszawie (11,3 proc.).
Promocje zaciemniają obraz
Mimo statystycznego wzrostu cen mieszkań sprzedanych w III kw. na rynku pojawiają się kolejne oferty promocyjne oraz upusty, co może znaleźć odbicie w polityce cenowej w przyszłości.
Niezależnie od analiz JLL badanie dotyczące promocji i upustów przeprowadzili analitycy Rednet Consulting na podstawie 1500 głównie dużych inwestycji deweloperskich z długim terminem odbioru. Z badania wynika, że w aż 36,7 proc. były prowadzone akcje promocyjne, a największe obniżki dochodziły nawet do 100 tys. zł.
Rednet zidentyfikował około 20 rodzajów promocji, z których najczęściej stosowane były właśnie cenowe (aż w 23,6 proc.). Zniżki liczone za m kw. zamykały się w przedziale od 500 do 1000 zł za m kw. Promocje cenowe różniły się też pod względem zasad ich przyznawania — były to np. zniżki na ostatnie mieszkania w inwestycji, wyjątkowe oferty dla klientów gotówkowych czy mieszkania bez VAT.
Wśród promocji dość wysoki procent zanotowały też: notarialna gwarancja ceny (11,5 proc.), harmonogram płatności (10,7 proc.) oraz miejsce postojowe (9,1 proc.).
— Wysoka inflacja i kolejne podwyżki stóp procentowych przełożyły się na spadek zdolności kredytowej Polaków, a tym samym na ich możliwości zakupowe. Kupujący mieszkania dokładnie analizują i porównują ofertę, mają więcej czasu na podjęcie decyzji. W związku z tym deweloperzy muszą wkładać więcej wysiłku w celu uatrakcyjnienia swojej inwestycji w oczach przyszłych właścicieli — mówi Ewa Palus, szefowa działu konsultingu w Rednet Property Group.
Prognozy są pesymistyczne
Według Kazimierza Kirejczyka, szefa strategicznego panelu doradczego w JLL, przyszły rok będzie dla sektora bardzo trudny. Przy spadającej sprzedaży deweloperzy powinni proporcjonalnie zmniejszać liczbę wprowadzanych mieszkań. Będzie to miało jednak wiele negatywnych konsekwencji nie tylko dla firm deweloperskich, ale także dla sektora wykonawczego, producentów materiałów i wyrobów budowlanych czy sektora meblarskiego i producentów AGD.
— W tej sytuacji naturalnym działaniem rządu powinno być, podobnie jak w przypadku reakcji na kryzys w 2009 r., uruchomienie przejściowego programu wspierającego nabywców mieszkań — mówi Kazimierz Kirejczyk.