Puls Biznesu: W pierwszej połowie roku wynajęto około 3,5 mln mkw. powierzchni magazynowej, o ponad 20 proc. więcej niż rok wcześniej. To już trwałe odbicie czy dopiero kilka lepszych kwartałów?
Michał Ptaszyński: Czy mamy do czynienia z początkiem boomu, pokażą dopiero kolejne kwartały – dwa czy nawet cztery to zdecydowanie za mało, by mówić o trwałym trendzie. Odbicie na rynku magazynowym jest jednak wyraźne. Tylko w okresie wakacyjnym podpisaliśmy w Polsce umowy najmu na 175 tys. mkw., z czego 83 proc. stanowiły nowe umowy.
Stoją za nim dwa zjawiska, które mają wspólne źródło – rozwój e-commerce. Pierwszą dużą falę handlu internetowego obserwowaliśmy wraz z wejściem Amazon w latach 2011–2012. Później pojawiły się kolejne firmy, takie jak Zalando, a tradycyjny handel zaczął równolegle rozwijać sprzedaż internetową. W latach 2020-2022 pandemia Covid-19 stała się kolejnym katalizatorem gwałtownego rozwoju e-commerce. Dzisiaj mamy następną falę – e-commerce z Azji.
Firmy z tamtego regionu są bardzo aktywne. Nie pojawiły się tutaj w ciągu ostatnich kilku kwartałów. Od kilku lat obserwują i sprawdzają nasz rynek, a teraz zaczynają się na nim zadomawiać. W ostatnich dwóch–trzech kwartałach wyraźnie widać tego efekty. Poziom pustostanów szybko spada – tylko między pierwszym a drugim kwartałem 2026 r. zmniejszył się o prawie 2 pkt proc.
Dlaczego firmy z Azji chcą być właśnie w Polsce? Chodzi przede wszystkim o polskich klientów czy chcą stąd obsługiwać również inne rynki?
Jedno i drugie. W e-commerce jednym z najważniejszych czynników jest czas dostawy. Europejski rynek liczy około 450 mln konsumentów, którzy chcą szybko otrzymywać zamówione towary. Jeśli płyną one bezpośrednio z Azji, czas dostawy zależy od sytuacji na światowych szlakach transportowych. Raz problemem jest Morze Czerwone, innym razem któraś z cieśnin czy kanałów. Dlatego firmy wynajmują magazyny w Europie, zapełniają je towarem i mogą znacznie szybciej dostarczać go klientom.
W e-commerce liczy się jednak nie tylko logistyka, ale również potencjał konsumentów – ich dochody i możliwości zakupowe. Pod tym względem Polska staje się coraz bardziej atrakcyjnym rynkiem, nie tylko ze względu na swoje strategiczne położenie, ale także rosnącą siłę nabywczą konsumentów.
Dodatkowym atutem Polski jest dostępność powierzchni magazynowej. W ostatnich latach mieliśmy jej stosunkowo dużo, co stworzyło firmom z Azji dogodne warunki do rozwoju. Nie w każdym kraju można równie łatwo znaleźć odpowiednią powierzchnię.
Napływ azjatyckich firm może więc pobudzić również tych najemców, którzy dotąd zwlekali z decyzjami, bo widzą, że wolnej powierzchni magazynowej ubywa?
Przez kilka lat wiele firm analizowało koszty i wstrzymywało decyzje o rozwoju. Mogły sobie na to pozwolić, bo wolnej powierzchni było dużo. Teraz pojawił się dodatkowy czynnik – firmy z Azji szybko ją wynajmują.
To zmienia sytuację również dla przedsiębiorstw z innych sektorów. Jeżeli firma myśli o rozwoju albo zwiększeniu skali działalności, nie może już zakładać, że za rok będzie miała taki sam wybór jak dzisiaj. Może się okazać, że odpowiedniej powierzchni po prostu zabraknie. To skłania do podejmowania decyzji tu i teraz.
