Inwestycja Global Partners Investment od dwóch lat pozostaje tylko w sferze planów
GPIF już od dwóch lat ma rewelacyjny teren w jednej z najlepszych lokalizacji stolicy. I co? I wciąż projekt inwestycji jest tylko projektem.
W połowie 2006 r. firma Global Partners Investment Fund (GPIF) kupiła 12 hektarów atrakcyjnego terenu przy warszawskim Polu Mokotowskim od Esher Properties. Zamierza wybudować tu kompleks mieszkaniowo-biurowo- usługowy. Jednak — twierdzi inwestor —przez niezrozumiałą politykę miasta prace nie mogą ruszyć.
Sprawa nie ogranicza się do tych 12 hektarów. GPIF spłacił długi Klubu Sportowego Skra, ratując go tym samym przed upadłością. Skra jest użytkownikiem wieczystym 8,4 ha sąsiedniej działki. Global Partners Investment Fund proponuje, że zdeponuje na rachunku powierniczym 180 mln zł. Te pieniądze w przypadku uzyskania zgody na zabudowę zostaną automatycznie przelane na rzecz spółki, którą mogłoby utworzyć miasto i RKS Skra. Dzięki tej kwocie Warszawa mogłaby zyskać nowy stadion lekkoatletyczny.
Ciemna strona gruntów
„Po szczegółowej analizie ustaleń projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla obszaru tego planu stwierdzamy, że ustalenia tego projektu planu są sprzeczne ze studium” — pisze deweloper w oficjalnym piśmie do dyrektora biura naczelnego architekta miasta Marka Mikosa. W tym samym piśmie GPIF wnosi o wyłączenie swoich obszarów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powołując się na… „istotny interes społeczny”.
To właśnie miejscowy plan zagospodarowania, a właściwie jego brak blokuje działania inwestora. Bez jego uchwalenia miasto nie może ustosunkować się do projektów zabudowy terenu, którego właścicielem jest GPIF. Nie wyda też zgody na jego zabudowę, choć inwestor w ciągu dwóch lat zdążył już przygotować dwie wersje Parku Światła (wysoką i niską) oraz przeprowadzić kilka konsultacji społecznych.
Park Światła ma pecha. Najpierw miasto twierdziło, że projekt uszczknie zieleni Polu Mokotowskiemu. Inwestor wykazuje, że w rzeczywistości przewiduje on znacznie większe połacie zieleni niż przygotowany dla miasta plan zagospodarowania.
— W ostatnim obowiązującym planie na tym terenie przewidywano możliwość obiektów biurowych, hotelowych, handlowych i usługowych. Faktycznie nie ma mowy o mieszkaniówce, ale prawodawstwo dotyczące zagospodarowania przestrzennego wyraźnie wskazuje, iż plany należy zmieniać i dostosowywać do potrzeb — przekonuje Katarzyna Gerl, prezes zarządu GPIF.
Katarzyna Gerl zapewnia również, iż zdarzyło jej się słyszeć, że „w 2014 roku wygasa wieczysta dzierżawa i grunt i tak wróci do miasta”.
— Co za absurd! Grunt ten należy do nas na mocy prawa użytkowania wieczystego, a to jest forma prawa własności, a nie dzierżawa czy użytkowanie. Przysługuje nam prawo do jego przedłużania. Żaden deweloper nie zdecydowałby się przecież na inwestycję na terenie, który miałby zaraz utracić — tłumaczy Katarzyna Gerl.
Nietrudno dojść do wniosku, że miasto robi, co może, by uniemożliwić inwestycję GPIF. Z drugiej strony deweloper wytoczył wszystkie działa, by poprzeć swoją sprawę. Powołuje się m.in. na pozytywną ocenę Parku Światła przez firmę Arup, światowego lidera w projektowaniu proekologicznym. Przedstawia także list do prezydenta Warszawy Hanny Gronkiewicz-Waltz, pod którym podpisali się między innymi Irena Szewińska, Jacek Wszoła czy Szymon Ziółkowski. Pochwalają oni działania irlandzkiego dewelopera, obiecującego ożywić podupadły stadion lekkoatletyczny.
„Uważamy, że realizacja zabudowy komercyjnej wzdłuż Żwirki i Wigury (…) pozwoli inwestorowi przekazać środki na budowę obiektów sportowych (…)” — piszą sportowcy.
