Brokerzy kredytów mieszkaniowych rosną bardzo szybko
Spowolnienie na rynku kredytowym? Z perspektywy pośredników wcale go nie widać. A może w ogóle go nie ma.
Prognozy były takie, że po znakomitym 2007 r., kiedy rynek kredytów hipotecznych rósł bardzo szybko, w 2008 r. przyhamuje, a nawet znacząco zwolni. I kwartał tego roku rzeczywiście nie okazał się rewelacyjny, lecz o spowolnieniu nie było mowy. II kwartał przypomina już najlepsze czasy z ubiegłego roku.
Rynek nie ma wakacji
— Z każdym miesiącem wysyłaliśmy rekordową liczbę wniosków kredytowych — mówi Aleksandra Łukaszewicz, członek zarządu Open Finance.
Na razie spółka nie podała oficjalnych informacji, ale tylko w czerwcu grupa Noble Bank pośredniczyła w złożeniu wniosków kredytowych za miliard złotych.
— Kiedyś rynek charakteryzował się wyraźnymi wahnięciami sezonowymi: w I kwartale i latem ruch w sieciach doradców był mniejszy. Od pewnego czasu klienci składają wnioski kredytowe niezależnie od pory roku — mówi Paweł Adamiak, członek zarządu DK Notus, który zanotował kilkudziesięcioprocentową dynamikę sprzedaży w I półroczu.
Do końca czerwca przez tego pośrednika kredytobiorcy wysłali wnioski na ponad 800 mln zł. W drugiej połowie ma być jeszcze lepiej. Notus, który zalicza się do ścisłej czołówki w branży brokerskiej, zakłada, że roczna sprzedaż kredytów przekroczy 2 mld zł.
Nie wszędzie tanieje
O 40 proc. wzrosła liczba wniosków kredytowych (netto, czyli według zasady: jeden klient — jeden wniosek) w Expanderze. W I połowie roku za pośrednictwem tej sieci klienci wnioskowali o kredyty mieszkaniowe za 2,8 mld zł.
— Z naszych analiz wynika, że rynek nieruchomości nieco przyhamował i wszedł w fazę stabilizacji cenowej. Nie przekłada się to jednak na wielkość popytu. W każdym razie w naszej sieci tego nie zauważamy, a wręcz przeciwnie — notujemy systematyczny wzrost liczby wnioskodawców — mówi Katarzyna Siwek z Expandera.
Obserwacje brokerów potwierdzają spadek zainteresowania nowymi mieszkaniami, chyba że w grę wchodzą prestiżowe lokalizacje i lokale w klasie apartamentów. Większe wzięcie mają za to oferty na rynku wtórnym. Z wyłączeniem bloków z wielkiej płyty.
— Średnie ceny spadają, ale jeśli bliżej przyjrzymy się poszczególnym lokalizacjom, to sytuacja wcale nie jest jednoznaczna — mówi Katarzyna Siwek.
Przykładowo, na warszawskim Ursynowie, gdzie przeważa wielka płyta, mieszkania potaniały w I półroczu o 7 proc. (dane z raportu Expandera i Szybko.pl), ale jeśli wziąć pod lupę tylko Kabaty, zabudowane nowymi blokami, to okaże się, że spadek wyniósł tylko 1,9 proc.
— Nie spodziewamy się zastoju na rynku nieruchomości. Popyt na mieszkania wciąż jest. Poprawiła się też zdolność kredytowa klientów w związku z podwyżkami wynagrodzeń, częściowo neutralizując wzrost stóp procentowych. Zagrożeniem dla rynku mogłaby być znacząca podwyżka marż, jednak nadal średni poziom jest niski, a zwiastunów znaczących zmian nie widać — mówi Aleksandra Łukaszewicz.
Eugeniusz
Twaróg
Deweloperzy marzą o tym, aby nowe mieszkania sprzedawały się tak dobrze jak używane
Deweloperzy czekają, aż skończy się fala wyprzedaży mieszkań, spekulacyjnie kupowanych w ubiegłym roku. Na razie są spokojni o wyniki.
Wygląda na to, że czasy kupowania „dziury w ziemi” na razie minęły. Rynek zalewają mieszkania z rynku wtórnego, kupowane w ubiegłym roku na pniu w celach inwestycyjnych. Giełdowi deweloperzy są jeszcze spokojni o wyniki, ale mają świadomość, że o klienta jest teraz trudniej.
Podtrzymane prognozy
— W II kwartale sprzedaż mieszkań ustabilizowała się — mówi Jerzy Zdrzałka, prezes JW Construction.
