Od dwóch lat trwa cenowe szaleństwo na rynku mieszkaniowym w Stanach Zjednoczonych. Jednakże w ostatnim czasie galopujące ceny domów zderzyły się ze ścianą w postaci skokowego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych
Tylko w lutym ceny domów w 20 amerykańskich metropoliach były średnio o 20,2 proc. wyższe niż przed rokiem. Od czasu wprowadzenia covidowych lockdownów w marcu 2020 r. indeks S&P/Case-Shiller wzrósł o 33,6 proc. Oznacza to, że domy w Stanach Zjednoczonych przez ostatnie dwa lata drożały nawet szybciej niż w latach 2005-06, który to okres później nazwano bańką mieszkaniową i której pęknięcie było katalizatorem największego kryzysu finansowego w ostatnich dekadach.
Ale niedawne zwyżki były jeszcze większe i jakoś nie słychać głosów, że mamy do czynienia z nieruchomościową bańką 2.0. Przy tym warto dodać, że na najbardziej rozgrzanych rynkach lokalnych ceny idą w górę średnio w tempie ok. 30 proc. Tak było m.in. w Pheonix (+32,9 proc. r/r), Tampie (+32,6 proc. r/r) czy Miami (29,7 proc.). Zatem podobnie jak na początku XXI wieku najgorętsze rynki nieruchomości lokują się w najcieplejszych stanach Ameryki (Floryda, Arizona, Newada).
Sektor mieszkaniowy w USA ma już na koncie wywołanie jednej recesji i potężnego kryzysu finansowego, który omal nie doprowadził do upadku sektora bankowego w Ameryce.
W rezultacie własny dom będący nieodłącznym elementem „amerykańskiego marzenia” przestał być dostępny dla większości Amerykanów. Według najnowszych danych amerykańskiego Biura Cenzusowego mediana cen nowych domów w marcu 2022 r. sięgnęła rekordowych 436,7 tys. USD. Oznacza to, że połowa domów na rynku pierwotnym była sprzedawana drożej, a druga połowa taniej. Tak czy inaczej oznacza to wzrost o 21,4 proc. r/r oraz zwyżkę o przeszło 40 proc. względem kwietnia 2020 r., kiedy to na amerykańskim rynku nieruchomości rozpoczęło się cenowe szaleństwo.
W efekcie dostępność nieruchomości mieszkaniowych w USA jest obecnie mniejsza, niż była w szczycie bańki na przełomie lat 2005/06. W grudniu 2005 r. przeciętny dom (tj. mediana cen) stanowił równowartość siedmiokrotności mediany rocznych dochodów rozporządzalnych amerykańskich gospodarstw domowych. Po pęknięciu bańki na początku 2012 r. relacja ta spadła w pobliże pięciokrotności, czyli wciąż była wyższa niż przez większość poprzednich 50 lat. Ale teraz przeciętny dom warty jest 7,7 rocznych dochodów przeciętnego gospodarstwa domowego w USA. To absolutny rekord sygnalizujący, że nowy dom w Ameryce stał się towarem luksusowym, zasadniczo niedostępnym dla szerokiej publiki.
Kredytowa ściana…
Tej nieruchomościowej hossy zapewne by nie było, gdyby nie skrajnie ekspansywna polityka pieniężna prowadzona przez Rezerwę Federalną. Po marcu 2020 r. Fed przez dwa lata utrzymywał praktycznie zerowe stopy funduszy federalnych oraz na potęgę skupował obligacje skarbowe i hipoteczne za świeżo wykreowane rezerwy bankowe (tzw. dodruk pieniądza). Proceder ten zakończył się dopiero kilka tygodni temu.
Dzięki działaniom Fedu Amerykanin o dobrej zdolności kredytowej jeszcze na początku ubiegłego roku mógł zaciągnąć 30-letni kredyt hipoteczny o stałym (w całym okresie kredytowania!) oprocentowaniu w wysokości niespełna 2,7 proc. Były to stawki, które zapewne okażą się niższe od oficjalnie raportowanej inflacji w okresie spłaty tych pożyczek. Trudno się zatem dziwić, że realnie niemal „darmowy” kredyt hipoteczny napędził zainteresowanie nawet rekordowo drogimi nieruchomościami mieszkaniowymi w Stanach Zjednoczonych.
