Ucieczka ze Śródmieścia trwa

Izabela Tadra
opublikowano: 09-09-2008, 00:00

Popyt na biura w stolicy wciąż jest wysoki, choć stawki czynszów rosną wprost proporcjonalnie do warszawskich business parków.

Niewiele biur buduje się w centrum

Popyt na biura w stolicy wciąż jest wysoki, choć stawki czynszów rosną wprost proporcjonalnie do warszawskich business parków.

Tylko w pierwszej połowie roku w stolicy wynajęto około 245 tys. mkw., z czego większość poza centrum. To zaledwie o 6 proc. mniej niż w tym samym okresie rok wcześniej.

Dziś w Warszawie białe kołnierzyki mogą pracować na ponad 2,84 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Tylko w tym roku do użytku oddano 142 tys. mkw. Większość nowych budynków zlokalizowana jest poza centrum. Tylko 11,3 tys. mkw. nowych biur wybudowano ostatnio w granicach dzielnicy Śródmieście.

Rekordową w Warszawie transakcję podpisał w tym roku Bank Pekao. Zgodnie z umową przednajmu, bank ma zająć aż 39 tys. mkw. w Lipowym Office Park.

Rynek łyknie wszystko

Mistrzostwa Euro 2012 przyspieszyły inwestycje infrastrukturalne w stolicy. Miasto planuje budowę trzech wewnętrznych obwodnic, dwóch nowych mostów, nowej linii metra i Narodowego Centrum Sportu. Wszystkie te plany pośrednio przyczyniły się do wzrostu popytu na powierzchnię biurową i skok czynszów. Stawki wywoławcze w najlepszych lokalizacjach w Śródmieściu wzrosły już nawet do 35 EUR za mkw. miesięcznie. Poza nim ustabilizowały się i wynoszą około 17 EUR za mkw.

— Pomimo dużej liczby projektów planowanych jeszcze na ten rok przewidujemy, że rynek wchłonie nowo powstałą powierzchnię biurową. Warunki do rozwoju biznesu w Polsce pozostają korzystne, chociaż można zaobserwować nieznaczne spowolnienie gospodarki — mówi Joanna Mroczek, dyrektor badań rynku i analiz w CB Richard Ellis.

Rynek inwestycyjny poraniony przez światowy kryzys w sektorze finansowym wciąż pozostaje powściągliwy. W Polsce nie jest jeszcze najgorzej, ale transakcji jest mniej niż w poprzednich latach. W Warszawie na biurowcach kokosów się raczej nie zbija, bowiem stopy kapitalizacji (relacji rocznego dochodu z nieruchomości do nakładów, jakie pochłonęła jej budowa czy zakup) osiągają poziom od 5,75 do 6,25 proc.

Wysoki poziom stóp procentowych, cen ziemi oraz wzrost kosztów budowy spowolnił rozwój inwestycji mieszkaniowych. Niektóre z nich zostaną przekształcone w budynki biurowe.

W poszukiwaniu miejsca

Jeszcze w II kw. 2007 roku 4 procent biur w Warszawie czekało na najemcę. Obecnie współczynnik powierzchni niewynajętej spadł do 2,1 proc. W Śródmieściu wynosi on 3,5 proc., poza nim już tylko 1,25 proc. Najwięcej wolnych biur jest w Centralnym Obszarze Biznesu, jak analitycy nazywają skupisko biurowców w ścisłym centrum — prawie 5 proc., zaś najniższy na Ochocie i w Alejach Jerozolimskich — tylko 1,2 proc. Oprócz czarnych koni, są też czarne owce. Śródmiejski biurowiec Sky- light oraz Millenium Plaza stanowią 80 proc. powierzchni niewynajętej w centrum.

— Przewidujemy, że pod koniec przyszłego roku, kiedy zostaną oddane wszystkie projekty spekulacyjne, takich wolnych i czekających na najemców biur będzie więcej. Nie przewidujemy za to znaczących wzrostów czynszów. Biura w najlepszych budynkach w centrum pozostaną drogie — prognozuje Joanna Mroczek.

Czy wzrost czynszów zostanie powstrzymany, podobnie jak to się stało z cenami działek? Te dobrze zlokalizowane są wciąż drogie — nawet 1 tys. EUR za mkw. w centrum, a 400-800 EUR w dalszych lokalizacjach.

Rynek w liczbach

W 2008 r. zawarto 9 transakcji na budynki biurowe o łącznej wartości 462 mln EUR. Największą z nich była sprzedaż za 145 mln EUR przez MacQuarie Globar Property Investors (fundusz ten rok wcześniej kupił ten pakiet udziałów o 15 mln EUR taniej) 50 proc. udziałów w Rondo 1. Wiele emocji wzbudziła na rynku ponowna sprzedaż przez Akron Group Millenium Plaza. Biurowiec poszedł za 93 mln EUR. W tym samym czasie Commerz Real kupił za 60 mln EUR Tulipan House, a SEB za 40 mln EUR Salzburg Centre.

W drugim kwartale oddano do użytku 6 nowych biurowców o łącznej powierzchni niemal 73 tys. mkw. Jedynie dwa proc. tych powierzchni oddano bez podpisanych umów najmu. Największym z tych projektów jest Tulipan House (prawie 18 tys. mkw.), który Sergo wybudowało przy ulicy Domaniewskiej. Analitycy z CB Richard Ellis szacują, że — bez względu na trudną sytuację na rynkach europejskich — do końca 2010 r. na rynku pojawi się jeszcze około 470 tys. mkw. biur, z czego tylko 11 proc. w ścisłym centrum.

Andrzej Mikołajczyk

z CA Immo

Ciągle ewoluujący rynek warszawskich nieruchomości komercyjnych wymaga od inwestorów rozwagi i zdolności adaptacji. Dlatego obecnie nasza strategia opiera się na inwestowaniu w dobre projekty deweloperskie. Stąd decyzja o podjęciu współpracy z UBM przy budowie Poleczki Business Park. Wierzymy, że nasz projekt dzięki atutom, jakimi są lokalizacja, komunikacja i wyjątkowe połączenie wielu funkcji biznesowych w jednym kompleksie to inwestycja dokonana we wł

Izabela Tadra

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Izabela Tadra

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu