Coraz więcej inwestorów decyduje się na kupno zabytkowych kamienic i przekształcenie ich w biurowce. Choć nie jest to nowe zjawisko, bo pierwsze tego typu inwestycje zaczęły powstawać w Polsce około dziesięciu lat temu, to dopiero w ostatnich latach liczba takich projektów znacznie wzrosła.
— Jedną z pierwszych profesjonalnych realizacji tego typu był budynek Renaissance firmy Yareal przy zbiegu ul. Mokotowskiej i Placu Zbawiciela, oddany do użytku już prawie 9 lat temu. Jest to jednak segment rynku bardzo niejednorodny, bo ilekroć mamy do czynienia z rewitalizacją, dotyczy ona budynków z określoną historią, o bardzo różnych parametrach technicznych i użytkowych — mówi Mikołaj Martynuska, dyrektor działu doradztwa deweloperskiego w CBRE.
Drugie życie
Najwięcej rewitalizacji deweloperzy wykonują w Warszawie. Choć i w innych dużych miastach, jak Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk czy Łódź można znaleźć ciekawe przykłady takich inwestycji.
— Chęć deweloperów do rewitalizowania kamienic wynika po części z ograniczonej podaży niezabudowanych działek w centrach miast i ograniczeń prawnych związanych z wyburzeniem obiektów. Obecnie przygotowywane projekty, o których warto wspomnieć, to dawna elektrownia na warszawskim Powiślu, gdzie planowana jest inwestycja o ciekawej formie, nawiązująca do przemysłowego charakteru miejsca oraz fabryka Norblina, gdzie Capital Park planuje rewitalizację kilkunastu budynków historycznych i harmonijne uzupełnienie ich o przestrzeń biurową i handlową — wylicza Anna Kwiatkowska, ekspert z działu powierzchni biurowych Cushman & Wakefield.
Obiekty oddane do użytku w ostatnich latach, które z pewnością wyróżniają się na rynku biurowym to m.in.: dwa budynki zaprojektowane po wojnie przez Marka Leykama — warszawski Ufficio Primo przy ul. Wspólnej, zrealizowany przez Kulczyk Holding i Okrąglak w Poznaniu, zrealizowany przez Immobel, a także Dom pod Gryfami przy warszawskim placu Trzech Krzyży firmy UBM. Ponadto warto wymienić budynki przy ulicy Mazowieckiej i placu Małachowskiego w stolicy odkupione od Hochtief Development Poland przez Kulczyk Silverstein Properites, Le Palais firmy Warimpex przy ul. Próżnej, a także Pałac Młodziejowskiego czy kamienicę przy ul. Jasnej 26 — oba projekty Mermaid Properties.
Wielka niewiadoma
Choć odnowione kamienice swym wyglądem często zapierają dech, to proces ich odbudowy jest bardzo długi, często trwa od 4 do 6 lat, z czego większość zajmują przygotowanie projektu i wszelkie formalności, uzgodnienia z władzami miasta czy konserwatorem. Wszystkie elementy takiej odbudowy muszą być bardzo dokładnie zaplanowane.
— Gruntowna modernizacja jest zazwyczaj droższa od budowy nowego biurowca. W budynkach zabytkowych popularne rozwiązania systemowe najczęściej nie znajdują zastosowania i konieczne jest poszukiwanie rozwiązań niestandardowych,które z reguły są droższe. Z kolei na etapie projektowania trzeba dostosować wizję architektoniczną do starannie zinwentaryzowanej bryły budynku i przyjąć rozwiązania, które w najmniejszym stopniu będą ingerowały w jego konstrukcję. Szczególną uwagę zwraca się tutaj na obostrzenia wynikające z wpisania obiektu do rejestru zabytków a także na ewentualne znaleziska archeologiczne, które mogą wydłużyć proces modernizacji i w konsekwencji opóźnić przekazanie obiektu do użytkowania. Budowa nowego obiektu jest zawsze bardziej przewidywalna — mówi Radosław Sieroń, prezes Mermaid Properties. Poza skomplikowanym i kapitałochłonnym procesem inwestycyjnym, wyzwaniem dla inwestora może być znalezienie amatorów na nietypowe powierzchnie.
— Nowoczesne biurowce oferują bardziej elastyczną przestrzeń biurową zapewniającą dowolną aranżację dla każdego najemcy. Firmy wybierające biura w odnowionych historycznych budynkach otrzymują prestiżową przestrzeń o unikalnych walorach architektonicznych, ale z pewnymi ograniczeniami technicznymi. Powierzchnią w takich obiektach zainteresowane są spółki, dla których ważny jest wizerunek i które nie chcą być anonimowe w nowoczesnych biurowcach. Najczęściej umowy podpisują przedstawiciele sektora finansowego, firmy doradcze, kancelarie prawne, instytucje państwowe i jednostki związane z Unią Europejską — wyjaśnia Anna Kwiatkowska. Mimo że w rewitalizację zabytkowych kamienic wpisane jest spore ryzyko, to i tak są to zyskowne inwestycje, pozwalające uzyskać deweloperom bardzo atrakcyjne czynsze, a także dobre warunki finansowe ewentualnej sprzedaży.