Przedsiębiorca postawiony pod ścianą zrobi wszystko, aby oddalić widmo bankructwa. Jego szanse wzrastają, gdy trafi na pe/vc.
Zarząd NFI NFI Octava dostrzega coraz większe szanse w rynku nieruchomości.
— W tej chwili projekt przeksztłacenia Octavy w fundusz nieruchomości czeka na akceptację walnego zgromadzenia akcjonariuszy — informuje Wojciech Łukawski, wiceprezes NFI Octava.
Portfel marzeń
W Polsce nie ma zbyt wielu inwestycji funduszy private equity /venture capital (pe/vc) w nieruchomościach, ale coraz więcej przedstawicieli tego typu funduszy rozważa wejście w ten segment rynku.
— Małe zainteresowanie wynikało głównie z tego, że jest to rynek młody. Fundusze pe/vc przed wyłożeniem pieniędzy muszą przekonać się o szansach na korzystne sprzedanie swoich udziałów. Dobrze czują się więc na takich rynkach, na których obrót nieruchomościami jest duży. W Polsce dotychczas budowano głównie po to, aby zarabiać na wynajmie, a nie po to, aby sprzedać np. całą sieć sklepów. Teraz to się zmienia. Stąd rosnąca aktywność funduszy pe/vc — wyjaśnia Wojciech Łukawski.
W założeniach zarządu Octava jest stworzenie portfela składającego się z nieruchomości handlowych, mieszkaniowych i przemysłowych i w mniejszym stopniu biurowych.
— Nie nastawiamy się na transakcje o charakterze spekulacyjnym, w których realizacja wartości jest uzależniona od uzyskania pozwoleń, zakończenia sporów czy innych nie dających się przewidzieć czynników. Zakładamy, że projekty o charakterze deweloperskim nie przekroczą 30 proc. wartości portfela. W centrum naszego zainteresowania znajdą się nieruchomości, które będą generować stabilne wpływy z tytułu umów najmu — wylicza Wojciech Łukawski.
Jego zdaniem, polski rynek nieruchomości stabilizuje się. Stopniowe zrównanie jego poziomu rozwoju z rynkami państw starej UE doprowadzi do spadku stóp kapitalizacji, a tym samym wzrostu wartości takich nieruchomości. Tutaj dostrzega jedną z przesłanek dla wzrostu wartości portfela. Zdaniem przedstawiciela Octavy, konstrukcja portfela nie stawia sztywnych wymagań uniemożliwiających indywidualne podejście do ofert deweloperów.
— Podstawą oceny będą liczne czynniki, z których najważniejsze to lokalizacja oraz stopień zaawansowania projektu — podkreśla Wojciech Łukawski.
Tanio kupić
W idealnych warunkach rozwoju przedsiębiorstwa na inwestycje typu pe/vc nie ma miejsca. Projekty powinny bowiem być finansowane kredytem bankowym, przez inwestora branżowego lub z innych źródeł, np. programów pomocowych UE. Jednak nie każdy spełnia warunki stawiane przez takich tradycyjnych dostawców kapitału. Stąd obecność w gospodarce formy finansowania, którą stanowią fundusze pe/vc. Współpraca z nimi wiąże się jednak z innego rodzaju kosztami niż w przypadku banków. Fundusz działa w myśl zasady „tanio kupić — drogo sprzedać”. Dostarczany przez niego kapitał jest więc droższy. Jednak fundusz wykłada pieniądze w sytuacji, gdy jest to już ostatnie możliwe ich źródło.
— Koszty współpracy wynikają z ponoszenia przez fundusz znacznie większego ryzyka niż przez inne instytucje finansowe. Wchodzimy głównie do takich przedsiębiorstw, którym banki odmówiły kredytu, choć nie zawsze oznacza to ich złą kondycję finansową. Często ryzyko wiąże się z tym, że mamy do czynienia z młodą firmą, bez historii kredytowej, czy oferującą nowy produkt. Fundusz gotowy jest na takie ryzyko, oferuje też wsparcie merytoryczne — mówi Wojciech Łukawski.
Wysoki koszt uzyskanego kapitału to nic wobec faktu, że podpisującemu umowę z funduszem pe/vc grozi — utrata części spółki na rzecz konkurenta.
— Taki scenariusz jest możliwy. Jeśli znajdzie się kupiec, który zaoferuje dobrą cenę, a sprzedaż udziałów pozostanie w zgodzie z literą kontraktu, może się tak zdarzyć, że walory spółki kupi jej konkurent. Jednak nigdy nie dzieje się tak bez wiedzy i zgody pierwotnego właściciela. Można i trzeba zabezpieczyć się przed taką ewentualnością odpowiednimi zapisami w kontrakcie — tłumaczy Wojciech Łukawski.
Przedstawiciele pe/vc podkreślają także, że są zainteresowani dynamicznym rozwojem spółki, do której wchodzą. Jest to zgodne z założeniami tego typu usług finansowych.
— Prawda jest taka, że jeśli fundusz w krótkim czasie zarobi 30 proc., oznacza to także, że przedsiębiorca zarabia dokładnie tyle samo na wzroście wartości swojej spółki — podsumowuje Wojciech Łukawski.