W Piasecznie Logicor modernizuje magazyn, który ma już około 20 lat. Dlaczego zamiast postawić nowy obiekt, zdecydowaliście się przebudować stary?
Żywotność magazynów jest szacowana na ok. 50 lat. W Polsce, mówiąc o starych budynkach, mam na myśli obiekty około 20-letnie, które konstrukcyjnie nadal bardzo dobrze spełniają swoją funkcję. Tak jest w przypadku naszego parku w Piasecznie. Budynek ma odpowiednią wysokość, nośność posadzki i liczbę bram. Nie było więc powodu, żeby go burzyć i stawiać od początku podobny obiekt.
Zmieniło się natomiast jego otoczenie. Piaseczno stało się właściwie częścią warszawskiej aglomeracji. Miasto zbliżyło się do magazynu, a wraz z tym zmieniły się potrzeby najemców. Duży magazyn zajmowany przez jedną firmę i obsługiwany przez wiele ciężarówek, również w nocy, niekoniecznie jest już najlepszym rozwiązaniem w takiej lokalizacji. Trzeba też brać pod uwagę mieszkańców.
Dlatego dzielimy ten budynek na mniejsze moduły przeznaczone dla firm, które korzystają z bliskości miasta i nie potrzebują kilkudziesięciu tysięcy metrów powierzchni. Modernizacja objęła nie tylko podział hali, ale również kompleksowe unowocześnienie budynku – od elewacji i izolacji po systemy HVAC, pompy ciepła, energooszczędne oświetlenie i inteligentne zarządzanie zużyciem energii. Stworzyliśmy też zielone strefy odpoczynku. Dla naszych klientów oznacza to większy komfort, lepszą kontrolę kosztów i niższy ślad środowiskowy.
Modernizacja bardziej się opłaca niż wyburzenie i postawienie nowego magazynu?
Tak, bo nie musimy budować wszystkiego od początku. Jeżeli konstrukcja jest w dobrym stanie i nadal odpowiada współczesnym wymaganiom, możemy wykorzystać to, co już mamy, a pieniądze przeznaczyć na dostosowanie budynku do nowych potrzeb.
Jest też druga korzyść – środowiskowa. Zachowujemy konstrukcję budynku, fundamenty, drogi, place manewrowe czy stalowe elementy, czyli to, z czym wiąże się duża część emisji powstających przy budowie nowego obiektu. Wewnątrz możemy natomiast zrobić nowe podziały, poprawić wentylację, ogrzewanie czy opomiarowanie.
Modernizacja istniejącego obiektu zamiast jego wyburzenia i postawienia nowego pozwala ograniczyć emisje o prawie 60 proc. To kompromis między wykorzystaniem tego, co już mamy, a dostosowaniem budynku do nowych potrzeb.
Elastyczność może działać również w drugą stronę. Zamiast dzielić powierzchnię, można ją powiększać, kiedy klient się rozwija.
Tak, i właśnie dlatego dużą zaletą parków magazynowych jest możliwość rozwoju razem z klientem - w miarę wzrostu jego potrzeb możemy zwiększać skalę współpracy w ramach jednej lokalizacji. Dobrym przykładem są Mysłowice, gdzie budujemy obecnie szósty budynek o powierzchni 22 tys. mkw.
Jeden z naszych klientów zaczynał tam w 2010 roku od kilku tysięcy mkw. Później zwiększył wynajmowaną powierzchnię do około 20 tys. mkw., a następnie potrzebował kolejnych 12 tys. Dzisiaj zajmuje więc ponad 32 tys. mkw. i prawdopodobnie na tym się nie skończy.
Z punktu widzenia najemcy to wygodne rozwiązanie. Nie musi przy każdym kolejnym etapie rozwoju szukać nowej lokalizacji, przenosić całej działalności i budować od początku zaplecza dla pracowników. Jeżeli park ma odpowiednią powierzchnię i możliwości rozbudowy, może po prostu rosnąć razem z firmą.
