UOKiK mierzy w deweloperów

05-03-2018, 22:00

Dyskusja na temat likwidacji otwartych rachunków powierniczych nabiera tempa. Zastrzeżenia wobec propozycji urzędu antymonopolowego zgłaszają nie tylko spółki deweloperskie

W styczniu 2018 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) opracował założenia nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej, które m.in. likwidują otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze bez zabezpieczenia (OMRP). W branży deweloperskiej zawrzało, a Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) w lutym złożył do premiera Mateusza Morawieckiego skargę na działania UOKiK.

BEZ PODSTAW
Wyświetl galerię [1/2]

BEZ PODSTAW

Zdaniem Konrada Płochockiego, dyrektora generalnego PZFD, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy funkcjonuje już od kilku lat, a UOKiK nie jest w stanie wskazać ani jednego przykładu, który potwierdzałby, że nie zapewnia on nabywcom należytej ochrony Fot. Jacek Marczewski, Agencja Gazeta

— Działania podejmowane przez urząd są pozbawione podstaw. Obecnie, opierając się na rachunkach otwartych, mieszkania buduje około 90 proc. firm. Ten instrument umożliwiał rodzimym przedsiębiorstwom rozwój, nie dając nieuzasadnionej przewagi podmiotom międzynarodowym z dostępem do zagranicznego kapitału — mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

Deweloperom wtórują analitycy i prawnicy.

Kość niezgody

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy został wprowadzony na mocy ustawy deweloperskiej w 2011 r. Działa w ten sposób, że pieniądze, które wpłacają na niego nabywcy mieszkań, są wypłacane deweloperowi w miarę postępu budowy. Zdaniem Marka Niechciała, prezesa UOKiK, OMRP nie zabezpiecza w pełni interesów kupujących mieszkania i domy.

— W skrajnym przypadku może się okazać, że nabywca nie będzie w praktyce chroniony. Zostanie z gołymi, niewykończonymi murami i bez pieniędzy — uważa Marek Niechciał.

Zgłoszona przez UOKiK propozycja wzmocnienia ochrony konsumentów poprzez likwidację OMRP zatrzęsła branżą deweloperską, która podkreśla, że zniesienie rachunków otwartych sprawi, że spółki będą mogły otrzymać płatność od klienta dopiero po zakończeniu inwestycji.

— Deweloperzy będą musieli w większym stopniu posiłkować się kredytami bankowymi czy ponosić wyższe koszty gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej. Wzrosną więc koszty inwestycji, a zatem ceny mieszkań, co odbije się niekorzystnie na klientach. Zamknięcie otwartych rachunków powierniczych może też być wyzwaniem dla małych i średnich firm deweloperskich, które nie mają takich możliwości finansowych jak duże. Może dojść do sytuacji, że na rynku dominować będą duże spółki, które stać na samodzielną realizację inwestycji, co pośrednio przełoży się na ograniczenie rozwoju zdrowej konkurencji — tłumaczy Andrzej Gutowski, członek zarządu Ronson Development.

Podobnego zdania jest Mateusz Juroszek, wiceprezes spółki Atal.

— Jeśli zaplanowane przez UOKiK zmiany wejdą w życie, deweloperzy będą mieli ograniczone możliwości pozyskiwania kapitału na inwestycje. Może się to przełożyć na problemy z płynnością finansową mniejszych podmiotów. Warto dodać, że pieniądze z rachunków powierniczych klientów trafiają do dewelopera dopiero po tym, jak zainwestował on już w budowę własne pieniądze co najmniej takiej samej wysokości — mówi Mateusz Juroszek.

Zastrzeżenia wobec pomysłu UOKiK ma także Nikodem Iskra, prezes Murapolu.

— Trzeba pamiętać, że zanim bank zwolni pieniądze z otwartego rachunku powierniczego, niezależny inspektor z jego ramienia sprawdza poziom zaawansowania prac w ramach inwestycji i tylko w sytuacji, gdy jest ona realizowana zgodnie z harmonogramem, pieniądze są zwalniane. Interesy klientów nabywających mieszkania zabezpieczają także wpisane w księgach wieczystych roszczenia oraz znowelizowane prawo upadłościowe w zakresie ochrony klientów deweloperów — twierdzi Nikodem Iskra.

