Dane podsumowujące stawki za najem w trzecim kwartale przyniosły dobre wiadomości dla inwestorów. Z danych Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do pierwszego kwartału czynsze zdrożały aż na 35 rynkach. Spadły jedynie na trzech. Najem mieszkania w III kw. o powierzchni do 35 m kw. był wyższy o średnio 5,7 proc. Stawka za mieszkanie o powierzchni 35-60 m kw. wzrosła o 5,4 proc., zaś za duże ( powyżej 65 m kw.) poszła do góry o 4,8 proc.
Największe wzrosty nastąpiły w Trójmieście. W Gdańsku za najem małego mieszkania trzeba było zapłacić w III kw. więcej o 18 proc. w porównaniu do I kw. W Gdyni w analogicznym czasie było drożej o 16 proc.
- We wrześniu stawki były tam już nieco niższe niż w sierpniu i jest dość prawdopodobne, że w kolejnych miesiącach będą dalej spadały – ocenia Jarosław Sadowski, analityk Expandera.
W Warszawie i Krakowie również poprawiła się sytuacja, jednak nie na tak dużą skalę. Najem małych mieszkań w stolicy poszedł do góry o 4 proc., a w grodzie podwawelskim o 6 proc.
Po drugiej stronie skali znalazł się Sosnowiec w którym nastąpiła obniżka najmu małych lokali o blisko 8 proc. W Częstochowie również odnotowano spadek stawek. Tu staniał najem małych i średnich lokali, odpowiednio o 3 proc. i 2 proc.
Rentowność maleje
Drugi przekaz dla inwestorów płynący z raportu Expandera i Rentier.io nie jest już tak dobra, ponieważ maleje zwrot z inwestycji. Powoduje to szybsze tempo wzrostu cen mieszkań niż stawek najmu.
„W przypadku zakupu za „gotówkę” średniej wielkości mieszkania rentowność netto w III kw. wyniosła 3,56 proc. (przy 11 miesiącach obłożenia). Dla porównania w I kwartale było to 3,61 proc., a więc opłacalność spadła, ale minimalnie.” – wynika z raportu.
Opłacalność inwestycji w mieszkanie jeszcze bardziej spadła w przypadku finansowania jej w połowie kredytem. Eksperci Expandera i Rentier.io wyliczyli, że rentowność netto w takim przypadku zmalała z 3,1 proc. do 2,7 proc. Ponadto przestrzegają, że w przypadku podniesienia stóp procentowych do poziomu sprzed pandemii, nastąpi dalsza korekta rentowności do 2,1 proc.
Kredyt coraz mniej się opłacalny
Kolejny wniosek - dynamicznie rosnące ceny i podwyżka stóp procentowych w niektórych przypadkach doprowadziły do zmiany opłacalności zaciągnięcia kredytu i zakupu własnego mieszkania na korzyść najmu. Do niedawna niemal we wszystkich przypadkach koszt kredytu był niższy.
„Pomimo wzrostu stawek najem staje się coraz atrakcyjniejszy kosztowo w porównaniu z zakupem mieszkania na kredyt” – oceniają analitycy.
Sytuacja ta obecnie dotyczy przede wszystkim dużych mieszkań. W większości zbadanych przez ekspertów miast najem stał się bardziej opłacalny niż miesięczna wysokość raty za zaciągnięty kredyt.
Największa różnica występuje w Krakowie i Gdyni, gdzie najem 70-metrowego mieszkania jest tańszy od raty kredytu odpowiednio o 729 zł i 637 zł. W Krakowie również najem małego mieszkania stał się już bardziej opłacalny względem wysokości raty kredytu (różnica wynosi 129 zł).
W przypadku małych i średnich mieszkań wciąż bardziej opłacalny kosztowo jest zakup, ale różnica w kosztach jest mniejsza niż w przeszłości.
Taniej już było
Informacje, które przynosi badanie przeprowadzone przez firmę Admus, zarządcę nieruchomości, jest zła dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości. Od nowego roku koszty utrzymania i użytkowania nieruchomości znacznie wzrosną. Najbardziej odczuwalny będzie wzrost stawek za energię elektryczną.
- W 2022 roku spodziewamy się nawet 70-procentowej podwyżki za energię elektryczną – ocenia Mariusz Łubiński, prezes Admusa.
Dodaje, że jeszcze niedawno stawki za energię wynosiły około 300 zł/ 1 MWh. Od nowego roku przekroczą 500 zł/ 1 MWh we wspólnotach, którym skończą się umowy zakontraktowane do końca tego roku.
Podobnie jest z cenami gazu. Rosną one lawinowo, także w segmencie konsumenckim. W marcu 2021 stawka wynosiła 10,195 gr/ kWh, obecnie 39,541 gr/ kWh (październik 2021 r. ), czyli podwyżka wynosi 288 proc. Jednak to nie koniec. Wicepremier i minister aktywów państwowych Jacek Sasin zapowiedział, że podwyżka może osiągnąć nawet 941 proc., a obecnie jest niwelowana przez PGNiG.
Ponadto z wyliczeń Mariusza Łubińskiego wynika, że wzrośnie również koszt zaliczek od lokalu. W przypadku mieszkania w Warszawie w nowym budownictwie o pow. około 53 m kw. będzie to w nowym roku podwyższa na poziomie 10-20 proc. Zaznacza, że stawka za taki lokal w tym roku wzrosła z 503 zł do 635 zł. Wpłynie na to m.in. zwiększenie się wynagrodzenia dla pracowników ochrony, czy dbających o przestrzenie zielone na osiedlu, a także stale rosnące ceny za materiały budowlane i usługi remontowe. Za rosnące wydatki odpowiadają także coraz wyższe opłaty związane z wywozem śmieci.
Według wyliczeń Admusa łączne podwyżki w nowym roku sięgną 20 proc.
- W przypadku mieszkańców kamienic, czy starszych inwestycji ten wzrost kosztów będzie jeszcze wyższy – dodaje Mariusz Łubiński.
Tym czasem już cały 2021 rok był pod znakiem lawinowo rosnących kosztów związanych z utrzymaniem, wyposażeniem i prowadzeniem gospodarstwa domowego.
Z szacunkowych wyliczeń HRE Investment wynika, że przeciętna trzyosobowa rodzina wydała w sierpniu na ten cel więcej o 58 zł miesięcznie w porównaniu do sierpnia 2020 r. (1 017 zł vs 959 zł). W styczniu średnia wyniosła około 994 zł.