Warszawa ma szanse, wzorem innych europejskich stolic, przyciągnąć bogatych klientów. Z myślą o nich tworzone są dwie enklawy handlu luksusem. Czy będzie to sukces? Na odpowiedź trzeba poczekać 2 lata.
Butiki i eleganckie multibrandowe domy towarowe z luksusowymi artykułami przeważnie lokalizowane są w jednym punkcie miasta — w Paryżu na placu Vendome, Nowym Jorku na 5th. Avenue, Wiedniu na Ringstrasse czy w Moskwie niedaleko placu Czerwonego, w plebejskim niedawno GUM-ie. Powstanie i utrzymywanie się takich enklaw uzależnione jest od dobrej kondycji finansowej społeczeństwa, turystycznej atrakcyjności miejsca przyciągającego zamożną klientelę z całego świata lub, co widać w Moskwie, olbrzymiego bogactwa wąskiej elity.
— Takie enklawy wymagają sporej, uwzględniając ich selektywny charakter, grupy klientów. Tylko wtedy można utrzymać niezwykle drogie lokale. Nawet w zamożnych krajach takie miejsca nie powstają we wszystkich miastach. Dlatego w Polsce, jeśli uda się zorganizować taki handel, najprawdopodobniej będzie on tylko w stolicy — wyjaśnia Piotr Kaszyński, partner w agencji nieruchomości Cushman & Wakefield Healey & Baker.
Zdaniem analityków rynku nieruchomości, w Warszawie zaczyna się obserwować powstawanie pierwszych punktów skupiających najemców powierzchni, na których sprzedawane są towary ekskluzywne. Przed taką szansą stają dwie lokalizacje: plac Trzech Krzyży, przy którym Platan Group odrestaurował kompleks kamienic Dom Dochodowy o Trzech Frontach, oraz plac Piłsudskiego z na wskroś nowoczesnym Metropolitan, zaprojektowanym przez Normana Fostera dla firmy Hines. Najemcami części handlowej są w nich spółki prowadzące butiki znanych marek lub oferujące luksusowe przedmioty i usługi.
— Magnesem, który przyciągnął wielkie marki do Metropolitan była osoba architekta, lokalizacja w historycznym centrum stolicy oraz konstrukcja budynku, która od początku zakładała w parterze ekskluzywny handel. Dlatego lokale są wysokie, minimum 3-metrowe, zaplanowano system witryn, okna są jedną taflą szklaną. Stworzyliśmy możliwość zorganizowania zakupów dla selektywnej grupy klientów na 3,5 tys. mkw. Jest to największy w Polsce metraż od początku przeznaczony do takiej działalności. Myślę, że to wystarczy. Obecnie Polska nie jest wstanie utrzymać większego centrum handlu luksusem — mówi Mieczysław Godzisz, dyrektor na Polskę Hines Polska.
Metropolitan wpasował się w powstającą wokół placu Teatralnego enklawę luksusu. W odbudowanym przez Citibank budynku przedwojennego ratusza znajdują się ekskluzywne sklepy Monti (alkohole i cygara) oraz należący do Paradise Group salon Kenzo i Bossa. Wokół niego ulokowane są drogie restauracje i modny klub. Nie bez znaczenia dla najemców jest znajdujący się przy placu Teatralnym kościół, będący parafią środowisk twórczych, naturalnych klientów ekskluzywnych marek.
Do Domu Dochodowego przyciąga zaś atmosfera starej, eleganckiej Warszawy, unikalna architektura (np. jedyna w mieście kamienna klatka schodowa), położenie blisko modnych kawiarnii oraz Sejmu, giełdy, kancelarii prawnych i hotelu Sheraton.
— Wchodzimy do struktur UE. Zwiększy się więc u nas przepływ potencjalnych klientów tych sklepów. Ponadto Polacy coraz częściej chcieliby dokonywać takich zakupów blisko domu. Dodatkowo pojawili się deweloperzy, którzy konsekwentnie dążą do zgrupowania w swoich obiektach takich najemców — ocenia Piotr Kaszyński.
Potwierdzeniem tej tezy może być wynajęcie przez Hinesa 80 proc. powierzchni handlowej oraz podpisanie listów intencyjnych na większość pozostałej.
— Udało się nam pozyskać ekskluzywnych najemców. Czy będzie to sukces okaże się dopiero za 1,5 roku. Najmniejsze lokale mają około 100 mkw., największy — 760 mkw. — wynajął Redford & Grand. W tej chwili możemy zaoferować już tylko 300 mkw. — deklaruje Mieczysław Godzisz.
W rywalizacji o przyciągnięcie ekskluzywnych sklepów zaczyna tracić swą pozycję najstarsza i prestiżowa ulica handlowa Warszawy — Nowy Świat.
