Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (która weszła w życie 31 lipca 2007 r.) miała za zadanie rozprawić się z patologiami w spółdzielczości mieszkaniowej. A stała się przedmiotem kontrowersji.
— Z jednej strony, wprowadza ważne zapisy, np. kontrolę działalności spółdzielni poprzez nałożenie obowiązku prowadzenia odrębnej ewidencji dla każdego budynku. Zastępuje zebrania przedstawicieli walnymi zgromadzeniami, na których każdy może decydować o losach spółdzielni. Wprowadza też przepisy ułatwiające podział dużych spółdzielni, nakładając odpowiedzialność karną na ich władze za opóźnianie procedury podziałowej. Z drugiej strony, rodzi liczne zarzuty o niekonstytucyjność — zauważa Tomasz Tatomir, radca prawny z wrocławskiego oddziału kancelarii Chałas i Wspólnicy.
Lista uchybień
Wśród wad noweli wymienia się: za
krótkie vacatio legis, ingerencję w prywatną własność, jaką jest majątek
spółdzielni, spowodowanie sytuacji, kiedy jeden wniosek osoby, której
przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu — wywiera skutek
w stosunku do wszystkich wykupujących lokale. Nowela nakłada bowiem na zarząd
spółdzielni obowiązek zmiany statusu gruntu z użytkowania wieczystego na
własność na warunkach udzielonej bonifikaty. Najbardziej jednak kontrowersyjnym
zapisem są finansowe warunki tzw. taniego wykupu mieszkań lokatorskich na
własność. Wzbudziły wiele nadziei wśród właścicieli mieszkań, ale jeszcze więcej
gniewu tych, którzy wykupili je na poprzednich, dużo bardziej restrykcyjnych
warunkach. Aby mogli oni stać się właścicielami zajmowanego lokalu
spółdzielczego, musieli przekształcić prawo lokatorskie w jego odrębną własność.
Wtedy średni koszt wykupu lokalu wynosił od kilkunastu do kilkudziesięciu
tysięcy złotych. Obecnie — wystarczy spłata zadłużenia związanego z budową
lokalu (co w przypadku domów wybudowanych przed kilkudziesięciu laty już dawno
nastąpiło) oraz kwoty będącej odpowiednikiem nominalnej wartości kredytu lub
dotacji w części przypadającej na dany lokal. I to tylko wtedy, gdy spółdzielnia
z nich korzystała.
— Większość spółdzielni budowała w przeszłości mieszkania lokatorskie za tanie państwowe kredyty, których część umarzało państwo. Pozostałą część spłacali lokatorzy w opłatach za mieszkanie. W sytuacji jednak, gdy członek spółdzielni wykupi mieszkanie — spółdzielnia zobowiązana jest zwrócić do budżetu tę umorzoną część kredytu. Natomiast kwoty, które musi on zapłacić spółdzielni, wahają się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Obowiązuje prosta zasada: im starsze mieszkanie tym tańszy wykup — tłumaczy Małgorzata Gieniec, aplikant radcowski z wrocławskiego oddziału kancelarii Chałas i Wspólnicy.
Strata zapobiegliwych
Blisko 3 mln spółdzielców
przekształciło już swoje mieszkania (na starych zasadach), a obecnie ustawodawca
pozwala niemalże rozdać pozostałe lokale. To, zdaniem zapobiegliwych
spółdzielców, jest niezgodne z konstytucją.
— Trudno bowiem znaleźć uzasadnienie dla gorszego traktowania tych, którzy zastosowali się do obowiązującego w danym momencie prawa od tych, którzy tego nie uczynili. Tego typu zabiegi ustawodawcy, nawet zakładając wysoką świadomość społeczeństwa, mogą powodować utratę zaufania obywateli do państwa i naruszać zasadę równości — wyjaśnia Małgorzata Gieniec.
Tym bardziej że już raz Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodny z konstytucją przepis dotyczący przekształceń mieszkań lokatorskich za 3 proc. ich wartości. W uzasadnieniu wyroku trybunał wskazał, iż majątek spółdzielni jest własnością prywatną, a nie publiczną, i spółdzielnia sama decyduje o warunkach sprzedaży, a zatem ustawodawca ingerować nie może.
Ponieważ ta argumentacja zachowuje swoją aktualność, fala niezadowolenia rośnie. W ciągu trzech tygodni obowiązywania nowych przepisów, do rzecznika praw obywatelskich napłynęło ponad 500 skarg.
Wydaje się jednak, że tani wykup mieszkań nie jest zagrożony. Gdyby nawet Trybunał Konstytucyjny orzekł o niekonstytucyjności tych przepisów, wówczas utraciłyby one moc w chwili wejścia w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego. Jednak nie oznaczałoby to automatycznej utraty prawa do nabytego już lokalu, według nowelizacji ustawy, przez tych, którzy zdążyli podpisać akt notarialny. Prawo bowiem nie działa wstecz. Dopiero ci, którzy nie zdążyliby tego zrobić — nie mogliby już tego uczynić na obowiązujących obecnie zasadach.
Jednak na razie nie wniesiono nawet skargi do Trybunału Konstytucyjnego.
A poszkodowani spółdzielcy?
— Kodeks cywilny przewiduje prawo do odszkodowania za szkodę wyrządzoną działaniem legislacyjnym, po stwierdzeniu we właściwym postępowaniu niezgodności tego prawa z konstytucją. Jednak trzeba jeszcze wykazać, że naruszono dobra osobiste i majątkowe chronione prawem. Każdy, kto chciałby wystąpić z takim roszczeniem odszkodowawczym, powinien wiedzieć, iż szkoda może powstać poprzez samo już wydanie bezprawnego aktu — bez potrzeby jego stosowania — podkreśla Tomasz Tatomir.
Marny towar
Wielu właścicieli obawia się spadku
wartości swoich lokali po uzyskaniu przez spółdzielców prawa do swobodnego
obracania mieszkaniami. Przecież analitycy rynku przewidują, że około 900 tys.
mieszkań w Polsce zostanie wykupionych od spółdzielni.
— Wiele osób zadaje sobie pytanie, czy te lokale będą miały wpływ na rynek, a
przede wszystkim na ceny. Naszym zdaniem — nie. Jeżeli lokatorzy zdecydują się
bowiem na wykupienie „swojego” mieszkania, to po to, aby zabezpieczyć sobie
przyszłość. Sprzedaż lokalu nie jest ich celem. Oczywiście, część tych mieszkań
znajdzie się w obrocie, ale będzie ona tak mała, że nie będzie miała wpływu na
popyt. Musimy też pamiętać, że nieruchomości te mają po kilkadziesiąt lat i
często są w złym stanie technicznym. Budowano je z wielkiej płyty lub w
technologii tzw. ramy H. A to obniża ich atrakcyjność i wartość na rynku.
Inwestorzy bowiem raczej omijają takie budynki — uspokaja Jarosław Mikołaj
Skoczeń z Emmerson Nieruchomości.