Mieszkania w Polsce w maju 2022 r. nieznacznie podrożały, choć w Warszawie odnotowano korektę. Indeks urban.one pokazujący ceny transakcyjne dla lokali mieszkalnych w Polsce wzrósł o 0,21 pkt w porównaniu do kwietnia i osiągnął poziom 110,80 pkt. – wynika z raportu przygotowanego przez Cenatorium dla Pulsu Biznesu i Bankier.pl.
Eksperci współpracujący z Cenatorium pesymistycznie oceniają kolejne miesiące na rynku. Co prawda udział uważających, że sytuacja pozostanie stabilna lub się poprawi, wzrósł o 5 pkt proc., to jednak aż trzy czwarte jest przeciwnego zdania i przewiduje pogorszenie koniunktury.
Raport Cenatorium przywołuje majowe dane GUS, według których liczba rozpoczynanych mieszkań spadła o 23 proc. w porównaniu z majem 2021 r., co świadczy o rosnącej ostrożności deweloperów. Również majowe dane BIK budzą niepokój – wynika z nich, że w porówaniu z majem 2021 r. liczba wniosków kredytowych spadła aż o 43,3 proc., a kwota kredytów o 38,6 proc.
– Rynek nieruchomości, tak jak i cała gospodarka, reaguje na utrzymującą się na wysokim poziomie inflację. Dane z rynku kredytowego niepokoją. Spadała nie tylko liczba kredytów, ale także średnia wartość kredytu. Najszybciej sprzedają się małe mieszkania, a duże pozostają w ofercie. W ciągu roku dostępna kwota kredytu dla klientów o przeciętnych dochodach spadła o połowę. Dlatego kluczowym czynnikiem przy zakupie lokalu mieszkalnego jest cena całkowita – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Według niej ratunkiem dla rynku mogłyby być rządowe programy mieszkaniowe jak np. mieszkanie bez wkładu własnego. Jednak dziś, w lipcu 2022 r., już widać, że mimo kolejnych poprawek tego programu ustanowione w nim limity cen są nierealne. Praktycznie 90 proc. ofert w dużych miastach nie kwalifikuje się do programu.
Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management i ekspert Cenatorium, szanse poprawy sytuacji dostrzega gdzie indziej.
– Jedyną nadzieją dla deweloperów może być olbrzymia ilość gotówki na rynku, która co miesiąc, a nawet co dzień traci na wartości, z szansą na utratę nawet do 20 proc. w bieżącym roku. Jeśli inwestorzy odwrócą się od rynku najmu, to grozić nam będzie zapaść podażowa poprzedzona głębokim kryzysem kondycji finansowej mniejszych firm deweloperskich, które zostaną z niesprzedanym produktem. Nadzieję może dawać, paradoksalnie, przedłużający się konflikt zbrojny w Ukrainie, który zmusi część trzymilionowej rzeszy uchodźców do podjęcia decyzji o kupnie lub długoterminowym najmie – mówi Michał Kubicki.
Pół punktu dla metropolii
W największych miastach poza Warszawą indeks urban.one w maju br. wyniósł 118,39 pkt. W odniesieniu do kwietnia odnotowano wzrost o 0,5 pkt. Jednak tylko 25 proc. ekspertów Cenatorium przewiduje, że w najbliższych miesiącach ceny transakcyjne mieszkań w Polsce będą nadal rosły. Znacznie więcej, bo 44 proc. z nich, liczy na stabilizację cen. Ich spadki przepowiada 31 proc. ekspertów.
W przypadku cen ofertowych, które Cenatorium monitoruje dla siedmiu największych miast w ramach Indeksu Szybkiego, doszło do niewielkich spadków.
– Jedynymi miastami, w których odnotowaliśmy wzrosty cen ofertowych, były Łódź i Poznań. W stolicy województwa łódzkiego w przypadku rynku pierwotnego średnia cena ofertowa wzrosła o 2,3 proc., w przypadku wtórnego o 4,2 proc. w skali miesiąca. W stolicy Wielkopolski wzrosty były niewielkie. Na rynku pierwotnym doszło do korekty o 0,2 proc., na rynku wtórnym o 1,0 proc. W pozostałych dużych miastach nastąpiły spadki cen. Największy spadek cen mieszkań deweloperskich odnotowaliśmy w Gdyni – o 3,2 proc., a mieszkania z tzw. drugiej ręki najbardziej – o 2,7 proc. potaniały w Gdańsku – mówi Małgorzata Wełnowska.
Mniej mieszkań
Zdaniem ekspertów Cenatorium podaż będzie malała – uważa tak aż 82 proc. z nich. Według Michała Kubickiego sytuacja staje się krytyczna, ponieważ sprzedaż zamarła, gros zainteresowanych kupnem tańszych mieszkań zniknęło z powodu niemożności uzyskania finansowania hipotecznego, a pustki po nich nie będzie w stanie nikt wypełnić. Jako pierwsi już odczuwają ten odpływ deweloperzy podmiejscy.
– To ich klienci zniknęli praktycznie z rynku, a ich produktem nie są zainteresowane ani fundusze PRS, ani indywidualni inwestorzy kupujący na wynajem – mówi Michał Kubicki.
Według Sławomira Horbaczewskiego mimo spadku popytu doświadczeni i dobrze skapitalizowani deweloperzy nie będą obniżali cen mieszkań ze swojej oferty. Nawet jeśli ich przychody zmaleją przy niskiej sprzedaży, to utrzymają marże, a dla analityków giełdowych i banków będzie to akceptowalne.
Stolica pod kreską
Korektę cen transakcyjnych mieszkań odnotowano w maju na rynku warszawskim. Indeks urban.one spadł w ciągu miesiąca o 0,02 pkt. i osiągnął poziom 117,73 pkt.
Na stołecznym rynku doszło też do spadków cen ofertowych w przypadku nowych mieszkań (o 2,2 proc. w skali miesiąca) – wynika z danych Indeksu Szybkiego. Mieszkania z rynku wtórnego zyskały w tym czasie na wartości o 0,9 proc.
Grunty drożeją drugi miesiąc
Po spadkach w pierwszym kwartale od kwietnia ceny działek budowlanych rosną. W maju 2022 r. nastąpił wzrost cen transakcyjnych – indeks urban.one wzrósł o 1,8 pkt i osiągnął poziom 141,08 pkt. Większość ekspertów Cenatorium (56 proc. badanych) uważa jednak, że sytuacja na rynku gruntów budowlanych ulegnie pogorszeniu.