Jednakże okres ultra-taniego kredytu właśnie dobiegł końca. Przez ostatnie kilka miesięcy średnie oprocentowanie 30-letniej hipoteki podskoczyło do 5,11 proc. i osiągnęło najwyższy poziom od dwunastu lat. Zatem w zaledwie pół roku Stany Zjednoczone przeszły od niemal rekordowo taniego kredytu do kredytu w rozsądnej cenie - czyli do stawek obowiązujących przed erą ilościowego poluzowania w wykonaniu Rezerwy Federalnej.
O ile w niewielkim stopniu wpływa to na sytuację hipotecznych dłużników (ponieważ w USA większość kredytów hipotecznych udzielana jest w oparciu o stałą stopę procentowym w całym okresie kredytowania), to nowi nabywcy zderzają się teraz z kredytową ścianą. W styczniu 2021 r. przy stopie 2,65 proc., średniej cenie domu na poziomie 401,7 USD USD i 20-procentowym wkładzie własnym miesięczna rata kredytowa wynosiła niespełna 1,3 tys. USD. Teraz przy średniej cenie domu zbliżonej do 0,5 mln USD i oprocentowaniu przekraczającym 5 proc. rata wynosiłaby ponad 2,2 tys. USD. Oznacza to 70-procentowy wzrost obciążenia budżetu domowego i zarazem „wycina” z rynku kredytowego znaczny odsetek potencjalnych kupujących. Wraz ze wzrostem miesięcznej raty maleje zdolność kredytowa potencjalnych dłużników, ponieważ jednym z głównych kryteriów tej oceny jest relacja raty kredytu do dochodów rozporządzalnych dłużnika.
…i budowlany krach
Jeśli dochody Amerykanów nagle nie zaczną rosnąć w tempie 20 proc. rocznie (na co szanse są praktycznie zerowe), to lada moment na rynku po prostu zabraknie kupujących z odpowiednio wysoką zdolnością kredytową, aby pozwolić sobie na zakup domy przy tak wygórowanych cenach. Na razie zjawisko to dopiero się rozkręca. Na początku kwietnia liczba wniosków o kredyt hipoteczny na zakup domu (czyli bez uwzględnienia wniosków o refinansowanie kredytu) była o 9 proc. niższa niż rok wcześniej – wynika z cotygodniowych raportów Mortgage Bankers Association.
To jednak dopiero początek. Rynkowe stopy procentowe w Stanach Zjednoczonych w ostatnich tygodniach bardzo szybko rosły, antycypując zdecydowane podwyżki ceny kredytu w Rezerwie Federalnej. Dodatkowo na majowym posiedzeniu FOMC ma zapaść decyzja o rozpoczęciu ilościowego zacieśniania polityki monetarnej. Oznacza to, że Fed nie będzie reinwestował części kapitału z zapadających obligacji hipotecznych (oraz skarbowych), co per saldo oznacza mniejszy popyt na te papiery, niższe ich ceny, czyli wyższe oprocentowanie nowych kredytów.
Obecnie (dane za marzec 2022 r.) w Stanach Zjednoczonych rozpoczyna się budowę niemal 1,8 mln domów w ujęciu annualizowanym (czyli tyle budów rozpocznie się w ciągu 12 miesięcy, jeśli wynik z marca zostanie utrzymany w kolejnych miesiącach). Budowy te były rozpoczynane przy założeniu utrzymania dotychczasowego popytu na nowe domy, co w świetle skokowego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych i bardzo wysokich cen wydaje się być scenariuszem bardzo optymistycznym.
Zatem w skrajnym wypadku może nas czekać załamanie amerykańskiego sektora budowlanego, podobnego do tego z lat 2007-09. A przecież sektor mieszkaniowy w USA ma już na koncie wywołanie jednej recesji i potężnego kryzysu finansowego, który omal nie doprowadził do upadku sektora bankowego w Ameryce. Na razie jednak wszyscy liczą, że „tym razem będzie inaczej”.
