Pod koniec 2011 r. powierzchnia biur w Trójmieście wzrosła do 320 tys. mkw., głównie w wyniku ukończenia II i III fazy Allcon Park (łącznie około 15 tys. mkw.) oraz budynku Olivia Gate (14,8 tys. mkw.) w kompleksie Olivia Business Centre Mimo znacznego wzrostu to wciąż niedużo, jeśli zestawimy Trójmiasto z Krakowem, który dysponuje 539 tys. mkw., i z Wrocławiem, gdzie jest 400 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, nie wspominając o Warszawie, w której podaż wynosi około 3,5 mln mkw.
— W Gdańsku znajduje się 208 tys. mkw., czyli około 60 proc. powierzchni biurowej dostępnej w Trójmieście. Ostatnie 2-3 lata należały do Gdańska i nic nie wskazuje, by w najbliższych latach to miało się zmienić. Popyt na powierzchnie biurowe nadal będzie największy w Gdańsku. W tym roku w stolicy Pomorza przybędzie 43 tys. mkw. biur, podobnie będzie w 2013 r. — uważa Łukasz Michalski, starszy konsultant w DTZ.
Lokalna dominacja
Przez lata Gdańsk, Gdynia i Sopot zapracowały na opinię jednych z najtrudniejszych rynków do inwestowania, a zagraniczni deweloperzy budujący biurowce omijali je szerokim łukiem. Dlaczego? Eksperci wskazują kilka przyczyn, m.in. słabo rozwiniętą infrastrukturę transportową, dużą odległość od centrum kraju, a także ograniczoną dostępność działek — większość atrakcyjnych gruntów jest własnością miejscowych firm.
— W Trójmieście dominują lokalni inwestorzy. Mimo wielu zapowiedzi tylko jeden deweloper spoza regionu (firma Hines — przyp. red.) rozpoczął realizację inwestycji biurowej w Gdańsku. Istotną przeszkodą dla inwestorów z zewnątrz może być niemożność podpisania umów najmu przed rozpoczęciem budowy. Wielu ogólnopolskich czy europejskich deweloperów wyznaje zasadę, że przed rozpoczęciem budowy na rynkach regionalnych trzeba mieć podpisane umowy na konkretną część budynku. Tymczasem w Trójmieście najemcy chcą podpisywać umowy tylko w biurowcach, które już istnieją lub przynajmniej ich budowa jest zaawansowana — wyjaśnia Maciej Kotarski, partner w TPS. Kolejną specyficzną cechą rynku trójmiejskiego jest budowanie spekulacyjne. O ile większość deweloperów działających w Polsce rozpoczyna budowy dopiero, gdy ma podpisane umowy na kilkanaście do kilkudziesięciu powierzchni, to trójmiejscy deweloperzy często decydują się na projekty spekulacyjne, finansując je z własnych pieniędzy.
— Lokalni deweloperzy, którzy dobrze znają region, są w Trójmieście odważniejsi od międzynarodowych graczy. Decydują się na projekty spekulacyjne również dlatego, że inaczej finansują projekty — ocenia Magdalena Reńska z Jones Lang LaSalle. Potwierdza to Maciej Maciejczyk, prezes Bałtyckiego Centrum Biznesu. Spółka wywodzi się z Gdańska i przede wszystkim dlatego postanowiła wybudować tam BCB Business Park.
Chętnych nie brakuje
Mniejsze zainteresowanie zagranicznych inwestorów nie oznacza braku chętnych na wynajem biur. Walka jednak toczy się o przyciągnięcie znanych międzynarodowych marek, globalnych korporacji, które dla inwestora są poniekąd potwierdzeniem jakości jego inwestycji i magnesem na kolejnych najemców.
— Najczęściej pojawiającymi się na rynku trójmiejskim najemcami poszukującymi biur są centra usług wspólnych. Deweloperzy najbardziej konkurują o tego typu zagraniczne koncerny, które mają dobrą markę i zazwyczaj zapewniają stabilność i rozwój w przyszłości — mówi Magdalena Reńska.
W Trójmieście trwają budowy kolejnych faz Olivia Business Centre — Olivia Point i Olivia Tower (TPS), Opera Office (Euro Styl), Alchemia (Torus), Neptun (Hines), BCB Business Park (Bałtyckie Centrum Biznesu) oraz Garnizon Omega i Gamma (Grupa Inwestycyjna Hossa). Choć w Gdyni jest zdecydowanie mniej obiektów typowo komercyjnych niż w Gdańsku, to szybko rozwija się Pomorski Park Naukowo-Technologiczny, w którym kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych będzie przeznaczonych dla nowych firm. Podobna, choć mniejsza inwestycja ma powstać na terenie byłej Stoczni Gdynia, po remoncie i przebudowie starych biurowców należących do stoczni.
Według danych C&W, czynsze wywoławcze w Trójmieście wynoszą od 13 do 15 EUR/mkw. miesięcznie, natomiast efektywne 12-13 EUR. Ze względu na duże zainteresowanie najemców wskaźnik pustostanów spadł w porównaniu z końcem 2010 r. o niemal 7 proc. i wynosi obecnie 10,4 proc. Ponadto deweloperzy są w skłonni zaoferować dużym i atrakcyjnym z ich punktu widzenia najemcom korzystne rabaty i bonusy zachęcające do podpisywania umów, np. wyposażenie biura.