Wolnej powierzchni magazynowej szybko ubywa. Tylko między pierwszym a drugim kwartałem poziom pustostanów spadł o prawie 2 pkt proc., do około 6 proc. To zła wiadomość dla najemców, bo czynsze pójdą w górę?
Zależność istnieje, ale to nie dzieje się automatycznie. Najważniejsza jest konkurencja w konkretnej lokalizacji. Jeżeli klient ma do wyboru dwie podobne powierzchnie obok siebie, właściciele będą bardziej skłonni do negocjacji. Jeżeli natomiast odpowiednich magazynów jest mało, a zainteresowanych kilku, właściciel może twardziej trzymać się swojej ceny.
Liczy się też sama lokalizacja i potrzeby konkretnego najemcy: dostęp do pracowników, dróg transportowych czy kooperantów. Czasami te czynniki sprawiają, że firma jest gotowa zapłacić 10 czy 20 eurocentów więcej za metr. Dlatego nie da się powiedzieć, że spadek pustostanów o dwa punkty procentowe automatycznie oznacza określony wzrost czynszów.
Popyt odbija, ale nowe inwestycje na razie nie ruszyły pełną parą. W budowie jest około 1,3 mln mkw. powierzchni, mniej niż przed rokiem. Deweloperzy nadal są ostrożni?
Składa się na to kilka rzeczy. Zacznijmy od inwestycji spekulacyjnych, czyli budynków, których budowę rozpoczyna się bez wynajęcia całej powierzchni. Dzisiaj około 40 proc. powierzchni będącej w budowie powstaje spekulacyjnie, a pozostałe 60 proc. ma już najemców. Biorąc pod uwagę obecny popyt, te 40 proc. to niewiele. Gdyby proporcje były odwrotne, świadczyłoby to o znacznie większym optymizmie inwestorów.
Trzeba jednak pamiętać, że rynek nie jest w stanie natychmiast odpowiedzieć na wzrost popytu. Przygotowanie inwestycji, uzyskanie finansowania i pozwoleń trwa miesiącami. Sama budowa zajmuje zwykle od sześciu do dwunastu miesięcy. Dzisiejszy poziom budów jest więc w pewnym stopniu skutkiem decyzji podejmowanych wiele miesięcy temu.
Do rozpoczęcia nowych inwestycji spekulacyjnych potrzebny jest też odpowiednio niski poziom pustostanów. Najpierw musi zniknąć znaczna część dostępnej powierzchni, dopiero później pojawia się impuls do budowania kolejnej.
Mówi się, że w najlepszych lokalizacjach zaczyna brakować terenów pod nowe magazyny. Deweloperzy rzeczywiście walczą już o ziemię?
Nie przeceniałbym roli deweloperów. Zwłaszcza jeśli nie budują spekulacyjnie, to przede wszystkim podążają za klientami. Firmy chcą być w określonych miejscach z konkretnych powodów biznesowych, a deweloperzy odpowiadają na te potrzeby.
Samej ziemi w Polsce nie brakuje. Mamy pod tym względem dobre warunki – większość kraju jest płaska i nie mamy wielu naturalnych ograniczeń dla rozwoju. Problem polega na czymś innym: nie każda działka jest równie atrakcyjna dla najemcy.
Chodzi o to, że 15 kilometrów w jedną albo drugą stronę może zdecydować, czy lokalizacja będzie atrakcyjna dla najemcy?
Jak najbardziej. Możemy mieć jeden węzeł autostradowy otoczony magazynami, a 15 czy 30 kilometrów dalej kolejny, przy którym prawie nic nie ma. Teoretycznie warunki wyglądają podobnie. Tyle że klienci chcą być przy pierwszym, bo stamtąd mają bliżej do miasta.
