PB: To z pewnością nie jest zwykły rok dla rynku mieszkań. Czy boom zakupowy, który rozpoczął się w I kw., zaskoczył branżę?
Bartosz Kalinowski: Z początkiem roku deweloperzy tworzą i zatwierdzają plany biznesowe na najbliższe 12 miesięcy. Myślę, że w 2023 r. żadna ze spółek nie wzięła pod uwagę tego, co się wydarzy później. Skala boomu zakupowego na rynku mieszkaniowym była — po zastoju spowodowanym wojną w Ukrainie — nie do przewidzenia. Rynek zaczął przyspieszać w marcu. Bezpieczny kredyt 2 proc. zaktywizował klientów, jednak nie chodzi tylko o osoby spełniające kryteria programu. Popyt generowali także ci, którzy dotychczas odkładali decyzję o zakupie nieruchomości, ale po uruchomieniu programu wsparcia doszli do wniosku, że nie ma na co czekać, ponieważ oferta dostępnych mieszkań będzie coraz uboższa. Taki zwiększony popyt przy dość ograniczonej podaży przełożył się na wzrost cen mieszkań.
Ostatnio dużo mówi się o tym, że za popytem nie nadąża podaż. Co musiałoby się wydarzyć, żeby deweloperzy z pełną mocą ruszyli z nowymi inwestycjami? Na co powinien w pierwszej kolejności zwrócić uwagę nowy rząd, by uzdrowić sytuację na rynku mieszkaniowym?
Poprawa sytuacji wymaga wielotorowego działania. Jednym z obszarów, którym należałoby się zająć, są funkcjonujące programy wsparcia dla mieszkalnictwa. Dobrze byłoby zapewnić kontynuację Bezpiecznego kredytu 2 proc. Warto też zastanowić się nad zwiększeniem budżetu programu. Trzeba też uprościć procedury administracyjne, skrócić czas oczekiwania na uzgodnienia i pozwolenia. To bardzo ważne z punktu widzenia deweloperów, gdyż biurokracja z roku na rok stanowi dla branży coraz większy problem. Proponuję też przestać — pod hasłem walki z patodeweloperką — dodatkowo zaostrzać kryteria dla budownictwa mieszkaniowego. Każda reforma wprowadzana w opinii rządzących „dla dobra klienta” powoduje, że na koniec dnia to właśnie ten klient płaci więcej za swoje wymarzone cztery kąty. Należałoby również zwiększyć podaż gruntów. Duża ich część jest zamrożona w spółkach skarbu państwa czy zasobach lokalnych samorządów. Zamiast jednak sprzedawać te działki, sugeruję zastanowić się nad ich wymianą — grunt w zamian za pulę mieszkań na wynajem, które byłyby zarządzane np. przez lokalne samorządy. W ten sposób nie tylko deweloperzy zyskaliby dodatkowe grunty na realizację inwestycji, ale też poprawiłaby się sytuacja mieszkaniowa Polaków. Warto też podkreślić, że wysokie stopy procentowe i ograniczona zdolność kredytowa Polaków najbardziej zaszkodziły tzw. segmentowi popularnemu, a więc najtańszym mieszkaniom kupowanym głównie na kredyt. Deweloperzy oferujący takie lokale wstrzymują obecnie nowe inwestycje z powodu niepewności regulacyjnej. Dlatego tak ważna jest kontynuacja Bezpiecznego kredytu 2 proc. oraz zapewnienie większej stabilności na rynku finansowym. Dzięki temu deweloperzy mogliby lepiej planować przyszłość i uruchamiać projekty bez obaw, że nagle pojawi się czynnik, który spowoduje, że klienci znikną z dnia na dzień. W takich sytuacjach deweloper ma nie lada kłopot, bo często nie wie, co zrobić z gotowym budynkiem, w którym ma niesprzedane mieszkania.
Czego spodziewa się pan na rynku mieszkań w 2024 r.? Do czego mogłyby doprowadzić ewentualne zmiany w obszarze programów wsparcia dla mieszkalnictwa. Co by się stało, gdyby faktycznie skończył się budżet programu Bezpieczny kredyt 2 proc.?
Pytania o przyszłość są zawsze najtrudniejsze. Nie mam kryształowej kuli, więc moja wypowiedź będzie obarczona ryzykiem spekulacji. Nie spodziewam się jednak, że oferta deweloperów wyraźnie się powiększy, gdyż nie mają zbyt dużego zapasu pozwoleń na budowę. Wstrzymanie programu Bezpieczny kredyt 2 proc. na pewno przełożyłoby się na spowolnienie sprzedaży. Jeśli zaś chodzi o ceny, to na horyzoncie nie widać przesłanek do ich redukcji. Mamy inflację, która mimo że jednocyfrowa, to nadal jest wysoka. Mamy wygórowane ceny gruntów i coraz bardziej restrykcyjne warunki techniczne dla budynków mieszkalnych. No i dochodzi do tego wydłużony czas pozyskiwania pozwoleń, który zwiększa koszty inwestycji. Wszystko to dzieje się w otoczeniu wysokich stóp procentowych. Są to czynniki przemawiające za dalszym wzrostem cen mieszkań.
Do grudnia już niewiele czasu, czy przygotowują państwo dla klientów jakieś świąteczne promocje, bonusy?
Jeszcze nie zaczęliśmy o tym myśleć, ponieważ tak dużo się dzieje na rynku. Myślę jednak, że w tym roku będzie mało świątecznych promocji. Powód jest prosty — większość deweloperów już zrealizowała roczne cele, mimo że do końca roku zostały jeszcze dwa miesiące. Nie oznacza to jednak, że okazji nie będzie wcale. Święta to taki czas, gdy wiele rzeczy dzieje się spontanicznie, więc niewykluczone, że specjalne okazje także się pojawią.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
w tym tygodniu: „Rynek mieszkań u progu zmian”.
goście: Waldemar Wasiluk — Victoria Dom, Tomasz Kaleta — Develia, Bartosz Kalinowski — Skanska Residential Development Poland, Bartosz Turek — HRE Investment Trust.