W stolicy cisza jest w cenie

Izabela Tadra
09-10-2007, 00:00

Jeszcze rok temu mieszkania w stolicy traktowano jak dobro rzadkie, a ceny transakcyjne przekraczały ofertowe. Dziś rynek się nasycił.

Mieszkania Zamiast kosztu metra rosną wymagania i świadomość klientów

Jeszcze rok temu mieszkania w stolicy traktowano jak dobro rzadkie, a ceny transakcyjne przekraczały ofertowe. Dziś rynek się nasycił.

Z raportu Departamentu Analiz Lebiedź wynika, że od lutego 2007 r. ceny transakcyjne warszawskich mieszkań już nie rosną, ale stabilizują się na poziomie 8-9 tys. zł (cena transakcyjna w II kwartale 2007 — 8622 zł za mkw., przy średniej cenie ofertowej 8680 zł za mkw., w III kwartale pozostała na tym samym poziomie mimo wzrostu ceny ofertowej do 9034 zł za mkw.). Dla analityków z Lebiedzia zjawisko stałości cen transakcyjnych i zmniejszonej liczby dokonanych transakcji jest typowe w sytuacji przesilenia na rynku.

Koniec paniki

Zależności między podażą a popytem na warszawskim rynku mieszkaniowym najłatwiej zaobserwować dzięki analizie względnej zmiany upustów od cen ofertowych w danym okresie.

W czasie paniki na rynku i zwiększonej liczby dokonanych transakcji — jak np. w ostatnim kwartale ubiegłego roku — typowe są licytacje czy ceny transakcyjne wyższe od cen ofertowych, zaś w czasie stabilizacji czy spadku popytu upusty od cen ofertowych są coraz większe.

Wciąż większość mieszkań w stolicy kupowana jest na kredyt. Departament Analiz Lebiedź wykazał, że przeciętnie rata kredytu za mieszkanie kupione w 2005 r. wynosiła około 1500 zł, a za nabyte w 2007 r. — już 3 tys. zł, czyli dwa razy więcej, przy czym przeciętne wynagrodzenie w Warszawie w takim samym okresie wzrosło o niecałe 500 zł (z 3363 do 3817 zł)! Tak gwałtowny wzrost cen mieszkań przy znikomym wzroście płac wykluczył z rynku wielu potencjalnych nabywców.

Charakterystyka bohatera

Home Consulting podczas XVIII wrześniowej edycji targów TAMiD zbadało preferencje potencjalnych nabywców mieszkań i domów. Uzyskane wówczas dane pomogły przy tworzeniu charakterystyki potencjalnego nabywcy nieruchomości na rynku warszawskim.

Wynika z nich, że potencjalny kupiec jest osobą młodą, która nie ukończyła jeszcze 35 lat, i już mieszkającą w Warszawie (81 proc. badanych). Dodatkowo nieruchomości w stolicy kupują osoby samotne (single) lub pozostające w nieformalnych związkach i niemające jeszcze dzieci (61 proc. badanych).

— Wśród nabywców mieszkań bardzo popularne jest podejście „najpierw stabilizacja finansowa i mieszkaniowa, potem dziecko” — podkreśla Marek Wełk z Home Consulting, współautor raportu preferencji nabywców mieszkań w Warszawie.

Kupcy ci to osoby dysponujące miesięcznym wynagrodzeniem netto rzędu 5-7 tys. zł miesięcznie i poszukujące niewielkiego (do 60 mkw.), najczęściej dwupokojowego, mieszkania. Blisko połowa nabywców poszukuje lokali w cenie od 6 do 8 tys. zł za mkw., ale zaakceptują także kwotę 10 tys. zł za mkw. Najbardziej pożądanymi są mieszkania na Mokotowie i Białołęce, która jest zdecydowanie najtańszą dzielnicą.

— W Warszawie wyczerpały się już możliwości i szanse na windowanie cen, które dziś są stabilne. Ewentualny ich wzrost może być spowodowany nowymi inwestycjami czy doprowadzeniem metra, bo położenie blisko jego linii jest szansą na wzrost popytu na powierzchnie mieszkaniowe także na prawym brzegu Wisły — mówi Marek Wełk.

Twierdzi on również, że dziś najemcy są bardziej wymagający i racjonalniej podejmują decyzje o zakupie konkretnego mieszkania.

— Klienci mają coraz większą świadomość. Nie chcą już kupować jakiegokolwiek mieszkania, zadają coraz więcej pytań. Dziś liczy się dla nich nie tylko metraż, cena, lokalizacja czy reputacja dewelopera, ale również komfort i bezpieczeństwo. I tak w czasach, gdy dla mieszkańca Warszawy standardem jest monitorowane osiedle zamknięte, liczą również na przykład na całodobową ochronę — tłumaczy Wełk.

Z badań Home Consulting wynika jednak, że choć nabywca liczy na spokojny sen, to nieco mniej przejmuje się bezpieczeństwem swojej inwestycji. Mając do wyboru ofertę tańszą, ale nieznanego dewelopera oraz zdecydowanie droższą, ale renomowanej firmy, aż 65 proc. respondentów wskazywało na wybór oferty tańszej.

okiem eksperta

Kazimierz Kirejczyk

prezes REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym

Mniejsza

fala zakupów

W skali roku wzrost cen wyniesie około 10 proc., zaś przeciętne ceny osiągną poziom około 9 tys. zł za mkw.

Po kryzysie w USA nabywcy mieszkań inwestycyjnych mogą podjąć decyzję o wystawieniu ich na sprzedaż. To doprowadziłoby do zwiększenia podaży, a w rezultacie do wyraźnego zahamowania wzrostu cen. Podobnie może wpłynąć na rynek zwiększenie skali budownictwa mieszkaniowego. W pierwszej połowie 2007 r. rozpoczęto budowę rekordowej liczby mieszkań, wydano także bardzo dużo pozwoleń na budowę. W 2008 r. liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów powinna przekroczyć granicę 20 tys., jeżeli inwestorzy nie zostaną zmuszeni do zmiany planów przez czynniki niezależne od sytuacji na rynku

lokalnym.

Jeśli wzrośnie podaż mieszkań w lokalizacjach peryferyjnych, indeksy cen mogą spaść wskutek zmiany proporcji lokali tańszych i droższych w koszyku realizowanych inwestycji. Jednak raczej nie spadnie wartość nieruchomości zlokalizowanych w atrakcyjnych dzielnicach. Prawdopodobne jest zahamowanie wzrostu cen w latach 2008-10, także ze względu na wyhamowanie fali zakupów o charakterze spekulacyjnym.

Izabela Tadra

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Izabela Tadra

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / / W stolicy cisza jest w cenie