Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala na przekształcanie własnościowego prawa lokatorskiego nie tylko we własność odrębną, ale także we własnościowe prawo do lokalu.
Prawo lokatorskie jest prawem niezbywalnym i wygasa np. z chwilą śmierci najemcy lub jego współmałżonka. Jeśli więc członek spółdzielni chce zapewnić mieszkanie swoim dzieciom lub je sprzedać, musi przystąpić do przekształcenia go w prawo własnościowe lub we własność odrębną. Przekształcenie mieszkania lokatorskiego nie jest możliwe jedynie wtedy, gdy lokal budowany był przy udziale środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
W celu przekształcenia prawa własności mieszkania należy wystąpić do zarządu z odpowiednim wnioskiem, a po podjęciu przez zarząd stosownej uchwały, podpisać umowę przeniesienia własności lokalu.
W przypadku przekształcenia prawa lokatorskiego we własnościowe, przed podpisaniem umowy lokator musi wpłacić do kasy spółdzielni wkład budowlany równy wartości rynkowej nieruchomości. Na poczet tego wkładu zalicza się zwaloryzowany, według wartości rynkowej lokalu, wkład mieszkaniowy członka spółdzielni.
Zasady rozliczania stron transakcji powinien określać statut spółdzielni. Koszty ustalenia wartości rynkowej lokalu obciążają wnioskodawcę. Od chwili przekształcenia staje się on posiadaczem prawa własnościowego do lokalu mieszkalnego.
Prawo to daje możliwości darowania go, zapisania w spadku lub sprzedania, ale nie pozwala np. na zaciągnięcie kredytu pod hipotekę i uniemożliwia swobodny obrót nieruchomością. Wprawdzie ustawa wyraźnie mówi o możliwości sprzedania własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego, ale aby transakcja ta była ważna, kupiec musi zostać przyjęty w poczet członków spółdzielni. Ta sama ustawa nakazuje przyjęcie nabywcy lokalu, o ile spełnia on wymagania statutu. Jednak jeśli zarząd spółdzielni chce utrudnić życie spółdzielcy, jest w stanie wystarczająco długo blokować tę czynność i zniechęcić w ten sposób potencjalnego nabywcę.
Warto pamiętać, że własnościowe mieszkanie wciąż należy do spółdzielni, a właściciel obraca jedynie prawem do niego.
Aby pozbyć się ograniczeń w obrocie mieszkaniem własnościowym, warto przekształcić je we własność odrębną. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy spółdzielnia mieszkaniowa ma uregulowany status własności gruntów, na których stoją jej budynki oraz dokonała stosowanego ich podziału na poszczególne nieruchomości.
Jeśli istnieje taka możliwość, wówczas spółdzielca składa wniosek o podjęcie stosownej uchwały przez zarząd. Przed podpisaniem umowy wnioskodawca obowiązany jest: wpłacić część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, spłacić przypadające na jego lokal uzupełnienie wkładu budowlanego (lub mieszkaniowego w przypadku przekształcania z prawa lokatorskiego na własność odrębną) z tytułu modernizacji budynku, spłaty części przypadającego na jego lokal zobowiązania spółdzielni z tytułu zaciągniętych pożyczek i kredytów na remont nieruchomości, w której znajduje się lokal, spłaty innego zadłużenia spółdzielni przypadającego na jego lokal. W przypadku przekształcania prawa lokatorskiego od razu we własność odrębną zobowiązany jest wpłacić także różnicę między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wielkością wniesionego wkładu mieszkaniowego.
Wszystkie opłaty związane z tą procedurą ponoszone są przez wnioskodawcę. Ustawa określa koszt zawarcia umowy notarialnej oraz założenie i wpis do księgi wieczystej. Dla każdej z tych czynności wynosi ona 1/3 najniższego wynagrodzenia ogłaszanego przez właściwego ministra.
Mimo dużej liczby wymienionych kosztów związanych z przekształceniem, jego dokonanie często bywa opłacalne. Zwłaszcza w przypadku, gdy mieszkanie nie jest zadłużone z tytułu jego budowy, a dom nie był poddawany kosztownym modernizacjom czy remontom. Dodatkową zachętą są niezwykle preferencyjne stawki opłat za czynności prawne.
Opłaty za podpisanie aktu notarialnego oraz założenie i wpis do księgi wieczystej dla 37-metrowego mieszkania wartego 120 tys. zł sięgają 4 tys. zł, podczas gdy w przypadku przekształceń w spółdzielni suma ta wynosi około 600 zł, niezależnie od wielkości i wartości rynkowej lokalu.