Zaczęło się od Paryża. Tam już dawno dostrzeżono i doceniono urok XIX-wiecznych kamienic. Trzynaście lat temu Andrzej Kawalec, przemierzając skuterem ulice stolicy Francji, podziwiał, jak zrewitalizowane budynki przywracają miastu blask. Miał w tamtym czasie wolne środki ze sprzedaży swojego pierwszego internetowego biznesu, więc sam postanowił jedną niedużą kamienicę ożywić. Kupił, odnowił, sprzedał. Opłaciło się. Kupił więc drugą. Może kupowałby do dzisiaj, gdyby nie otworzyły mu się oczy. — We Francji jest dużo ludzi, którzy zajmują się takimi rzeczami. Dlaczego nie zrobisz tego w Polsce? — usłyszał od znajomego.
Szczęście do inwestorów
Dzisiaj Fenix Group, którym Andrzej Kawalec zarządza wspólnie z Radosławem Martyniakiem, rewitalizuje ok. 20 kamienic, nie tylko w Warszawie. Jeszcze w tym roku mogą skończyć się prace w kilku budynkach i lada dzień ruszy sprzedaż mieszkań. Andrzej Kawalec o popyt się nie martwi — do Feniksa już przychodzą klienci. Ale łatwo nie jest.
— Do tego biznesu potrzeba dużo cierpliwości, a przede wszystkim miłości do zabytków — przekonuje Andrzej Kawalec. Trudności pojawiają się już na wstępie, kiedy trzeba namówić inwestorów do powierzenia pieniędzy na dość długi okres. Fenix radzi sobie dzięki osobistym relacjom z prywatnymi inwestorami. Firma założyła trzy wehikuły inwestycyjne, z których każdy zebrał ok. 50 mln zł kapitału i zakupił 7-8 kamienic. Wsparły się one kredytem — długim, a nie na 4-5 lat, jak zwykle robią deweloperzy. Na razie większość pieniędzy pochodzi głównie od zagranicznych inwestorów, m.in. Francuzów, choć z każdym wehikułem
przybywa polskiego kapitału. — W Polsce, gdy ktoś ma pieniądze i może zainwestować, to oczekuje szybkich zwrotów. My nie wiemy, jak dużo czasu zajmie nam odnowienie kamienicy i czy pod drodze nie pojawią się jakieś niespodzianki. Na zwrot pieniędzy trzeba czekać około 7 lat — mówi Andrzej Kawalec.
Z konserwatorem można się dogadać
Niestety, pieniądze to dopiero początek biegu przez płotki. Trzeba jeszcze pokonać szereg innych trudności i pułapek — zorganizować niezbędne dokumenty i pozwolenia. Niejeden deweloper zabierał się już za kamienice. Niektórzy i owszem, z sukcesem, czego przykładem mogą być pięknie wyremontowane przez Warimpex kamienice na Próżnej czy przez Reinhold w Alejach Jerozolimskich w Warszawie. Ale wielu zmagało się z problemami, np. Ghelamco, który od lat nie może porozumieć się z konserwatorem zabytków, a kamienice na Foksalu niszczeją, czy też Hala Koszyki, gdzie jak już inwestorowi udało się dogadać z konserwatorem, to zaczęli protestować społecznicy. Jednak, zdaniem Andrzeja Kawalca, przy zakupie kamienicy zorganizowanie pozwolenia na budowę i uzgodnień konserwatorskich jest do przejścia.
— Jeśli firma ma rozsądne podejście, to dialog z konserwatorem zabytków jest jak najbardziej możliwy. A my nie chcemy niczego niszczyć, zależy nam, żeby odtwarzać wszystko to, co jest możliwe do odtworzenia. Oczywiście tam, gdzie można, wprowadzamy unowocześnienia — mówi Andrzej Kawalec.
Fenix jest dobrym przykładem na to, że z błogosławieństwem konserwatora można budować pod kamienicami parkingi podziemne, zakładać klimatyzację, a nawet wstawiać windy.
Trudniejsi bywają lokatorzy i sąsiedzi.
— Najgorsze jest to, że kiedy prywatna firma przejmuje kamienicę, to zaraz zgłasza się do niej mnóstwo ludzi z brzęczącym kubkiem, którzy starają się cokolwiek na tym zyskać — mówi Andrzej Kawalec.
Lokatorom, których nie stać na wynajmowanie mieszkania, miasto ma obowiązek zapewnić lokal socjalny. Najwięcej problemów robią jednak ci, którzy tanio mieszkali w kamienicach miejskich, a zarabiają dużo bądź posiadają własne mieszkanie gdzieś na mieście.
Tu zaoszczędzą, tam zarobią
Polska szczególnie nie sprzyja przedsięwzięciom, które łączą biznes z misją odnawiania historii, czego przykładem oprócz kamienic w dużych miastach są np. setki niszczejących dworków czy pałaców w całym kraju.
— We Francji, gdy ktoś odnawia zabytek, to dostaje 50 proc. zwrot nakładów choćby w postaci ulg podatkowych. U nas funkcjonują fundusze unijne na podobne cele, ale nie wiem, gdzie rzeczywiście trafiają, bo staraliśmy się o dofinansowanie, ale nie dostaliśmy ani grosza — mówi Andrzej Kawalec.
Firma musi radzić sobie sama. Koszty są duże, ale można też zarobić.
— Nie zatrudniamy generalnego wykonawcy, który przejąłby całą naszą marżę. Współpracujemy bezpośrednio z wyspecjalizowanymi podwykonawcami — mówi Andrzej Kawalec. Zakup kamienicy to zależnie od lokalizacji i stanu technicznego budynku 2-4 tys. zł za mkw. Remont wymaga, nierzadko, jeszcze większych pieniędzy, nawet 5 tys. zł za mkw. Do tego trzeba dodać koszt finansowania, zarządzania i marketingu. Mieszkania będą sprzedawane średnio po ok. 13-14 tys. zł za mkw. w Śródmieściu i 7-8 tys. zł za mkw. na historycznej Pradze.
Czekają na konkurencję
Fenix liczy, że mieszkańcy Warszawy docenią klimat wiekowych kamienic i ich lokalizację. Marzy mu się, że w przyszłości stolica odzyska swój dawny charakter. Z utęsknieniem wypatruje konkurencji.
— Sami nie damy rady. Obliczyliśmy, że w samej Warszawie jest ok. 2 tys. budynków do rewitalizacji, my kupiliśmy ok. 20, czyli 1 proc. Jesteśmy kroplą w morzu potrzeb tego miasta — mówi Andrzej Kawalec.
Niedługo pierwszy wehikuł zakończy swoją działalność. Do użytku zostanie oddanych kilka kamienic. Fenix chce kupić w najbliższym okresie jeszcze 3-4 kolejne. Nie jest w stanie prowadzić więcej niż kilka ciężkich remontów na raz. Inne warszawskie zabytki będą musiały poczekać na swoją kolej.