Nowa ustawa nakłada na dewelopera m.in. obowiązek deponowania pieniędzy otrzymanych od klientów na rachunku powierniczym. Zmienione przepisy pozwala ją deweloperom na zastosowanie jednego z czterech środków zabezpieczenia — poza zamkniętym rachunkiem powierniczym, otwartym rachunkiem powierniczym z gwarancją ubezpieczeniową i otwartym rachunkiem powierniczym z gwarancją bankową, dopuszcza się również otwarty rachunek powierniczy (bez gwarancji). Ten ostatni wprowadzono w obawie, że małe firmy deweloperskie nie będą mogły sprostać nowym zasadom gry.
— Taki zapis w ustawie zmusza, co prawda, dewelopera do zachowania większej przejrzystości w gospodarowaniu pieniędzy pochodzącymi od nabywców i czyni bank swego rodzaju kontrolerem ich wydawania, ale nie jest to ten sam poziom ochrony, jaki był zapisany w pierwotnym projekcie — twierdzi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości w Home Broker.
Tak czy inaczej to banki zyskały pozycję regulatora rynku deweloperskiego. — Bez zgody banku deweloperzy nie będą mogli prowadzić działalności. Już dzisiaj ich współpraca jest niełatwa. W nowych warunkach zostaniemy poddani dyktatowi, który nie będzie korzystny ani dla firm, ani dla ich klientów — przekonuje Jacek Bielecki, główny ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Poszatkowany rynek
Na ustawie deweloperskiej bez wątpienia skorzystają klienci. Nowe zapisy chronią nabywców przed utratą pieniędzy w razie bankructwa dewelopera. A takie sytuacje zdarzały się niejednokrotnie. Dotychczas nabywcy stali na końcu kolejki po pieniądze ze sprzedaży masy upadłościowej, chyba, że podpisali umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, co jednak nie było częstą praktyką. Teraz ma się to zmienić.
Żaden z deweloperów nie neguje słuszności wprowadzonych przez Sejm przepisów. Jednak małe firmy obawiają się o swój los. — Zmienione przepisy uderzą w deweloperów realizujących niewielkie inwestycje finansowane kredytem bankowym. To spowoduje, że na rynku będą dominować deweloperzy działający w skali makro i średni przedsiębiorcy, dysponujący własnym kapitałem. Konsekwencją będzie zmniejszenie konkurencji, a co za tym idzie — podniesienie cen mieszkań — prognozuje Robert Brzyski z firmy deweloperskiej Ba-wa.
Zdaniem Andrzeja Szornaka, wiceprezesa Gant Development, ustawa w ostatecznym kształcie, po poprawkach Senatu, nie jest już tak restrykcyjna jak pierwotny projekt. Nie powinna więc zrewolucjonizować rynku mieszkaniowego, a jedynie go uporządkować.
Ukryte koszty
— W dłuższej perspektywie mogą zyskać wszyscy uczestnicy rynku, zarówno deweloperzy, jak i nabywcy. W krótszym
czasie kłopoty z uzyskaniem zabezpieczeń, które z pewnością będą dość wysoko wycenione, mogą spowodować problemy dla obu stron, bo zwiększą koszty i doprowadzą do selekcji firm na podstawie arbitralnej decyzji banków — sugeruje Jacek Bielecki. Podobne obawy ma Andrzej Szornak. Jego zdaniem banki prowadzące obowiązkowe rachunki powiernicze mogą próbować uszczknąć dla siebie coś więcej.
To samo dotyczy firm ubezpieczeniowych, które będą wystawiać obowiązkowe gwarancje dla deweloperów. Ostatecznie może to doprowadzić do zwiększenia kosztów budowy mieszkań i ich ceny. Jenakże rekordowa podaż na rynku pierwotnym powinna na dłuższy czas powstrzymać wzrost cen nieruchomości.
Katalog najważniejszych zmian
1 Ustawa wprowadza obowiązek podpisywania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Roszczenia nabywcy muszą być zapisane w księdze wieczystej.
2 Pieniądze pochodzące od nabywców muszą być przechowywane na rachunku powierniczym.
3 Ochrona kupującego w razie bankructwa dewelopera – wpłaty klientów i budowana nieruchomość zostają wyłączone z masy upadłościowej, mogą być też gwarantowane przez ubezpieczyciela lub banki.
4 Część warunków rozwiązania umowy między deweloperem, a nabywcą została określona w ustawie. Wcześniej były ustalane indywidualnie.
5 Deweloper ma obowiązek sporządzenia obszernego prospektu informacyjnego o inwestycji, ale też o sytuacji finansowej firmy.
OKIEM PRAKTYKA
Bez konsultacji z branżą
ANDRZEJ NIZIO
prezes spółki Marvipol
Pierwsze miesiące od przyjęcia ustawy – pamiętajmy o półrocznym vacatio legis – przyniosą liczne wątpliwości związane ze stosowaniem wszystkich jej przepisów, np. konieczności zawierania umowy wyłącznie w formie notarialnej. Umowa taka daje klientowi prawa, ale i nakłada na niego zobowiązania. Banki do przyznania kredytu oczekują przedstawienia już podpisanej umowy, powstaje więc ryzyko, że klient nie otrzyma kredytu, a będzie związany umową notarialną. Dziś problem ten rozwiązuje się, zawierając umowę rezerwacyjną, ale czy taka umowa nie jest sprzeczna z ustawą? Wątpliwości nie byłoby, gdyby ustawodawca chciał posłuchać całego środowiska deweloperskiego i nie tworzył ustawy, opierając się wyłącznie na doświadczeniach zdobytych w kontakcie z nieuczciwymi deweloperami.
Wzrosło zadłużenie polskich deweloperów
Z 25 do 113 wzrosła liczba w minionych pięciu latach zadłużonych firm deweloperskich notowanych w Krajowym Rejestrze Długów. Najwięcej dłużników pochodzi z Mazowsza – 37,7 proc. Drugie w kolejności jest województwo dolnośląskie – 14,04 proc., a dalej małopolskie i wielkopolskie (po 8,77 proc.), zachodniopomorskie (7,02 proc.), pomorskie (6,14 proc.).