Specjaliści rynku nieruchomości szacują, że w 2001 r. bezpośrednie inwestycje zagraniczne w Polsce osiągnęły poziom ponad 26 mld zł (6,4 mld USD). Oznacza to spadek w stosunku do 2000 r., kiedy to inwestycje zagraniczne wyniosły około 43 mld zł (10,7 mld USD). Spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego (PKB szacowany jest na 1,4 proc.) nie stanowi zachęty do inwestowania pieniędzy na naszym rynku, co z oczywistych względów nie wróży boomu inwestycyjnego.
W 2001 r. powołane przez cztery największe agencje nieruchomości Warsaw Research Forum wyodrębniło najdroższą strefę miasta, nazwaną Centralną Dzielnicą Biznesu, w obrębie której leżą najbardziej dochodowe i atrakcyjne nieruchomości w Warszawie. Zawiera się ona pomiędzy ulicami Marszałkowską, Elektoralną, Jana Pawła II i Nowogrodzką. Wyodrębnienie tego obszaru stanowi ułatwienie dla potencjalnych inwestorów, którzy chcą inwestować w centrum miasta.
Nie ma co ukrywać — ceny gruntów w Warszawie są wysokie. W centrum miasta osiągają stawki od 0,9 tys.-2 tys. USD za mkw. zależnie od wielkości działki, intensywności i wysokości zabudowy. Przykładowo za działkę na ulicy Złotej z przeznaczeniem biurowym przy średniej wysokości zabudowy trzeba zapłacić około 4 tys. zł za mkw. (1 tys. USD), przy al. Jana Pawła II, z możliwością wysokiej zabudowy około 8 tys. zł za mkw. (2 tys. USD), a działka przy ulicy Pięknej z przeznaczeniem biurowo-mieszkaniowym to wydatek ponad 5,2 tys. zł za mkw. (1,3 tys. USD). Te trzy przykłady dobitnie wskazują korelację między ceną działki a możliwościami jej zabudowy. Każdemu inwestorowi zależy na maksymalizowaniu zabudowy i pełnym wykorzystaniu zakupionego gruntu. Budynek Warsaw Towers przy ulicy Siennej jest przykładem wykorzystania gruntu niemalże w stu procentach.
Deweloper nie może pozwolić sobie na to, aby część gruntu nie pracowała i musi tak dywersyfikować projekt, aby był opłacalny mimo obostrzeń planu zagospodarowania.
Mimo wysokich cen, popyt na atrakcyjnie położone nieruchomości był, jest i będzie. Natomiast, jeżeli chodzi o ofertę ciekawych gruntów w centrum miasta, to niestety nie ma ich zbyt wiele, ponieważ duża część miasta jest już intensywnie zabudowana. Pojawił się projekt zabudowy tunelu nad Trasą Łazienkowską, a to mogłoby spowodować wzrost zainteresowania inwestorów gruntami sąsiednimi, lecz niestety jest to jeszcze odległa przyszłość.
Warszawa posiada wciąż wiele możliwości inwestycyjnych, które blokowane są przez nieuregulowany stan prawny własności. Jest to spadek po objęciu centrum Warszawy dekretem z 1945 r. o nacjonalizacji. Dopiero po transformacji w 1989 r. właściciele zajętych nieruchomości, pomimo braku ustawy reprywatyzacyjnej, starają się podejmować starania o ich odzyskanie. Czasami kończy się to przejęciem terenu. Na rynku pojawiły się firmy, które pomagają w procesie odzyskiwania, prowizją w tym przypadku są udziały w roszczeniach do nieruchomości.
Brak regulacji prawnych blokuje wejście na nasz rynek największych potentatów inwestycyjnych. Firmy, które podjęły ryzyko inwestycyjne w Polsce, spędzają kolejne lata w sądach w celu finalizacji zakupu gruntu. Jako przykład można przytoczyć dwa projekty: Złotych Tarasów w Warszawie i Tischmana w Krakowie, na które poniesiono duże nakłady finansowe, a termin ich realizacji przekładany jest z roku na rok, z uwagi na brak odpowiedniej regulacji prawnej.
Taka sytuacja nie zachęca potencjalnych inwestorów, bo wyznacznikiem opłacalności jest zwrot nakładów na inwestycję w jak najkrótszym czasie.
Uzyskanie kapitału na realizację projektu wydaje się proste w porównaniu ze zgromadzeniem dokumentacji pozwalającej na rozpoczęcie inwestycji.
Kolejnym aspektem utrzymującym ceny na wysokim poziomie jest przyszłe wstąpienie Polski do Unii Europejskiej. Obecnie daje to pewien komfort właścicielom, którzy traktują posiadane nieruchomości jako inwestycję na przyszłość. Nasze członkostwo w UE niesie ze sobą spadek ryzyka inwestycyjnego, ale również spadek stóp zwrotu. Poza tym wejście na rynek nowego inwestora stanie się o wiele droższe.
Wśród właścicieli nieruchomości panuje przekonanie, że po przystąpieniu do UE Polska stanie się bardzo atrakcyjnym krajem pod względem nowych inwestycji, a co za tym idzie, ceny gruntów mogą znacznie wzrosnąć. Owszem, ceny nieruchomości wzrosną, ale nastąpi to w dłuższym okresie. Zanim do tego dojdzie, należy przygotować odpowiednią bazę, która będzie jasno określała status prawny nieruchomości.
*Senior Property Negotiator
DTZ Zadelhoff Tie Leung