Trudne negocjacje za drzwiami galerii

Na początku kształtowania się rynku handlowego w Polsce mali najemcy, podpisujący długoletnie umowy najmu w centrach handlowych, nie zawsze mieli świadomość z czym wiążą się takie umowy i jak trudno jest z nich zrezygnować przed upływem czasu, na jaki zostały zawarte. Jeszcze kilka lat temu głośne były spory z właścicielami lub zarządcami galerii handlowych a najemcami. Teraz, na szczęście, takich sytuacji jest coraz mniej. Sprzyjają temu m.in. działania Polskiej Rady Centrów Handlowych, która opracowała Kodeks Dobrych Praktyk z zaleceniami dla wynajmujących i najemców, jak i Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych, które organizuje szkolenia i seminaria dla najemców.

Nie tylko czynsz

Największym problemem umów najmu jest ich jednostronność — kiedy wynajmujący niemal z dowolnego powodu może rozwiązać umowę, a najemca nie może się wycofać, nawet kiedy ma problemy finansowe.

— Standardowe umowy najmu zwykle uwzględniają wiele sytuacji, w których wynajmujący może rozwiązać umowę najmu bez wypowiedzenia. PRCH zaleca wprowadzenie do umów najmu zapisów, które dopuszczają wcześniejsze rozwiązanie umowy w określonych przypadkach również przez najemcę. Jednak to od determinacji najemcy, jego pozycji na rynku, umiejętności i doświadczenia zależy czy te zapisy zostaną dodane do umowy najmu — wyjaśnia Anna Szmeja-Kroplewska, dyrektor generalna Polskiej Rady Centrów Handlowych.

Precyzyjne ustalenie obowiązków wynajmującego, pisemne określenie stanu technicznego wynajmowanego lokalu oraz dokładne spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego to jedne z podstawowych elementów — obok warunków finansowych — o jakie powinni zadbać najemcy. Warto, aby w umowie znalazły się zapisy dotyczące standardów technicznych wynajmowanego lokalu i obowiązku wynajmującego do usunięcia ewentualnych usterek w określonym terminie. Ważne, aby w umowie znajdował się także zapis dotyczący rękojmi, czyli odpowiedzialności wynajmującego za wady lokalu. Zapisy te dają najemcy prawo do późniejszych roszczeń.

— W umowie najmu należy określić dokładne standardy wynajmowanego lokalu, czyli m.in. jego położenie w centrum handlowym, wielkość, wyposażenie systemowe, instalacje wykonywane zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę. Później na podstawie tych zapisów przy odbiorze lokalu spisywany jest protokół odbioru. W protokole należy spisać wszystkie usterki lokalu w odniesieniu do określonych wcześniej standardów. W przypadku stwierdzenia istotnych wad, które uniemożliwiają korzystanie z lokalu lub jego adaptację, najemca może odmówić odbioru i wyznaczyć wynajmującemu termin na usunięcie tych wad — mówi Anna Jarosińska- Kołakowska, radca prawny.

Wpływ rynku

O tym, ile i jakie warunki uda się najemcy wynegocjować, często decyduje sytuacja na rynku i kondycja danego dewelopera.

— Ostatnio większość najemców domaga się, aby wynajmujący, szczególnie dotyczy to nowych centrów, ponosił koszty tzw. fit-outu, czyli wyposażenia sklepu. Nie są to małe koszty, bo przykładowo od około 150 EUR/mkw. do, w przypadkach szczególnie pożądanych najemców, ponad 1 tys. EUR/mkw. To oznacza znaczne podniesienie kosztów inwestycji. Oczywiście takie warunki są możliwe wyłącznie na rynku najemcy — podkreślaJanusz Gutowski z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. W czasach, kiedy banki niechętnie kredytują budowy nieruchomości komercyjnych, deweloperom zależy na szybszym podpisywaniu umów i dzięki temu łatwiej z nimi negocjować. Nie dotyczy to jednak najlepszych projektów w dobrych lokalizacjach.

— Długie cykle budowy nieruchomości handlowych powodują, że deweloperzy często decydują się na budowę w okresie hossy, a oddają inwestycję do użytku gdy ta już mija. Z kolei handlowcy w hossie chętnie podpisują długie umowy, a w przypadku atrakcyjnych lokali zgadzają się na restrykcyjne zapisy dotyczące gwarancji zapłaty, sztywnych terminów, wysokich ubezpieczeń, indeksacji, raportowania obrotów, udziału w marketingu. Przy dekoniunkturze wynajmujący chce podpisać umowę najmu za wszelka cenę, byle wykazać się przed bankiem i nie mieć zbyt wielu pustych powierzchni. Godzi się więc na niższe czynsze, mniej restrykcyjne gwarancje, krótsze terminy z możliwością wcześniejszej rezygnacji z najmu — wyjaśnia Janusz Gutowski.

Zostawienie miejsca na negocjacje już w trakcie obowiązywania umowy może się okazać korzystne dla obu stron, bo podpisując umowę na pięć lat, trudno ocenić jak w tym czasie zmieni się sytuacja na rynku i kto znajdzie się w korzystniejszym położeniu — najemcy czy wynajmujący.