Zdaniem Roberta Nowakowskiego, prezesa spółki Radius Projekt Nowy Raków, w związku z wysokimi marżami zysku realizowanymi w Polsce przez deweloperów jest miejsce na to, by wpłaty od nabywców mieszkań były deponowane na zamkniętych rachunkach powierniczych, jednak ustawa deweloperska powinna zostać rozszerzona o możliwość zakładania lokat terminowych z pieniędzy wpłaconych przez klientów.

— Takiej możliwości obecnie deweloper nie posiada. Bank finansujący natomiast zyskuje dość niespodziewanie na płynnościpraktycznie po najniższym możliwym koszcie — podkreśla Robert Nowakowski.

UOKiK zapewnia, że ma świadomość tego, że wielu przedstawicieli rynku deweloperskiego bulwersuje likwidacja OMRP.

— Popatrzmy na inne branże, gdzie takich rachunków nie ma, natomiast występują odpowiedniki rachunków zamkniętych albo z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Przykładem jest turystyka. Dlaczego zatem w przypadku nieruchomości wartych kilkaset tysięcy złotych lub więcej poziom zabezpieczenia ma być mniejszy niż w przypadku usług turystycznych — pyta Marek Niechciał.

Więcej zabezpieczeń

Zastrzeżenia wobec koncepcji UOKiK mają także analitycy i prawnicy.

— Pomysł likwidacji otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych powinien być oceniany przy uwzględnieniu skutków dla całej gospodarki. UOKiK bierze pod uwagę głównie interesy nabywców mieszkań, co jest zrozumiałe z uwagi na specyfikę tej instytucji. Rząd powinien jednak wszechstronnie sprawdzić skutki likwidacji tych środków ochrony nabywcy, które są obecnie „najtańszym” wyborem dla deweloperów. Wybór przez inwestorów zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego będzie oznaczał wzrost kosztów kredytowania związany z większym udziałem kapitału obcego w finansowaniu inwestycji. Taka zmiana stanie się bardziej dotkliwa dla deweloperów, gdy wzrosną stopy procentowe NBP — mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zdaniem Agnieszki Kobus, adwokata w kancelarii prawnej D. Dobkowski, stowarzyszonej z KPMG w Polsce, wprowadzenie propozycji UOKiK zwiększy ochronę nabywców lokali, którzy będą wpłacali pieniądze na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy zabezpieczony gwarancją lub na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, jednakże koszt wprowadzenia takiej ochrony wydaje się nieadekwatny do oferowanego wzrostu bezpieczeństwa.

— Koszt spowodowany jest koniecznością zapłaty za zabezpieczenie rachunku powierniczego i spowoduje prawdopodobnie wzrost cen mieszkań. Obostrzenia, które mają być wprowadzone do ustawy, utrudnią działalność deweloperów. Obowiązujące przepisy ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze wprowadzają pewne mechanizmy ochrony osób fizycznych w razie upadłości dewelopera i możliwość wyodrębnienia do osobnej masy pieniędzy zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych — mówi Agnieszka Kobus.

 

OKIEM EKSPERTA - Jan Domanik, wicedyrektor w zespole usług doradczych dla sektora finansowego w PwC

Parasol ochronny

Propozycja likwidacji otwartych rachunków powierniczych wpisuje się w szerszy kierunek regulacyjnych działań na rynku (np. MiFID II, IDD, RODO), w ramach których „sprzedawcy”, czyli banki i deweloperzy, zostają obciążeni dodatkowymi obowiązkami, mającymi zmniejszyć ryzyko ich działania na szkodę klienta. Oczywiście wdrożenie takich wymogów, podobnie jak w przypadku zmian dotyczących rachunków powierniczych, wiąże się z dodatkowymi kosztami dla działających na rynku podmiotów. Może to wpłynąć na zmniejszenie konkurencji albo wzrost cen dla klientów, wydaje się jednak, że te rozwiązania w długim okresie będą miały pozytywny wpływ na bezpieczeństwo klientów, a co za tym idzie — na ich zaufanie do rynku. W przypadku branży deweloperskiej może mieć to znaczenie zwłaszcza w przypadku pogorszenia się koniunktury na rynku mieszkaniowym i związanych z tym potencjalnych trudności finansowych niektórych podmiotów.

 

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Anna Gołasa

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / UOKiK mierzy w deweloperów