Umowę z deweloperem warto czytać kilka razy

Marta Sieliwierstow
opublikowano: 08-12-2010, 12:22

Samo znalezienie wymarzonego mieszkania nie jest łatwe, a kiedy już się je wybrało, pozostaje długa droga do podpisania umowy.

Umowa kupna — sprzedaży mieszkania to najczęściej kilkunastostronicowy dokument naszpikowany sformułowaniami prawniczymi. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić trzy podstawowe dokumenty, które zagwarantują bezpieczeństwo prawne transakcji. Pierwszy z nich to księga wieczysta nieruchomości — najczęściej gruntu, na którym powstaje osiedle.

— Od czerwca 2010 r. księgi wieczyste można przeglądać w internecie. Deweloper powinien widnieć w księdze jako właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu, można w niej znaleźć także informacje o stanie hipoteki i innych prawach obciążających nieruchomość — wyjaśnia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker.

Warto zapoznać się również z odpisem z krajowego rejestru sądowego. Na jego podstawie dowiemy się czy deweloper nie jest w stanie upadłości oraz kto jest upoważniony do podpisywania umów z klientami w jego imieniu. Ostatnim z koniecznych do sprawdzenia dokumentów jest pozwolenie na budowę.

Zwykle przed zawarciem ostatecznej umowy kupna — sprzedaży, zwłaszcza kiedy osiedle jest dopiero w budowie, podpisuje się umowę przedwstępną w formie umowy cywilno-prawnej lub aktu notarialnego.

— Z punktu widzenia kupującego zdecydowanie bezpieczniejszy jest akt notarialny, bo w razie gdyby deweloper uchylał się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na jego podstawie kupujący mógłby go do tego przymusić sądownie — wyjaśnia Małgorzata Zamorska, radca prawny, partner w kancelarii bnt Neupert, Zamorska Partnerzy.

Kupując mieszkanie należy sprawdzić szczegóły zawieranego kontraktu
Kupując mieszkanie należy sprawdzić szczegóły zawieranego kontraktu
None
None

Zapisy do poprawki

Kiedy już sprawdzi się wiarygodność dewelopera, warto przyjrzeć się treści samej umowy. Oprócz standardowych zapisów, w umowie deweloperskiej dobrze jest zamieścić dokładny opis techniczny lokalu oraz części wspólnych nieruchomości. Jak zauważa Bartosz Turek, niektórzy inwestorzy stosują nieetyczne zagrania przy obliczaniu powierzchni użytkowej. Powierzchnia mieszkania może się różnić nawet o kilkanaście procent, zależnie od zastosowanej techniki pomiaru. Rozbieżności mogą dotyczyć tynków, ścian wewnętrznych czy skosów. Powierzchnię użytkową można mierzyć korzystając z dwóch norm. Bardziej korzystna jest nowa regulacja (PN-ISO 9836). Według niej powierzchnię należy liczyć na poziomie podłogi w stanie wykończonym, czyli z tynkami. Stara norma (PN-70 B-02365) mówi natomiast o liczeniu powierzchni na wysokości 1 metra i bez tynków. Przy zastosowaniu niekorzystnych dla kupującego regulacji prawnych, cena dwupokojowego mieszkania może być zawyżona nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Od metrażu zależy też wysokość podatków, czynszu czy opłat za użytkowanie wieczyste.

W umowie kupna-sprzedaży nieruchomości pojawiają się także kary za odstąpienie od umowy. Powinny one równo traktować dewelopera i nabywcę, tzn. zawierać jednakową karę finansową, np. 20 tys. zł za odstąpienie od umowy, dla obu stron.

Właściwie wszystkie zapisy umowne można negocjować i deweloper nie powinien się temu przeciwstawiać. Nawet jeśli w umowie znajdą się postanowienia wpisane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów na listę klauzul zakazanych, to nie mają one skutków prawnych.

Negocjacje w trakcie

Poza formą umowy i zawartymi w niej zapisami negocjować można przede wszystkim cenę.

— Obniżki cen wciąż są chętnie ukrywane w postaci gratisów, czyli np. garażu, komórki lokatorskiej lub wyposażenia kuchni w cenie mieszkania. A w dodatku wielu deweloperów przy negocjacjach zachęca klientów rabatami sięgającymi nawet 20 proc. — zauważa Maciej Zoń, doradca Home Broker z Poznania.

Choć Małgorzata Pajor z Ober-Haus zwraca uwagę, że ewentualna obniżka ceny jest w dużym stopniu uzależniona m.in. od tego, jaka nieruchomość jest przedmiotem umowy, w jakim projekcie i na jakim etapie realizacji.

Najłatwiej negocjować z deweloperem, który nie ma ugruntowanej pozycji na rynku, mieszkanie jest niekorzystnie położone, np. nad wjazdem do garażu. Dobrą okazją do uzyskania niższej ceny są też dni otwarte albo zakup na wczesnym etapie budowy osiedla.

To musisz wiedzieć dziś rano
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
×
To musisz wiedzieć dziś rano
autor: Kamil Zatoński
Wysyłany codziennie
Kamil Zatoński
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.
© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane