Stare biura trzeba zmodernizować
Biurowce powstałe kilka lat temu mogą jeszcze konkurować z nowoczesnymi budynkami. Natomiast obiekty wybudowane przed 1989 r. wymagają gruntownego remontu — jest to jedyny sposób, aby w przyszłości mogły utrzymać się na rynku.
Całkowita wielkość powierzchni biurowej w Warszawie wynosi 4 mln mkw., z czego 1,4 mln mkw. przypada na biura zbudowane po 1989 r. Nie można jednak ustalić dokładnych danych dotyczących rynku wtórnego nieruchomości biurowych.
— Trudno jest monitorować rynek wtórny. Spowodowane jest to między innymi tym, że transakcje na rynku wtórnym nie zawsze odbywają się za pośrednictwem agencji. Taka sytuacja ma często miejsce w przypadku renegocjacji umów najmu lub wynajmowania dodatkowej powierzchni w tym samym budynku. Szacuje się, że wśród całkowitej powierzchni biurowej, wynajętej w pierwszej połowie 2001 r. , ponad 15 proc. stanowiły powierzchnie rynku wtórnego. Należy jednak pamiętać, że powyższe dane nie uwzględniają umów renegocjowanych — wyjaśnia Anna Kot z Jones Lang LaSalle.
Sporo atutów
Kilkuletnie powierzchnie biurowe, za względu na duże migracje najemców, stale powracają na rynek. Ich niewątpliwą zaletą jest możliwość wynajmu na krótki okres. Te budynki nie są już obłożone kredytami, dzięki czemu właściciele zgadzają się nawet na roczny okres najmu. W nowych biurach umowy są zawierane przeważnie na okres nie krótszy niż 5 lat.
— Jeżeli kolejnym najemcą powierzchni biurowej jest firma o podobnym profilu, co jej poprzednik, może wykorzystać istniejącą aranżację, nie narażając się tym samym na dodatkowe koszty — twierdzi Anna Kot.
Klientów zniechęca nieefektywność starych biur oraz brak odpowiedniej infrastruktury technicznej. Dużą bolączką jest także brak odpowiedniej ilości miejsc parkingowych. Czasami trafia się parking naziemny, częściej pracownicy muszą parkować na ulicy, gdzie koszt miejsca jest wysoki.
— W nowych biurowcach na 40-60 mkw. wynajmowanej powierzchni z reguły przypada 1 miejsce parkingowe. W starych budynkach tzw. współczynnik miejsc parkingowych jest o wiele niższy — wyjaśnia Katarzyna Cieplak z Knight Frank Nieruchomości.
Konieczne zmiany
Biurowce rynku wtórnego sprzed 1989 r. zwykle są podzielone na małe pomieszczenia. Współczynnik powierzchni wspólnej takich obiektów dochodzi nawet do 40 proc., podczas gdy w nowoczesnych biurowcach, w których dominuje tzw. open space, czyli otwarta powierzchnia z przedziałami, współczynnik powierzchni wspólnej wynosi zaledwie 12 proc.
Infrastruktura techniczna takich biurowców jest przestarzała, zniszczona i niedostosowana do dzisiejszych wymagań. Miesięczny czynsz w tych budynkach kształtuje się na poziomie 12-18 USD (około 80 zł) za mkw., podczas gdy w nowych biurach najemcy płacą nawet 30 USD (ponad 120 zł). Jeżeli budynki znajdują się w centrum miasta, warto zastanowić się nad ich modernizacją. Zdaniem przedstawicieli agencji nieruchomości, inwestorzy na razie dość rzadko decydują się na taki krok.
— W starych biurowcach wiele miejsca zajmują szerokie korytarze. Klienci płacą za dużą powierzchnię, a w rzeczywistości wykorzystują o wiele mniejszą przestrzeń. Dla najemców ważny jest także wygląd budynku, który identyfikowany jest z firmą, więc powinien podnosić jej prestiż. Dlatego przedsiębiorcy wolą wynajmować powierzchnię mniejszą, ładniejszą w nowym biurowcu. Jeśli budynek nie ma odnowionej ani fasady, ani wnętrza, bardzo trudno jest namówić klienta na wynajem — twierdzi Katarzyna Cieplak.
— Stare biurowce są o połowę tańsze, ale też ich standard jest średnio o połowę niższy. Jeżeli właściciele takich budynków nie zdecydują się na przeprowadzenie generalnych remontów, równoznacznych niemal z całkowitą ich przebudową, za kilka lat, gdy powrócą na rynek obiekty o powierzchni nowoczesnej, zbudowanej według światowych standardów, stare biura będą świeciły pustkami — zaznacza Paulina Górska z CB Richard Ellis.
Jej zdaniem, w wielu przypadkach bardziej opłaca się wyburzyć stary budynek i postawić nowy, niż inwestować w remont.
Skuteczna konkurencja
Biurowce rynku wtórnego wybudowane w latach 90. są już wyposażone w infrastrukturę techniczną na wysokim poziomie. Z powodzeniem mogą one konkurować z najnowszymi biurowcami — ze względu na niższy czynsz oraz lokalizację, często znajdują się w samym centrum miasta lub w sąsiedztwie budynków innych firm.
— Budynki te mogą być atrakcyjne dla najemców ze względu na architekturę i wyjątkową lokalizację. Przyciągają one zwłaszcza takie firmy jak agencje reklamowe czy biura architektoniczne — mówi Paulina Górska.
Powszechnym zjawiskiem na rynku wtórnym jest podnajmowanie powierzchni, w ten sposób małe przedsiębiorstwa mogą, zgodnie ze swoimi potrzebami, znaleźć biuro na krótki okres, nawet do 3 miesięcy. Duże firmy, występujące w roli najemcy, uzyskują dodatkowe źródło dochodu.
— Czasami firma podnajmując powierzchnię, częściowo nadal za nią płaci. Obniża cenę, aby zachęcić najemcę i sama dopłaca resztę. W ostatecznym rozrachunku to bardziej się opłaca, niż gdyby pomieszczenia miały stać puste — zauważa Anna Kot.