Bardzo ważny jest dostęp do pracowników. Jeżeli duża firma potrzebuje 300 osób, nie może postawić magazynu czy zakładu w dowolnym miejscu tylko dlatego, że znalazła tanią ziemię przy autostradzie. Potrzebuje ludzi, którzy będą mogli i chcieli tam dojechać.
Dlatego o atrakcyjności lokalizacji magazynu decyduje nie tylko autostrada i cena działki. Czasem właśnie te kilkanaście kilometrów robi ogromną różnicę.
Co dziś najbardziej niepokoi pana jako osobę zarządzającą firmą działającą na rynku magazynowym?
Zdecydowanie energia, a przede wszystkim jej cena. To czynnik, który pośrednio przekłada się praktycznie na wszystkie sfery gospodarki. Od kosztów energii zależy konkurencyjność produkcji – im energia jest tańsza, tym łatwiej konkurować.
Tymczasem od kilku lat jesteśmy w okresie dużych zmian. Z jednej strony mamy transformację energetyczną i przechodzenie od tradycyjnych źródeł węglowych w kierunku energii odnawialnej, z drugiej – wydarzenia za naszą wschodnią granicą czy na Bliskim Wschodzie. Te różne czynniki się kumulują i powodują, że energia w Europie jest droga.
Do tego dochodzą nowe technologie, na przykład sztuczna inteligencja, która jest bardzo energochłonna. W naszej części Europy jeszcze nie widzimy tego w pełnej skali, ale w Stanach Zjednoczonych mówi się już nawet o przywracaniu do pracy wyłączonych elektrowni, żeby zapewnić energię centrom danych. Myślę, że dostępność i koszt energii będą jednym z najważniejszych tematów najbliższych lat.
Jakie największe zmiany zaszły na polskim rynku magazynowym od początku Pańskiej pracy w tej branży?
Przede wszystkim zmieniła się skala. Kiedy w 2011 roku zacząłem zajmować się nieruchomościami przemysłowymi polski rynek magazynowy oferował około 6,8 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Dzisiaj jest jej około 38 mln mkw. Wtedy można było jeszcze zapamiętać, gdzie stoją poszczególne budynki i kto jest ich najemcą.
Zmieniło się również znaczenie logistyki dla całej gospodarki. Dobrym przykładem była pandemia. Pierwsze miesiące przyniosły szok i właściwie nikt nie wiedział, co wydarzy się dalej. Później rynek zaczął rozwijać się w niesamowitym tempie. Ludzie zamknięci w domach zaczęli masowo kupować przez internet, bardzo szybko rozwijał się e-commerce, a wraz z nim magazyny i cały system dostaw.
Pandemia pokazała też, jak ważny jest sprawnie działający rynek logistyczny. Towary nadal muszą docierać do sklepów, firm i ludzi, nawet jeśli normalne funkcjonowanie gospodarki zostaje zaburzone. Logistyka stała się swego rodzaju krwiobiegiem gospodarki. Gdyby podobna sytuacja wydarzyła się dzisiaj, jesteśmy do niej znacznie lepiej przygotowani niż kilkanaście lat temu.
Po kilkunastu latach na tym rynku łatwiej przewidzieć, w którą stronę będzie się rozwijał?
Nie do końca. My nie wymyślamy, gdzie postawić magazyn. Staramy się uważnie słuchać najemców, bo to oni mówią nam, czego potrzebują. A ich potrzeby wynikają przede wszystkim z tego, gdzie są pracownicy i konsumenci.
Trasy transportowe i lokalizacje magazynów trochę przypominają ścieżki wydeptywane przez ludzi na trawniku. Można próbować je zaprojektować, ale ostatecznie ludzie sami pokazują, którędy chcą chodzić. Z magazynami jest podobnie. To potrzeby klientów pokazują nam, gdzie powinniśmy być.
Partnerem publikacji jest LOGICOR