Więcej inwestycji i transakcji najmu

Agnieszka Zielińska
01-02-2011, 00:00

Poprawia się koniunktura na rynku magazynowym. Ożywił się rynek najmu, czego skutkiem jest wzrost liczby transakcji.

Na rynek logistyczno-magazynowy wraca optymizm

Poprawia się koniunktura na rynku magazynowym. Ożywił się rynek najmu, czego skutkiem jest wzrost liczby transakcji.

W 2010 roku polski rynek logistyczny zyskał prawie 272 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Łączne zasoby w tym sektorze wynoszą teraz w Polsce ponad 6 mln mkw. Jesteśmy w regionie potentatami — dla porównania: pozostałe kraje Europy Środkowej i Wschodniej oferują w sumie ponad 7 mln mkw. magazynów.

Na czele Śląsk

Z najnowszego raportu Jones Lang La Salle wynika, że niemal 190 tys. mkw. nowych magazynów to tzw. obiekty "szyte na miarę", czyli budowane dla określonego klienta w tzw. systemie BTS (built to suit). Najaktywniejsi są deweloperzy na Górnym Śląsku, którzy wybudowali aż 34 proc. nowych obiektów — to blisko 92 tys. mkw. Dużo magazynów buduje się też w okolicach Warszawy i Poznania — w ubiegłym roku łącznie blisko 70 tys. mkw.

Największe oddane do użytku magazyny to: Panattoni BTS Tesco Gliwice i Panattoni Park Toruń. Pierwszy ma ponad 56 tys. mkw., a drugi niemal 30 tys. mkw.

Według ekspertów z Jones Lang La Salle w tym roku podaż będzie jeszcze większa. Pod koniec 2010 roku trwała budowa ponad 179 tys. mkw. powierzchni magazynowej, czyli o 80 tys. mkw. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie rośnie udział obiektów budowanych na konkretne zamówienie. To aż 141 ze 179 tys. mkw. zbudowanych w ubiegłym roku magazynów.

Ożywa spekulacyjny

Deweloperem, który w ubiegłym roku budował najwięcej, jest firma Panattoni. Oddała do użytku ponad 233 tys. mkw. magazynów, z czego projekty realizowane na zamówienie stanowiły 132 tys. mkw. Liderem pod względem posiadanej powierzchni magazynowej pozostaje jednak firma Prologis. Ale w ubiegłym roku ten deweloper skupił się głównie na wynajmie i nie zaczął nowych inwestycji.

Podobną strategię przyjęli również niektórzy inni deweloperzy, m.in. Segro, P3 oraz Europolis. Inną politykę prowadzi spółka Goldman, która specjalizowała się w budowie w systemie BTS, czyli na konkretne zamówienie. W 2010 roku zaczęła m.in. budowę Kraków Airport Logistics Center (ponad 160 tys. mkw.). Wznosi również Pomorskie Centrum Logistyczne w Gdańsku, które ma mieć nawet 500 tys. mkw.

Według ekspertów z Jones Lang La Salle przejawem ożywienia na rynku jest również pojawienie się pierwszych inwestycji spekulacyjnych. Przykład to np. budowa drugiej fazy Żerań Park II w Warszawie o powierzchni 12,8 tys. mkw.

Więcej transakcji najmu

Liderami pod względem nowych umów najmu w 2010 r. były firmy Panattoni i ProLogis. Pierwsza wynajęła prawie 268 850 mkw., czyli o około 1700 mkw. więcej niż dotychczasowy lider na rynku wynajmu — ProLogis, który wynajął 267 150 mkw.

Trzecia w tym zestawieniu firma — Segro — wynajęła 77 tys. mkw.

Eksperci z Jones Land La Salle uważają, że na rynek wynajmu powierzchni magazynowych wróciło ożywienie. Potwierdzeniem ma być wielkość wynajętej powierzchni — w ubiegłym roku było to 1,26 mln mkw. Przy czym najemcy zarówno przenosili się do innych magazynów, jak i przedłużali dotychczasowe umowy. Prawie 34 proc. stanowiły renegocjacje umów, około 53 proc. to nowe transakcje, a 13 proc. — umowy dotyczące powiększenia zajmowanej powierzchni.

Najwięcej powierzchni magazynowej wynajęto na Górnym Śląsku. Ten region jest więc liderem nie tylko pod względem nowych inwestycji. Najemcy, podobnie jak deweloperzy, są bardzo aktywni również w rejonie Warszawy. Największe zainteresowanie nowoczesną powierzchnią magazynową wykazują firmy produkcyjne. Szukają magazynów głównie w okolicach Warszawy i Łodzi.

Autorzy raportu przewidują, że w tym roku rynek najmu powierzchni magazynowych zanotuje spory wzrost. Popyt mają kreować firmy z sektora logistycznego oraz produkcyjne i rozwijające się sieci handlowe. Przykładem są ostatnie inwestycje sieci kosmetycznej Rossmann. W tym roku powiększy ona do 50 tys. mkw. powierzchnię swego magazynu logistycznego w Łodzi. Ruszyła też budowa jej kolejnego centrum logistycznego (20 tys. mkw.) w Grudziądzu. A w 2014 roku firma wybuduje centrum logistyczne o powierzchni 20 tys. mkw. w Pyskowicach.

okiem eksperta

Będzie powrót koniunktury

Roman Fortuna, współwłaściciel firmy CPRF Fortuna

Widać wyraźne oznaki ożywienia i odwrócenia negatywnego trendu. Optymizm budzi zwłaszcza rynek najmu magazynów i wzrost liczby umów. Rośnie również liczba inwestycji w systemie BTS, czyli na konkretne zamówienie, i liczba zawieranych w tym systemie transakcji.

Nie zgadzam się jednak, że największy potencjał w sektorze magazynowym ma głównie Śląsk i Warszawa. Przewiduję, że najwięcej nowych inwestycji magazynowych pojawi się w mniejszych miejscowościach, w mało znanych lokalizacjach.

Przełomowy będzie dopiero 2012 rok, gdy wiele się będzie działo, jeśli chodzi o inwestycje i stawki najmu.

Czynsze za wynajem magazynów zaczną rosnąć

Tomasz Olszewski, dyrektor departamentu rynku w Jones Lang LaSalle

W 2010 roku czynsze najmu magazynów się ustabilizowały. Nie potrwa to jednak długo. Ze względu na malejącą ilość wolnej powierzchni czynsze będą powoli rosły — jeszcze nie w tym roku (najemcy mogą ma razie liczyć na atrakcyjne stawki), ale najprawdopodobniej już w 2012 r.

Szacujemy, że z powodu ożywienia na rynku najmu i wciąż niskiej aktywności budowlanej deweloperów liczba niewynajętych magazynów będzie w 2011 r. malała. W niektórych rejonach, jak Poznań, czy Trójmiasto, może nawet zabraknąć powierzchni magazynowej na wynajem.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Zielińska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Więcej inwestycji i transakcji najmu