Trudne czasy na rynku przetrwają tylko najsilniejsi gracze
Popyt zmalał, a ceny materiałów, robocizny i gruntów poszły w górę. Czy to znak, że dla rynku deweloperów nadeszły ciężkie czasy?
Tempo sprzedaży mieszkań wyraźnie spadło, a banki ostrożniej udzielają kredytów. Zdaniem ekspertów, z tego powodu niedoświadczeni deweloperzy mogą mieć kłopoty. Mimo to widmo plagi bankructw raczej nam nie grozi. W najgorszym wypadku czeka nas seria przejęć.
Normalizacja
Przez ostatnie dwa lata ceny lokali budowanych przez deweloperów rosły w galopującym tempie. Jednak w drugiej połowie ubiegłego roku sytuacja uległa zmianie i dziś mieszkania nie sprzedają się już tak dobrze jak kiedyś. Czy to już kryzys?
— Raczej normalizacja i porządkowanie rynku. W czasie gdy wszystkie mieszkania sprzedawały się na pniu, na rynku pojawiło się wielu przypadkowych inwestorów, którym wydawało się, że budowa mieszkań to najlepszy przepis na finansowy sukces. Niestety, przeliczyli się — ocenia Zbigniew Koryl, dyrektor zarządzający spółki Upper Finance.
Według eksperta, w obecnej sytuacji na pewno obronią się dobre lokalizacje, bo na takie nietrudno o nabywców. Jego zdaniem, szansą dla deweloperów działających na rynku będzie również specjalizacja, a konkretnie realizacja niszowych, kameralnych projektów z dogodną komunikacją i dopasowanych do określonego klienta.
— Deweloperzy realizujący takie inwestycje na pewno sobie poradzą — podsumowuje Zbigniew Koryl.
Podobnego zdania jest Artur Pietraszewski, dyrektor marketingu i sprzedaży spółki Capital Park.
— Widać wyraźnie, że moment największego wzrostu cen mamy już za sobą. Obecnej sytuacji na pewno nie nazywałbym jednak kryzysem. Zaczyna się on dopiero wtedy, gdy na rynku nie ma potencjalnego nabywcy. A tak przecież nie jest — popyt nie spadł. Tyle że jest spora nadpodaż nowych mieszkań — zauważa Artur Pietraszewski.
Ta nadpodaż będzie trwała, bo na rynku jest obecnych wielu dużych graczy, w tym spółki giełdowe, które muszą realizować kolejne inwestycje, bo mają określone plany i zobowiązania. Potwierdza to Piotr Hirny, prezes spółki deweloperskiej Hirny BD, przypominając, że w ostatnich latach podaż była niewystarczająca w stosunku do ogromnego popytu.
— Jednak dziś znowu pojawia się coraz więcej nowych mieszkaniowych realizacji, rośnie też liczba pozwoleń na budowę i zwiększa się procent obszarów pokrytych aktualnymi planami zagospodarowania — zauważa Piotr Hirny.
Wniosek?
— W najbliższym czasie w pobliżu dużych aglomeracji pojawi się wiele atrakcyjnych ofert, a ceny działek zamiast rosnąć, powinny ustabilizować się — podkreśla prezes firmy Hirny BD.
Popularne i niszowe
Osłabienie koniunktury niestety jest faktem. Jaką strategię powinni więc wybrać deweloperzy?
— Dobrym wyjściem jest dywersyfikacja portfela. Trzeba być obecnym zarówno na największym w kraju rynku warszawskim, jak i w pozostałych dużych miastach — radzi Henryk Feliks, wiceprezes Grupy Gant.
Gant realizuje obecnie inwestycje mieszkaniowe zarówno w stolicy, jak m.in. we Wrocławiu, Gdańsku i Krakowie. Coraz większe zainteresowanie inwestorów budzą także mniejsze rynki, m.in. Lublin, Bydgoszcz, Szczecin i Olsztyn. Te ostatnie jednak — zdaniem części ekspertów — są na tyle płytkie, że może na nich być obecnych równocześnie kilku graczy.
— Ceny w dużych aglomeracjach wyraźnie wyhamowały, a to, co się na nich dzieje, przenosi się na rynki lokalne. Ci, którzy pojawią się na nich pierwsi, będą w najlepszej sytuacji, kolejni inwestorzy mogą mieć kłopoty — uważa Artur Pietraszewski.
Zdaniem części ekspertów, przyszłością są również tanie, popularne mieszkania zlokalizowane na obrzeżach dużych aglomeracji. Powinny być jednak dobrze skomunikowane z miastem i w dodatku ładnie położone.
— Budujemy zwykle w takich miejscach, gdzie sami chcielibyśmy zamieszkać. Stawiamy na kameralną i niską zabudowę — mówi Piotr Hirny.
Jego spółka ma na swoim koncie wiele podmiejskich realizacji, a obecnie buduje kameralne osiedla mieszkaniowe m.in. w Międzylesiu pod Warszawą i Pruszkowie. Deweloper realizuje także podobne inwestycje w Łodzi i Szczecinie.
Zdaniem Artura Pietraszewskiego, obecnie najbardziej poszukiwane są mieszkania popularne. W tym sektorze jest dziś dużo pieniędzy do wydania.
W stronę konsolidacji
Nowym rozdziałem w działalności deweloperów jest podpisywanie umów z agencjami nieruchomości. Według ekspertów, inwestorzy są zmuszeni do nawiązywania takiej współpracy z uwagi na to, że mieszkania i domy nie sprzedają się już tak dobrze jak rok wcześniej. To korzystna decyzja również z powodów finansowych, bo zamiast tworzyć kosztowne oddziały sprzedaży, deweloperzy decydują się na outsourcing części usług.
Eksperci są również zgodni co do tego, że rynek deweloperski staje się dziś coraz bardziej konkurencyjny. Co zatem czeka go w najbliższej przyszłości?
— Na pewno konsolidacja. A o spadku cen raczej powinniśmy zapomnieć, bo ceny robocizny nie maleją, gruntów również. Raczej nie przewiduję też bankructw, a jedynie przejęcia słabszych firm. Dziś na rynku panuje nastrój wyczekiwania. Duże firmy skupują grunty, tworząc ogromne banki ziemi, i czekają — ocenia Zbigniew Koryl.
A zagrożenia?
— Na pewno poważnym problemem może być wzrost inflacji, która może zahamować popyt i osłabić optymizm klientów — podsumowuje prezes Hirny BD.