— Ulica ta powinna się sprawdzić jako typowo handlowa, ale nie ma możliwości zarządzania nią w zaplanowany sposób. Wiele budynków ma nieuregulowany status prawny lub należy do gminy. Skutek — eleganckie sklepy sąsiadują z punktami usługowymi. Mimo to wielkie marki chcą tu otwierać swoje placówki. Niestety, brakuje na Nowym Świecie odpowiednich powierzchni oraz ofert sprzedaży lokali — podkreśla Piotr Kaszyński.
Stowarzyszenie Kupców Nowy Świat, zabiegające o przywrócenie temu fragmentowi miasta należnego mu miejsca na handlowej mapie stolicy, duże nadzieje pokładało w wartej nawet 30 mln USD (1,2 mld zł) inwestycji przy Nowym Świcie 64. Planowana przez spółkę Nowy Świat 64 konserwacja i rozbudowa zaplecza kamienicy miała stać się eleganckim centrum handlowo-rozrywkowym z kinem, restauracjami, butikami — porównywalnym z galerią La Fayette w Paryżu. Projekt zakładał dobudowanie do starej części (2,5 tys. mkw.) nowej liczącej około 4,5 tys. mkw. oraz zadaszonego patio (400-800 mkw.). Tak duża powierzchnia handlowa stałaby się naturalnym magnesem oraz wzorcem.
— W tej chwili kończone są prace konserwatorskie w zabytkowej części kamienicy. Niestety, negatywna opinia konserwatora zabytków w sprawie rozbudowania zaplecza wstrzymała starania o warunki zabudowy. Będziemy nadal próbowali zrealizować inwestycję, tym bardziej że nowa część obiektu byłaby całkowicie zasłonięta historyczną. Jeśli nie uzyskam zgody na budowę potrzebnej powierzchni handlowej, wynajmę górne piętra na biura i poczekam. Nie rezygnuję z planów — mówi Jacek Rybak, członek zarządu spółki Nowy Świat 64.
Zdaniem przedstawicieli branży, koncentracja eleganckich butików może także nastąpić w znanych domach towarowych.
— W obiektach takich jak Peek & Cloppenburg czy Redford and Grand powierzchnia obiektu dzielona jest na części, w których oferuje się znane marki czyli shop-in-shop — zauważa Piotr Kaszyński.
Zebranie razem marek stwarza znacznie szerszą możliwość znalezienia klienta. Zjawisko to obserwuje się także w Polsce.
Leigh Speakman, z firmy Speakman Design Associates, zajmującej się planowaniem układu branż w centrach handlowych oraz układem ciągów, po których poruszają się klienci — m.in. dla Blue City w Warszawie, twierdzi, że galerie handlowe mają małe szanse na znalezienie najemców wśród luksusowych marek. Wynika to m.in. z tego, że centrum handlowe nie jest postrzegane jak miejsce zakupów snobistycznych. Dodatkowym powodem jest ograniczenie zapotrzebowania na butiki kreatora w jednym mieście. Sklepy tego typu lubią być widoczne w eleganckim miejscu, a nie mieszać się z 250 sklepami. Ponadto do galerii handlowych na zakupy np. odzieżowe nie przychodzą klienci luksusowych marek.
— Jestem przekonany, że wynajem powierzchni wielkiemu nazwisku byłoby korzystne dla galerii, ale znacznie mniej dla najemcy — podsumowuje Leigh Speakman.
Na koniec jednak zwraca uwagę, że jest w Polsce miejsce, gdzie mogłaby zdarzyć się taka sytuacja: Galeria Kazimierz w Krakowie, zlokalizowana w wolno stojącym, historycznym budynku.
Okiem najemcy
Potrzebne miejsce
Uważam, że miejscem dla takich butików jak Verasce jest enklawa handlu, w której znajduje się kilka marek przeznaczonych dla ludzi zamożnych i ceniących ofertę ekskluzywnych produktów. Dlatego właśnie swój drugi butik otwieram w budynku Metropolitan, którego architektura mnie fascynuje, a dobór innych najemców części handlowej zapewnia obecność odpowiednich klientów. Pierwszy mój sklep działa wprawdzie w Galerii Mokotów, ale gdy go otwierałam była to jedyna oferta eleganckiego i lubianego nie tylko przez warszawiaków punktu handlowego.
Nadal jednak uważam, że to wyjątek, a miejsce dla ekskluzywnych sklepów znajduje się poza centrami handlowymi, w eleganckiej części miasta. Dlatego żałuję, że w Warszawie nie ma ulicy handlowej, na której, podobnie jak w innych europejskich stolicach, koncentrowałyby się butiki luksusowych marek.
Maria Loretti
właścicielka franczyzowych butików Versace Classic w warszawskiej
galerii Mokotów oraz Metropolitan