Arka Rynku Nieruchomości (ARN), największy i najstarszy fundusz nieruchomości w Polsce, wyprzedaje portfel. 28 grudnia inwestorzy dowiedzą się ile ostatecznie zarobili, bo na ten dzień przewidziana jest likwidacja funduszu. Na kokosy nie ma co liczyć, bo przez 8 lat od powstania, certyfikaty ARN podrożały nominalnie o 35 proc., co po odliczeniu skumulowanej inflacji (około 30 proc.) daje realny zysk w wysokości 5 proc. W tym czasie WIG wzrósł o ponad 75 proc., a fundusze akcji polskich uniwersalne powiększyły portfele średnio o 49 proc. Powodów do zadowolenia nie będą mieli nie tylko posiadacze certyfikatów, ale i emeryci. Fundusze rynku nieruchomości są bowiem w portfelach krajowych OFE.
Chwila prawdy
Działalność tego typu funduszy zaczyna się od budowania portfela, czyli kupowania budynków: biurowych, handlowych i magazynowych. W przypadku Arki ten etap przypadł na lata 2005-2006, czyli w okresie prosperity, gdy ceny nieruchomości komercyjnych zaczynały bić rekordy, a z wynajmem (i tym samym osiąganiem przez fundusz dochodów) nie było problemu. Teraz przyszedł czas na spieniężenie aktywów. To chwila prawdy zarówno dla klientów, jak i samego TFI. Rynek weryfikuje bowiem wyceny budynków przyjęte przez fundusz. Ta „chwila prawdy” w ARN trwa od ponad roku i na razie — jak zapewnia zarządzająca portfelem Agnieszka Jachowicz — większość transakcji sprzedaży była dla funduszu zyskowna.
— W tym roku z zyskiem w stosunku do ceny zakupu sprzedaliśmy centrum handlowe w Olsztynie — Alfa Centrum oraz część gruntu deweloperskiego w Krakowie. W poprzednich latach zarobiliśmy na budynku Ujazdowskie 10, Jutrzenka Bussiness Park w Warszawie oraz Galerii Łomża — mówi Agnieszka Jachowicz. O ile jednak budynek Ujazdowskie 10 został kupiony przez spółkę IVG, to już Jutrzenka Business Park i łomżyńska galeriahandlowa trafiły do portfela… drugiego funduszu BZ WBK TFI — Arka Rynku Nieruchomości 2. Z najświeższego sprawozdania finansowego funduszu wynika, że młodszy brat odkupił Jutrzenkę za 21 mln zł, co oznacza dla starszej Arki zysk wysokości 1 mln zł.
Rynek nie sprzyja
Arce do spieniężenia zostały jeszcze cztery działki położone w okolicach Lublina, oraz 11 budynków, w tym przede wszyskim biurowce, magazyn logistyczny w Ożarowie i galeria handlowa na Białołęce. Część z tych budynków została sfinansowana kredytem, który fundusz musi spłacić do końca września 2012 r. Przerzucanie aktywów z jednego funduszu do drugiego jest więc deską ratunku, której trzeba się chwycić, bo otoczenie makroekonomiczne nie sprzyja ani wysokim wycenom, ani w ogóle zawieraniu transakcji.
— Z uwagi na sytuację makroekonomiczną, a także biorąc pod uwagę prognozy dla rynku biur (wzrost bezrobocia, racjonalizacja kosztów firm), spodziewamy się zmniejszenia akceptowalnego przez inwestorów poziomu ryzyka inwestycji na rynku nieruchomości biurowych. Oczekujemy wzrostu stóp kapitalizacji, w tym również dla najlepszych obiektów biurowych, z poziomu 6,3 proc. w 2012 r. o około 0,5-0,7 pkt proc. w ciągu najbliższych dwóch lat — ocenia Michał B. Pająk, ekspert ds. rynku nieruchomości w Skarbiec TFI.
Dla porównania w kryzysowym 2009 r. stopy kapitalizacji, czyli stosunek dochodów, głównie czynszów, do wartości budynku na rynku nieruchomości biurowych przekraczały 7 proc. Wzrost stóp kapitalizacji przekłada się na spadek wartości nieruchomości.
— Zawierane w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy transakcje na rynku inwestycyjnym: ich częstotliwość, ilość oraz łączny wolumen, wskazują na to, że kupujący nadal są bardzo ostrożni. Dominują ci, którzy szukają okazji inwestycyjnych po niższych cenach — ocenia Agnieszka Jachowicz. Jej zdaniem transakcji zawiera się niewiele, bo trudno o zdobycie finansowania.
— Niemniej, widoczny jest popyt na najlepsze nieruchomości, czyli w pełni wynajęte biurowce w centrum Warszawy oraz dobrze prosperujące centra handlowe w dużych miastach. Dla pozostałych nieruchomości widać trend wzrostowy stóp kapitalizacji oraz spadek czynszów — dodaje Agnieszka Jachowicz. Z
arządzająca Arki przyznaje, że do nieudanych inwestycji funduszu należą projekty deweloperskie Bella Italia i Sawa Apartments, które nie mogły zostać zrealizowane ze względu na termin zakończenia funduszu i pogarszający się stan rynku mieszkaniowego. Jednak już wkrótce może się okazać, że do nieudanych inwestycji trzeba bedzie zaliczyć np. magazyn w Ożarowie, którego wartość według czerwcowych danych spadła z 16 do 12 mln zł, czy budynki mieszkaniowe w Krakowie, które zdewaluowały się o 30 proc. W portfelu są też jednak spektakularne sukcesy. Do takich należy wrocławski biurowiec Quatro Forum, którego wycena wzrosła z 13 do 55 mln zł i poznańskie Winogrady Business Center (wartość wzrosła z 10 do 27 mln zł). Na jaki zysk mogą liczyć klienci po zamknięciu funduszu?
— Aby obliczyć bieżącą stopę zwrotu z inwestycji, należałoby uwzględnić wypłacony w lipcu dochód z funduszu, w wysokości 11,37 zł na certyfikat. Nawet przy uwzględnieniu maksymalnej stawki opłaty za wydanie certyfikatu (3 zł), oznacza to stopę zwrotu na poziomie 43 proc. Choć oczywiście nie ma pewności przy jakiej całkowitej stopie zwrotu fundusz zostanie zlikwidowany — tłumaczy Agnieszka Jachowicz.
Nie ma również pewności, że ARN dokona żywota w grudniu. Zgodnie ze statutem czas trwania funduszu może być wydłużony maksymalnie o 2 lata, a przesłanką do tego mogą być pogarszające się warunki rynkowe lub trudności w sprzedaży nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że do grudnia pozostały zaledwie cztery miesiące, a do sprzedania jest jeszcze kilkanaście budynków, scenariusz ten staje się coraz bardziej prawdopodobny. Po ARN następny w kolejce do testu wartości portfela aktywów jest BPH Sektora Nieruchomości, który zgodnie ze statutem powinien rozpocząć wyprzedaż pod koniec 2013 r. Wartość majątku „na papierze” to prawie 1 mld zł.