Jednocześnie inwestorowi udało się obalić mit, że stadion Skry jest zabytkiem.
— Obiekt ten nie widnieje w żadnym rejestrze zabytków, a jedynie został wpisany na listę dóbr kultury współczesnej stowarzyszenia SARP, która nie stanowi prawa — tłumaczy Katarzyna Gerl.
Hałas i bezpieczeństwo
PR-owskie działania inwestora robią wrażenie. Jednak otwarty stadion w bezpośrednim sąsiedztwie budynków mieszkalnych i biur wydaje się dość ryzykownym pomysłem. Mogliby coś o tym powiedzieć mieszkańcy odległych o kilkaset metrów domów Kolonii Staszica, którzy już dziś narzekają na hałas z licznych na Polu Mokotowskim pubów. Hałas ze stadionu byłby znacznie silniejszy. Aby przebić się przez tzw. tło akustyczne czyli w tym wypadku hałas powodowany przez widownię, średnio o poziomie 90-100 dB, stadionowy system nagłośnienia powinien emitować dźwięk o poziomie 110 dB (przy czym 120 dB to już tzw. próg bólu).
Dyskusyjne są też kwestie bezpieczeństwa, zwłaszcza mieszkańców planowanego kondominium. Dziś budowane stadiony muszą ze względów bezpieczeństwa mieć możliwość ewakuacji trybun w czasie około 10 minut. W dniach, w których odbywałyby się imprezy, bezpieczeństwa mieszkańców i pracowników zespołu musiałaby więc każdorazowo strzec co najmniej kilkusetosobowa armia ochroniarzy. Mezalians stadionu i funkcji biurowo-mieszkalnych wydaje się być zatem pomysłem bardzo ryzykownym.
okiem ANALITYKa
Przemysław Wieczorek
architekt
Eldorado z perpetuum mobile
Przeglądając prospekt reklamujący Park Światła, można dojść do wniosku, że projektantom udało się stworzyć krzyżowkę eldorado z perpetuum mobile. Już na pierwszy rzut oka założenia, jakie legły u podstaw projektu, ukazują swój utopijny charakter. Możliwe, iż cały ten zrównoważony ekologicznie image stworzono głównie po to, by zmiękczyć nieczułe serca opornych urzędników magistratu. Prezentacja szczegółowych rozwiązań technologicznych niepokojąco kontrastuje z bardzo ogólnikowo naszkicowaną architekturą. Na rysunkach poglądowych ukazano nowoczesne urządzenia wykorzystujące siłę wiatru do produkcji energii elektrycznej. Nie pokazano jednak, gdzie je rozmieszczono. Nie wiadomo też, czy uwzględniono konieczność wzmacniania struktury konstrukcyjnej budynków ze względu na zwiększone parcie wiatru i pojawianie się sił odśrodkowych. Czy obracające się wirniki nie będą źródłem wibracji i hałasu? Normalnie, tego typu urządzenia lokuje się w otwartym terenie, z dala od zabudowań.
Chcę podkreślić, że jestem zagorzałym fanem architektury proekologicznej. Dobrze, że polscy architekci uwzględniają rozwiązania przyjazne środowisku.
Tyle że tworzenie architektury zrównoważonej ekologicznie sprowadza się w dalszym ciągu do budowania prototypów. Należy zdać sobie sprawę z tego, iż tylko poparta analizami i testami pozytywna weryfikacja jest w stanie zagwarantować architekturze bioklimatycznej dalszy rozwój. Ale niestety, architektury nie bada się w tunelach aerodynamicznych. Nie przeprowadza się też testów zderzeniowych z jej udziałem. Ryzyko, iż błędnie zaprojektowane lub źle zrealizowane obiekty, reklamowane jako zdrowe, oszczędne i przyjazne naturze nie spełnią pokładanych w nich oczekiwań, jest zatem dosyć wysokie. Dotyczy to zwłaszcza założeń wielkoprzestrzennych. O wiele łatwiej zapanować nad bioklimatycznymi parametrami niewielkich budowli, takich jak domy jednorodzinne. W tej sytuacji obawiam się, iż dopóki mentalność i priorytety deweloperów nie zmienią się, architektura bioklimatyczna pozostanie jedynie perwersyjną rozrywką możnych tego świata.