Wyjaśnia, że spółka sprzedała niewiele więcej lokali niż w I kwartale (wówczas było to ponad 200), ale dokładnych danych nie ujawnia. Mimo tej stabilizacji prezes podtrzymuje plany sprzedaży 1,2-1,3 tys. mieszkań w całym roku. Tyle wystarczy, by JW Construction wykonało prognozy finansowe. Maciej Wewiórski, analityk Domu Maklerskiego IDMSA w ostatnim raporcie na temat spółki, przewiduje, że JW Construction nie powinno mieć problemu z wykonaniem planu rocznego. Szacuje, że w II kwartale deweloper sprzedał około 300 mieszkań.
JW Construction nie planuje na razie szeroko zakrojonych akcji promocyjnych. Spółka wprowadza jednak nowe, atrakcyjne dla klientów formy finansowania zakupów i chce ruszyć z programem sprzedaży mieszkań wykończonych pod klucz, bo ma świadomość, że o klienta teraz trudniej.
Inna strategię zastosował legnicki Gant. Deweloper aktywnie zachęca klientów do kupna lokali. Niedawno w cenie mieszkania oferował sprzęt AGD, wkrótce zaproponuje klimatyzację. W II kwartale Gantowi udało się sprzedać 211 lokali. Na razie nie wiadomo, jak to się przełoży na wyniki finansowe spółki. Obecnie zarząd podtrzymuje prognozy wyników.
Inwestycyjna lawina
Konkurencję na rynku mieszkaniowym zaostrzają ci, którzy w 2007 r. mocno wywindowali ceny.
— Mamy do czynienia z podażą mieszkań kupowanych inwestycyjnie w ubiegłym roku. Niekiedy taki lokal na rynku wtórnym jest oferowany w niższej cenie, niż w ofercie dewelopera — tłumaczy Jerzy Zdrzałka.
Tendencję potwierdza Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
— Faktycznie podaż z rynku wtórno-pierwotnego jest duża. Trzeba zaczekać, aż ta wyprzedaż się skończy — mówi.
Jarosław Szanajca dodaje, że II kwartał pod względem sprzedaży był dla spółki porównywalny do pierwszego (nabywców znalazło wówczas 328 lokali). A nawet nieco lepszy.
Dom Development zamierza sprzedać w tym roku między 1,5 a 2 tys. lokali. Szacunki już obniżał, bo pierwotnie była mowa o 2,5 tys. mieszkań. Deweloper przygotował jednak nową strategię sprzedaży mieszkań. Dziś ujawni szczegóły.
Na przeczekanie
Presji cenowej na rynku nie chce się poddawać Polnord.
— Nie mamy kłopotów z bieżącym finansowaniem, więc wolimy poczekać i dobrze sprzedać lokale, niż na siłę obniżać ceny — tłumaczy Wojciech Ciurzyński, prezes spółki.
Nie chce ujawnić, ile dokładnie lokali Polnord sprzedał w II kwartale (DM IDMSA szacuje, że było to około 100).
— Mieszkania sprzedają się teraz powoli — przyznaje Wojciech Ciurzyński.
Podkreśla jednak, że dla wyników finansowych spółki znaczenie będzie miała m.in. sprzedaż lokali komercyjnych przy inwestycjach mieszkaniowych, bo na nie jest spory popyt.
Zmiany na rynku dostrzegł też LC Corp, który w Warszawie ma do upłynnienia lokale z kolejnego etapu osiedla Przy Promenadzie.
— Obserwujemy pewną stagnację, ale nie można tu mówić o zapaści rynku — uspokaja Artur Wiza, rzecznik LC Corp.
Dodaje, że poziom sprzedaży mieszkań był zgodny z oczekiwaniami zarządu. Szczegółów jednak nie ujawnia.
— Nie stosowaliśmy żadnych dodatkowych zachęt dla potencjalnych klientów, a ceny kształtowały się na porównywalnym poziomie, jak przed rokiem — dodaje Artur Wiza.
Branża deweloperska ma dobre perspektywy
Wydaje się, że w dłuższej perspektywie indeks WIG-Deweloperzy powinien być silniejszy od całej giełdy. Po pierwsze, wyceny deweloperów mocno spadły i już od jakiegoś czasu nie można tu mówić o przewartościowaniu, a po drugie, branża ma w dalszym ciągu dobre perspektywy — przede wszystkim w segmencie komercyjnym, ale także w mieszkaniowym jeśli brać pod uwagę wieloletnią perspektywę. Natomiast w krótkim i średnim terminie indeks może być zmienny. Będzie zapewne wrażliwy na ogólne nastroje panujące na rynku oraz wyniki finansowe spółek, które szczególnie w przypadku deweloperów mieszkaniowych mogą się w perspektywie kilku kwartałów pogorszyć (wynik osłabienia rynku mieszkaniowego, z jakim dzisiaj mamy do czynienia).
Arkadiusz Chojnacki
analityk Espirito Santo Investment Poland
Katarzyna
Sadowska